Comment fonctionne le prêt achat-revente ? Avantages et simulation

Acheter avant de vendre : le prêt relais

Acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le vôtre est possible, même si vous êtes toujours en train de rembourser le prêt immobilier de votre bien actuel. C’est notamment ce que permet le prêt relais, un crédit immobilier à court terme (un an renouvelable une fois). En pratique, la banque se base sur la valeur de votre bien actuel, et en retient 60 à 80% pour vous octroyer un certain montant de prêt relais.

Si la vente de votre bien couvre totalement l’achat du second (et que vous avez totalement, ou presque, remboursé le crédit de votre bien actuel), la banque vous propose un prêt relais sec : vous remboursez des intérêts et l’assurance de prêt pendant le relais, et soldez le crédit une fois le bien vendu.

Si la vente ne couvre pas totalement le coût du second bien, la banque complète le crédit relais par un crédit immobilier classique, c’est ce que l’on appelle un prêt relais "adossé" ou "associé". Dans ce cas, vous remboursez pendant la phase de relais les intérêts et l’assurance du prêt relais, ainsi que les mensualités de crédit immobilier du nouveau bien. A la vente du bien, vous soldez le crédit relais, ainsi que le crédit immobilier sur votre bien actuel. S’il vous reste un excédent, vous pouvez rembourser par anticipation une partie du crédit immobilier sur le nouveau bien, afin d’en baisser la durée ou les mensualités.

Le prêt achat-revente : un autre crédit de transition

Mais les banques ont aussi développé d’autres formes de crédits de transition, répondant à un besoin de souplesse pour les emprunteurs. En effet, le cumul de 3 crédits peut s’avérer lourd à porter quand vous remboursez toujours votre crédit immobilier actuel et que vous devez prévoir un relais, et un crédit complémentaire sur le nouveau bien.

Ils se nomment relais-acquisition, crédit global immobilier ou encore, prêt achat-revente : ces financements permettent de racheter votre capital restant dû et de l’ajouter au crédit immobilier de votre nouveau bien. Ainsi, vous n’avez qu’un seul crédit à rembourser qui comprend le rachat de votre crédit actuel et votre nouveau prêt immobilier. Ce qui permet aussi un taux d’endettement maîtrisé.

Le prêt achat revente comment ça marche ?

Grâce à ce financement, votre capital restant dû est donc intégralement remboursé par le rachat dès la souscription de votre prêt achat-revente. Il est ensuite lissé avec le nouveau crédit immobilier pour une mensualité constante.

La banque calcule une avance sur la vente de votre bien en se basant sur 60 à 80% de sa valeur, et inclut dans son calcul que cette avance sera remboursée au moment où vous vendrez votre bien.

Le crédit achat-revente se découpe en deux temps :

Première période du prêt achat-revente : pendant la vente de votre bien

Pendant 24 mois dont vous disposez pour vendre votre bien, vous remboursez des échéances de prêt achat-revente comprenant capital, intérêts et assurance de prêt. Le montant de cette échéance peut être déterminé librement selon vos souhaits et votre capacité financière, sur les conseils de votre courtier ou de votre conseiller bancaire. Cette période peut exceptionnellement être portée à 36 mois en cas de besoin (bien non encore vendu), et ramenée, exceptionnellement aussi, à 12 mois si votre bien en vente est déjà sous compromis. Cette période prend fin lorsque votre bien est vendu.

Seconde période du prêt achat-revente : dès la vente de votre bien

Dans votre offre de prêt, vous aviez déjà un montant d’échéance prédéterminé. Mais celui-ci évolue. En effet, à la vente de votre bien, vous remboursez une partie de votre prêt achat-revente (sans indemnités de remboursement anticipé), et qui correspond à l’avance de la banque. Donc votre capital restant dû baisse. C’est pourquoi la banque effectue un nouveau calcul de vos mensualités et de la durée de votre crédit tenant compte de ce remboursement partiel.  Cela permet d’assouplir le remboursement de votre crédit : si vous avez vendu à un prix plus élevé que prévu et faites donc un remboursement partiel plus important, vous pourrez raccourcir la durée du crédit. Et si vous avez vendu à un prix inférieur, vous pourrez réduire vos mensualités.

Exemple de prêt achat-revente

Concrètement, avec un prêt achat-revente, vous n’avez donc qu’une ligne de prêt au lieu de deux dans le cas d’un crédit relais adossé à un autre prêt immobilier.

Voici une simulation d’un prêt achat-revente.

M. Martin souhaite vendre un bien d’une valeur de 200 000€ et en acheter un nouveau au prix de 300 000€. La banque lui fait une avance de 140 000€ (70% du prix de vente de son bien). M. Martin rembourse encore un crédit immobilier sur son bien actuel, dont le capital restant dû est de 45 000€.

Elle lui propose donc un nouveau crédit de :

300 000€ + 45 000€ = 345 000€.

Ce financement correspond à la "première période" de son achat-revente

En effet, le montant de son prêt achat-revente est de 345 000€ : cela correspond à son besoin de financement actuel.

Mais dès qu’il aura vendu, le montant sera ramené à 205 000€, car M. Martin aura réinjecté les 140 000€ dans le nouveau crédit immobilier.

345 000€ – 140 000€ = 205 000€

Les 205 000€ correspondent donc à la "deuxième période" du remboursement du prêt.

Les avantages du prêt achat revente

Le prêt achat-revente est un type de financement dont l’utilité est multiple, il permet :

• D’acheter sans attendre d’avoir vendu ;
• De solder l’ancien prêt et de l’englober dans un nouveau crédit à mensualités constantes ;
• D’être exempt d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• D’amortir le capital dès la 1ère mensualité : car vous remboursez dès le début des mensualités comprenant une part de capital sur le nouveau bien ;
• De réduire votre endettement par rapport à un crédit relais classique (cumul de 3 crédits).
• De bénéficier d’une certaine souplesse car le remboursement du prêt achat-revente se module en fonction de la situation de l’emprunteur.

Comment réussir mon opération d’achat-revente ?

Pour réussir votre opération d’achat-revente, vous devez préparer votre projet en amont :

• Faire estimer le bien que vous vendez par des professionnels de l’immobilier (agences immobilières, sites spécialisés, etc.). Plus le prix de vente sera déterminé avec exactitude, plus votre plan de financement sera adapté car vous solliciterez un prêt achat-revente au juste montant.
• Préparer votre financement en amont. Vous pouvez réaliser une estimation de votre crédit auprès d’un professionnel du crédit. Votre courtier peut réaliser pour vous une simulation de votre prêt achat-revente dans le cadre de son accompagnement. Il pourra ainsi vous orienter vers un prêt sur-mesure. Faire appel à un courtier peut d’ailleurs vous permettre d’optimiser votre prêt achat-revente non seulement concernant votre plan de financement, mais aussi concernant l’assurance de votre crédit.