Prêt immobilier : des conditions d'octroi qui vont se durcir en 2022

Les réglementations du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) encadrant l’octroi des prêts immobiliers deviendront juridiquement contraignantes à partir de 2022. Les banques seront alors tenues de les appliquer sous peine de sanctions. Les emprunteurs risquent également d’être impactés par cette évolution, puisque ces conditions s’appliqueront aussi aux dossiers de demande de crédit.

En quoi les réglementations évoluent-elles ? 

De manière générale, le HCSF limite à 25 ans la durée maximum d’un emprunt. Sous certaines conditions, il est cependant possible de bénéficier d’une facilité de deux années supplémentaires. C’est le cas notamment pour l’immobilier neuf. Pour un logement acheté sur plan, c’est-à-dire avant qu’il ne soit bâti, la durée du prêt immobilier inclut effectivement le temps de construction.

Un délai de deux ans peut également être accordé dans le cadre d’emprunts pour l’achat d’un logement ancien (construit depuis plus de 5 ans ou qui a fait l'objet d'une première mutation), seulement si les travaux à réaliser avant l’emménagement représentent plus de 25% du coût total de l’opération.

Autre règle qui définit le cadre d’un emprunt : le taux d’effort. Aussi appelé taux d’endettement, cet indice correspond à la charge qu’il est possible pour un ménage de supporter sans que ce dernier ne se retrouve en difficulté financière.

Le taux d’effort est fixé à 35% du revenu disponible d’un ménage (assurance de prêt incluse). Cela signifie que la somme des versements mensuels alloués au remboursement des crédits ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus.

Néanmoins, il est possible pour les banques de déroger à la réglementation du HSCF pour 20% des crédits accordés par trimestre. Cette marge de manœuvre est fléchée notamment vers les ménages faisant l’acquisition de leur première résidence principale. 

Quel impact pour ces mesures ? 

Les réglementations du HCSF ont pour objectif d’assurer la stabilité du marché du crédit en France, et d’éviter les défauts. Il s’agit également de protéger les emprunteurs d’un éventuel surendettement mais aussi de pratiques abusives.

À ce titre, le taux d’usure est fixé par les pouvoirs publics, en l'occurrence par la Banque de France. Il s’agit de la limite de taux d’emprunt au-delà de laquelle un organisme de prêt ne peut proposer de crédit.

Le taux d’usure est ajusté chaque trimestre à la lumière des taux d’emprunts moyens. Il est actuellement fixé à 2,41% pour un prêt d’une durée supérieure à 20 ans

Constamment rabotés ces dernières années en raison de la baisse des taux d’emprunts immobiliers, les taux d’usure bas pourraient pénaliser certaines catégories d'emprunteurs. Par conséquent, si l'évaluation d'un dossier d'emprunt fait état d'un taux annuel effectif global (TAEG) plus important que le taux d’usure en vigueur, la demande de prêt sera refusée.

C'est pourquoi il est recommandé de faire appel à un courtier spécialisé. Ce professionnel du financement saura dénicher le crédit immobilier au meilleur taux. Il s'occupe également de trouver l'assurance de prêt la moins chère tout en respectant le principe d'équivalence de garanties.