Immobilier neuf : les spécialistes du secteur alertent sur un véritable cataclysme

Lors de la conférence de presse du Pôle Habitat FFB le 22 février, à laquelle la rédaction d'Empruntis a pris part, la sonnette d’alarme a été tirée quant à la crise du logement neuf. Qualifiant la situation de « cataclysme » ou encore « tsunami » et prévoyant seulement 8 mises en chantier pour 1 000 ménages en 2024, un niveau similaire à celui des années 1950, la fédération juge la situation critique. Les autorisations de construction pour 2025 devraient chuter de plus de 12 % en raison de la baisse des ventes de l’année précédente (-30 %). En 2023, seulement 123 000 maisons neuves ont été vendues aux particuliers, ce qui représente une baisse de 38% par rapport à l'année précédente. C'est également moins de la moitié des ventes de 2021 et bien en dessous de la moyenne à long terme, qui était de 222 425 unités vendues de 2007 à 2023.

Logement neuf : 2023 annus horribilis

Perspective générale

Depuis deux ans, le secteur du logement neuf subit une crise généralisée, avec des territoires et des types de logements touchés sans distinction. Les coûts du foncier augmentent en raison de la mise en œuvre du ZAN (Zéro Artificialisation Nette), entraînant une hausse significative des prix des terrains à bâtir (+9,5 % entre 2019 et 2022). Parallèlement, les coûts de construction ont grimpé depuis début 2021, avec des prix des matériaux 30 % à 40 % plus élevés qu'en 2019, et une augmentation notable du prix moyen de construction de maisons (+23,7 % entre 2020 et 2023). Selon une enquête menée par le Pôle Habitat FFB auprès de constructeurs représentatifs du marché, l'entrée en vigueur de la RE2020 a également engendré des surcoûts, avec une augmentation moyenne de 7,4 % sur le coût de construction depuis cette période.

La hausse sans fin des taux d’intérêts

La hausse continue des taux d'intérêt depuis janvier 2022, passant à 4,20 % en moyenne fin 2023 contre 1,05 % fin 2021, aggrave la désolvabilisation des acheteurs, entraînant une perte de pouvoir d'achat immobilier moyenne d'environ 57 500 euros entre début 2022 et fin 2023. De plus, le nombre de dossiers de crédit immobilier refusés par les établissements prêteurs a augmenté, notamment en raison des contraintes réglementaires du HCSF (Le Haut Conseil de stabilité financière) et des limites imposées par les taux d'usure. En conséquence, la production de crédits immobiliers aux particuliers a chuté de 40,3 % dans le logement neuf en 2023, avec une baisse de 41,5 % sur 12 mois jusqu'à fin janvier 2024.

La chute

Malgré les avertissements répétés du Pôle Habitat FFB et de la FFB, le marché du logement neuf a subi une baisse historique de 76 230 logements en un an, en raison du manque de mesures de relance de la demande. Les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté à 123 000 unités en 2023, soit moins de la moitié des ventes de 2021 et près de la moitié de la moyenne à long terme (222 425 unités en moyenne de 2007 à 2023).

Les conséquences sur l'emploi

Une enquête réalisée par Pôle Habitat FFB (fin décembre 2023) auprès d'un échantillon représentatif de constructeurs de maisons, promoteurs immobiliers et aménageurs fonciers confirme des conséquences dramatiques sur les entreprises et l'emploi. L'emploi a chuté de 16 % en 2023, avec une prévision de baisse supplémentaire de 14 % d'ici la fin du premier semestre 2024. En deux ans, près de 30 % des emplois dans l'ensemble de la filière auront été perdus.

Construction de maisons individuelles : hétérogénéité régionale

Les ventes de maisons individuelles neuves ont fortement chuté en 2023, enregistrant une baisse globale de 39,1 %. Les régions ont connu des variations, la Bretagne ayant la meilleure performance avec une baisse de 27 %, tandis que les Hauts-de-France ont subi un effondrement de 56,8 %. Les autres régions ont également vu leurs ventes diminuer, notamment le Centre-Val de Loire (-45,8 %), l'Auvergne-Rhône-Alpes (-45,1 %), et la Normandie (-44,5 %).

Les ventes brutes en promotion immobilière ont également reculé de manière significative, atteignant -23,5 %, avec une exception pour les investisseurs institutionnels en croissance de 8,3 % grâce aux plans de soutien de CDC Habitat et Action Logement. Les ventes aux particuliers ont chuté de 37,5 %.

Cette tendance a conduit à une augmentation du stock de logements neufs de 14,5 % en moyenne annuelle en 2023, avec une durée d'écoulement de l'encours atteignant 21,1 mois sur l'année, contre 10 mois en moyenne annuelle de long terme et 11,7 mois en 2022. Les mises en chantier de logements neufs ont également décliné de 22 % en 2023, avec seulement 287 000 logements commencés, se rapprochant des niveaux historiquement bas des années 1992 et 1993.

Perspectives difficiles pour les Français

Sans mesures urgentes, la crise du logement persistera pour 83 % des Français. Le manque de logements abordables entrave la mobilité professionnelle, avec six entreprises sur dix confrontées à des difficultés de recrutement. Les propos du Premier ministre sur l'importance du logement, tenus le 14 février, sont soulignés, mais des actions concrètes sont nécessaires pour Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB, qui critique l'absence de suivi. Les prévisions de la FFB sont pessimistes, avec un ratio de mises en chantier par ménage chutant à 8 en 2024, similaire aux années 1950, et aucune perspective de rebond en 2025. La stratégie gouvernementale, axée sur l'offre, est critiquée, l'urgence étant plutôt la stimulation de la demande.

Les pistes pour relancer la demande

Le Pôle Habitat FFB insiste sur la nécessité de réitérer certaines propositions déjà avancées pour simplifier les procédures et favoriser l'investissement immobilier. Parmi celles-ci :

• la suspension urgente des contraintes du HCSF est mise en avant pour soutenir la croissance française et éviter une perte de TVA estimée à environ 50 000 euros par logement non vendu ou construit ;
• rétablir le PTZ pour le neuf à 40 % sur tout le territoire, ce qui pourrait apporter plus de 750 millions d'euros supplémentaires dans les caisses de l'État ;
• l'exonération des droits de mutation sur les donations pour la construction ou l'acquisition de logements neufs destinés à la résidence principale ;
• le rétablissement du dispositif Pinel dans sa version 2022 ;
• l'ajustement de la RE2020 et l'instauration d'un moratoire sur la REP Bâtiment jusqu'à ce que des solutions opérationnelles soient mises en place.