Immobilier neuf en crise : pour les professionnels du secteur "nous construisons la pénurie de demain"

La rédaction d’Empruntis était présente ce jeudi 15 février à la conférence de presse tenue par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui présentait ses chiffres sur l’immobilier neuf du quatrième trimestre 2023 ainsi que le bilan annuel. Et le constat est sans appel : « Le secteur de la construction neuve est désormais face à un marché sans offre et sans demande », précise Pascal Boulanger, président de la FPI. 

Une crise de l’offre qui s’accentue

L’immobilier neuf traverse une crise sans précédent. Depuis 2021 déjà, la FPI alertait sur la pénurie d’offre de biens neufs. Mais la situation se tend davantage. Les permis de construire, délivrés par les maires bâtisseurs qui autorisent la construction de logements neufs, chutent drastiquement. En 2023, ce sont seulement 186 200 autorisations qui ont été délivrées contre 240 000 en 2022, soit une chute de 23 % en un an !

Cette baisse des autorisations s’explique en partie par « le malthusianisme des maires mais aussi parce que la crise alimente la crise. Parce qu’on ne peut plus vendre, on ne lance plus de nouvelles opérations », précise Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI. En 2023, seuls 135 400 logements collectifs ont été mis en chantier, le niveau le plus faible enregistré durant ces 15 dernières années, période Covid comprise.

« Le logement neuf soumis à des contraintes externes conjoncturelles (hausse des taux, hausse des coûts) vit maintenant une crise structurelle. [ …] La baisse des ventes constatée aujourd’hui conduit au gel ou à l’abandon d’opérations nouvelles. Une pénurie de logement se profile à moyen terme » analyse Pascal Boulanger, président de la FPI. 

Et une demande qui continue de se contracter

A la crise de l’offre s’ajoute aujourd’hui celle de la demande. En effet, les ventes de logements neufs dégringolent en 2023. Ainsi, le nombre de biens réservés passe en dessous des 100 000. Une chute violente quand on sait qu’en 2021 ce sont plus de 160 000 logements qui avaient été réservés, contre 94 828 en 2023, ce qui représente une baisse drastique de 41,4 % en 2 ans ! Résultat, les promoteurs se retrouvent avec un stock d’environ 100 000 biens qu’ils ne peuvent écouler.

Toutefois, les prix de l’immobilier neuf continuent d’augmenter. Le prix au mètre carré passe ainsi de 4 596 € en 2021, à 4 806 € en 2022, puis 5 015 € en 2023. Et pour cause, les constructeurs doivent répondre à des normes énergétiques de plus en plus strictes imposées par le gouvernement dans l’objectif de rendre le parc immobilier français plus « vert ». Par ailleurs, avec l’inflation, le prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre augmentent.

« Sans surprise, tout le secteur subit une crise structurelle avec désormais son cortège de faillites et de plans de licenciements. Plus grave encore, les Français sont de plus en plus souvent contraints de renoncer à un emploi faute de trouver un logement », déplore Pascal Boulanger.

Pour sortir de la crise, quelques pistes doivent encore être discutées. Le président et le délégué général de la FPI doivent, à l'occasion, rencontrer Gabriel Attal en début de semaine prochaine pour exposer la situation au Premier ministre fraîchement nommé et qui semble accorder beaucoup d'importance à la crise que traverse le secteur immobilier en ce moment.