Crise du logement, taux en hausse et présidentielle en ligne de mire : les Français n'ont jamais été aussi indécis face à leurs projets immobiliers. À l’occasion de la sortie de son livre Immobilier : sortir des mythes pour mieux décider, grâce à la donnée, coécrit avec Barbara Castillo Rico, Thomas Lefebvre, expert en données immobilières et en intelligence artificielle, déconstruit pour Empruntis trois grandes idées reçues qui paralysent le marché.
Taux Empruntis relevés le 01/10/2026
Pourquoi opposer le neuf et l'ancien est-il une erreur d'après vous, surtout dans le contexte actuel ?
Thomas Lefebvre : On oppose souvent les deux sur la base de préjugés : « Le neuf est trop cher », « L'ancien exige trop de travaux ». S’il est vrai que le neuf coûte en moyenne 30 % plus cher que l'ancien, il offre des avantages non négligeables comme des frais de notaire et une TVA réduits. À l’inverse, le prix d’un bien ancien peut vite s’alourdir avec les travaux.
Depuis plusieurs mois, la machine du neuf est en panne. Le nombre de réservations a été divisé par deux depuis le Covid, ce qui peut créer des opportunités auprès de promoteurs pressés de vendre des biens achevés. Cependant, l'offre reste restreinte par rapport au marché de l’ancien.
Compte tenu de la situation actuelle, il est sans doute plus facile de trouver ce que l’on cherche dans l’ancien, même si, en réalité, il n'y a pas de réponse toute faite. La décision dépend du projet, de la localisation et de la situation personnelle de chacun.
Malgré l'arrivée d'Internet et de l'IA, 70 % des ventes passent toujours par un agent immobilier. Pourquoi l'intermédiation résiste-t-elle autant ?
T.L. : On entend encore régulièrement : « L'agent ouvre la porte et prend 15 000 €. » C’est une idée reçue. Vendre seul ne rapporte pas plus. Les études montrent que le net vendeur récupéré est équivalent, voire supérieur avec un professionnel. Il existe un vrai biais de perception. Les propriétaires ne discernent pas le travail invisible de l'agent (estimation précise, commercialisation) et réduisent la commission à une simple ouverture de porte.
Dès la fin des années 90 avec l’arrivée d’Internet, on prédisait déjà la fin des intermédiaires grâce à l'accès libre à l'information. On entend exactement le même discours aujourd'hui avec l'intelligence artificielle. Même si l'IA est un formidable outil de collecte de données et de prise de décision, elle ne remplace pas l'humain. Les Français recherchent un accompagnement personnalisé, de la réassurance et de la négociation, et ce savoir-faire ne s'improvise pas.
Vous affirmez que le prix est la décision la plus structurante de la vente. Quels sont les risques d'une surévaluation ?
T.L. : Au moment d’estimer leur bien, beaucoup de vendeurs tombent dans le même piège : « Je vais le proposer un peu plus cher, afin de me garantir une marge de négociation. » C’est une erreur. Une vente réussie repose sur une bonne exposition et un prix juste dès le départ. Les acheteurs actuels sont très informés et repèrent rapidement les biens hors marché.
Les biens surestimés génèrent nettement moins de clics : ils manquent le coche lors de la première semaine de publication et finissent par se perdre dans le flux des nouvelles annonces. Si un vendeur surévalue son bien, il risque d’allonger considérablement les délais de vente et de devoir concéder une baisse de prix par la suite.
Quel conseil donneriez-vous aux porteurs de projet dans cette période complexe, à quelques mois de l’élection présidentielle ?
T.L. : Mon conseil serait de sécuriser son financement et de ne pas hésiter à solliciter courtiers et banques. En France, le crédit reste un produit d'appel pour les établissements bancaires. Même s'il ne faut pas espérer un retour des taux à 2 % dans l’immédiat, il sera toujours possible de revoir ses conditions à la baisse plus tard si les taux chutent. Attendre n'est pas forcément la meilleure stratégie. À partir de six ou sept ans passés dans son logement, l'acquisition reste financièrement plus avantageuse que la location.
Sur le plan politique, le logement a clairement été le parent pauvre des derniers mois. Face à l'ampleur de la crise, les candidats à la présidentielle ne pourront plus faire l’impasse sur ce sujet. Nous attendons les propositions, mais une chose est sûre : il faudra réaligner les planètes pour que le marché se relance durablement.
Profitez de notre expertise au meilleur taux !
à partir de 2,85% sur 15 ans(1)
Autres actualités
