Taux immobiliers : une baisse significative qui redonne du pouvoir d'achat aux ménages ?

Une bonne nouvelle pour les Français ? Au deuxième trimestre de 2024, les taux des crédits immobiliers ont connu une baisse significative, une évolution marquante après plusieurs mois de tension sur les marchés financiers. Le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel, hors assurance et coûts des sûretés, s'est établi à 3,73 %, avec des taux légèrement différenciés entre les biens neufs (3,68 %) et anciens (3,74 %) d’après la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement.

Cette inflexion à la baisse des taux a été initiée dès décembre 2023. Depuis lors, une diminution régulière, en moyenne de 9 points de base (pdb) par mois, a été observée, ramenant le taux moyen à 3,66 % en juin 2024, un niveau similaire à celui de juillet 2023. Cette tendance se manifeste malgré le maintien du taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE) à 4,5 % jusqu'au 12 juin 2024, date à laquelle une réduction de 25 pdb a été décidée. Par ailleurs, le taux de rémunération des dépôts des ménages continue d'augmenter modestement, ajoutant une pression supplémentaire sur les marchés financiers.

Stratégies bancaires et reprise du marché

En réponse à ces fluctuations, les établissements bancaires ont délibérément choisi de dynamiser le marché des crédits immobiliers. Cette stratégie vise à améliorer la solvabilité des emprunteurs via des diminutions de taux, un effort qui porte ses fruits, même si habituellement de telles baisses sont observées au printemps, période où la demande immobilière est plus forte.

La concurrence accrue entre les banques, après des années de stagnation des taux sur les marchés immobiliers, a renforcé cette dynamique. En conséquence, la production de crédits a montré une reprise notable, avec une baisse moyenne du taux de 54 pdb depuis décembre 2023. Plus précisément, les taux pour les crédits dans le neuf ont baissé de 58 pdb, pour les travaux de 54 pdb, et pour l’ancien de 53 pdb, établissant respectivement des taux de 3,63 %, 3,65 %, et 3,67 % en juin.

Les prêts de plus longue durée ont particulièrement bénéficié de cette diminution rapide des taux : une baisse de 70 pdb pour les prêts sur 25 ans, contre 60 pdb pour ceux sur 15 ans. Même les emprunteurs avec peu d’apport personnel, souvent des primo-accédants ou des familles nombreuses, ont vu une réduction significative des taux de leurs prêts sur 25 ans, avec une diminution de 75 pdb depuis décembre dernier, les taux pour ces groupes étant désormais souvent inférieurs à 3,8 %.

Durée des prêts et solvabilité des emprunteurs

La durée moyenne des prêts accordés au deuxième trimestre 2024 était de 246 mois (environ 20,8 ans), montrant une légère érosion depuis le printemps 2023 mais restant à un niveau historiquement élevé. Cette augmentation de la durée des prêts contribue à amplifier l’effet de la baisse des taux sur la solvabilité des emprunteurs, malgré une remontée des coûts des opérations et des prix des logements anciens depuis février 2024.

L'annuité moyenne a diminué de 6 % depuis décembre dernier, pourtant, la capacité d’emprunt des ménages reste inférieure de 11,5 % à son niveau de décembre 2022. Par exemple, un ménage qui pouvait emprunter 100 000 € fin 2022 ne peut plus emprunter que 88 500 € en juin 2024.