Mobiliser les logements vacants : une solution durable pour répondre aux besoins
Écrit par : Jules Stalin
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3,1 millions. C’est le nombre de logements vides (maisons et appartements) que l’on dénombre en France. Soit 8,2 % du parc de logement global inoccupé. Et si parmi ceux-ci, on peut compter près de 2 millions en situation de “vacance frictionnelle”, donc inoccupés depuis moins de 2 ans. On peut surtout compter 1,2 million de logements en "vacance structurelle" ou "vacance systémique", inoccupés depuis plus de 2 ans.
Dans cette période de crise du neuf que dénoncent plusieurs promoteurs et bâtisseurs immobiliers, remobiliser l’ensemble de ces biens pourrait s’avérer être une solution à moindre coût dans l'objectif de débloquer le marché.
Un constat : l'insuffisances des dispositifs d'incitation
Il est convenu que la vacance frictionnelle est normale, et qu’elle est même “nécessaire au bon fonctionnement du marché immobilier” selon l’INSEE. Elle correspondrait à des circonstances de marché, le temps de trouver un nouveau propriétaire ou locataire.
Mais, c’est le nombre constant de logements dans des situations de "vacance structurelle" qui inquiète le plus. En effet, depuis 30 ans la part de ces logements parmi le parc immobilier français n’a fait qu’augmenter, souligne l’INSEE. Et ce nombre révèle des dysfonctionnements de marché.
Pour lutter contre ce constat, l’association Agir contre le logement vacant a été créée en 2022. C’est aujourd’hui 12 % du parc immobilier français qui est représenté à travers celle-ci, “une proportion en hausse, et appelée à progresser “ selon Philippe Stephan, adjoint au maire de Roubaix et vice-président de l’association. Il souligne aussi, que confronté à une crise du marché, à de futures interdictions de location pour les passoires thermiques, et la difficulté de construire neuf, “les collectivités ne peuvent plus ignorer ce réservoir de logements inoccupés”.
Comment se sortir de cette situation ?
Malheureusement, la seule volonté de remettre ces biens sur le marché n'est pas suffisante. Selon les raisons de la vacance locative, les leviers en jeu ne sont pas les mêmes. Elle peut être pleinement assumée par le propriétaire, qui ne veut ni louer ni vendre. Mais elle est bien plus souvent subie par le propriétaire. Les raisons sont nombreuses, marché inactif, logement dégradé…
Certains outils existent déjà pour aider les propriétaires à se débarrasser de ces biens. Mais ils pourraient être insuffisants.
Des outils déjà en place pour lutter contre la vacance systémique
Les pouvoirs publics n’ont pas attendu pour essayer de dissuader les propriétaires dans la première situation, à l’aide de dispositifs de dissuasion fiscale. En effet, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), instaurée en 1999, s’applique sur les logements vides depuis au moins 1 an. Elle a été largement renforcée en 2023. On compte 3 697 communes concernées par la TLV depuis cet élargissement, alors qu'elles n’étaient que 1 136 avant 2023.
Bon à savoir :
L'élargissement du nombre de communes concernées s'est accompagné d'une révision à la hausse du taux de la TLV. Il a été porté de 12,5 à 17 % de la valeur locative cadastrale du bien pour la première année de vacance, et de 25 à 34 % à compter de la deuxième année.
Dans certaines communes où la TLV ne s’applique pas, un autre dispositif a été mis en place. On parle alors de taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Celle-ci concerne les logements vides depuis au moins 2 ans et applique le taux de la taxe d'habitation locale au propriétaire. On dénombre en 2024 6 417 communes appliquant la TLHV, un chiffre en augmentation tous les ans, mais bien loin encore des 29 000 communes pouvant l’appliquer.
Des pistes pour une refonte de la fiscalité de la vacance structurelle
Hélène Denise, chargée de plaidoyer à la Fondation Abbé Pierre (FAP), souligne les problèmes de fond dans les choix de politiques fiscales contre la vacance structurelle. En effet, selon elle, cela “risque de pénaliser les propriétaires les plus fragiles, alors qu'ils pourraient éventuellement remettre leur bien en location si on les y aidait par des mesures ciblées ; tandis que la pression reste, pour le moment, globalement indolore pour des multipropriétaires”. Elle en profite aussi pour démontrer que les systèmes mis en place ne suffisent pas : « l'existence de la TLV depuis 1999, n'a pas suffi à enrayer la progression de la vacance résidentielle, qui est passée de 6,9 % en 1999 à 8,2 % en 2023 au niveau national". Sans nier les possibles améliorations a moyen-long terme de la réforme de 2023, il semble nécessaire de faire plus.
Afin de régler cela, la solution proposée par la FAP serait de fusionner la TLV et la THLV en un impôt unique. Ainsi que de la nationaliser, pour que son produit revienne intégralement aux communes et intercommunalités. Et afin de s’assurer que la taxe est juste, la FAP plaide pour une progressivité du taux de la taxe selon les revenus.
La mise en place rapide de nouveaux dispositifs
En dehors de la fiscalité, la mise en place d'aides incitatives peut aussi aider à libérer la situation pour beaucoup de ces logements. C’est pour cela que depuis quelques semaines l’Anah (Agence nationale de l’habitat) a mis en place une prime forfaitaire de 5 000 € pour les logements sortant de vacance locative de minimum 2 ans, en zone rurale.
Bon à savoir :
Ces initiatives s'accompagnent généralement d'une bonification des aides à la réalisation de travaux, notamment énergétiques, qui sont mobilisables auprès de l'Anah.
En plus de cela, des coups de pouce supplémentaires peuvent intervenir, dans le cadre de dispositifs plus larges. Particulièrement grâce à la multiplication des initiatives locales. Elles tendent principalement à offrir une réduction d’impôt aux bailleurs louant leurs biens à des loyers inférieurs aux prix du marché.
