Marché immobilier : un tournant en 2023, des défis en 2024

Baisse record des ventes au niveau national en 2023 : à y regarder de plus près, est-elle la même partout ? Que pouvons-nous anticiper de 2024 ? En réunissant des professionnels du secteur, le tout premier webinaire à l’initiative de Lycaon immo, qui s’est tenu le 18 janvier, a permis d’entrer dans le détail du marché immobilier. Au menu : évolution des prix, poids du DPE, évolution du "bien type" et perspective 2024.

Autour de la table : Stéphane Daumillare, président et co-fondateur de Lycaon immo (plateforme d’estimation immobilière à l’instant T et prédictive sur 10 ans), Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi et co-fondateur de Listigo (plateforme destinée aux professionnels de l’immobilier) et Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Regards croisés.

Evolution des prix du marché immobilier en 2023 : des réalités contrastées

Si des professionnels de l’immobilier ont fait état d’une baisse des prix au niveau national, le webinaire s’ouvre sur la présentation d’une réalité plus hétérogène. A l’appui, les chiffres de l’étude menée chez Lycaon immo, que présente Stéphane Daumillare, président de la plateforme d’estimation immobilière.

On y apprend, par exemple, que lorsqu’en Occitanie et en région PACA, les prix augmentent toujours en 2023, Paris ou Lyon accusent un net recul : - 5,5 % pour Paris dont le m² passe sous la barre des 10 000 € en moyenne, et -7,7 % pour Lyon qui subit la plus grosse baisse et passe sous les 5 000 €/ m². "La situation est donc loin d’être appréciable au niveau macro-économique. Il est difficile de parler d’un marché français, car il existe des marchés dans les marchés". 

 
source : webinaire Lycaon Immo, 18 janvier 2024

De la même manière, les moyennes ne sont pas toujours représentatives. Si à Nice l’étude constate une hausse de 3 % sur les biens intra-muros, 10 % des transactions y sont effectuées sous les 2 000 €/m². Les entrées de gamme n’ont pas bougé, alors que les prix médians y ont subi des augmentations de l’ordre de 100 €/m² et que les biens les plus chers ont vu leurs prix exploser, tirant les fameuses moyennes vers le haut. C’est également le cas pour Aix-en-Provence ou Toulon.

"A l’inverse, des villes comme Lyon et Paris ont beaucoup souffert de la crise sur la médiane. Des prix faibles ont également diminué sur Strasbourg ou Bordeaux", analyse Stéphane Daumillare.

Face à ce constat, il apparaît important, pour Bernard Cadeau, que les clients vendeurs tiennent compte de la baisse de pouvoir d’achat des acheteurs, le marché étant traversé par une crise inédite, profonde et durable, en raison de divers facteurs (hausse des coûts de construction, des taux immobiliers, inflation…). L’ancien président du réseau Orpi souligne aussi les évolutions de prix significatives (de 150 à 200 %), sur 10 ans, dans la plupart des grandes métropoles. Sous cet angle, la correction demandée sur les prix, de l’ordre de 20 %, n’apparait alors plus si incongrue.

Et de conclure sur cette question : "Il n’est jamais facile de l’intégrer pour soi-même car la vente immobilière est un moment important dans la vie. Mais les vendeurs, s’ils vendent moins cher, achètent aussi moins cher. On ne se projette pas dans un marché immobilier sous prétexte d’une hausse ou d’une baisse mais parce que l’on en a besoin, que l’on va déménager, que la famille s’agrandit, qu’on est muté…".

Et côté financement ? Les fameux 70 000 € d’apport sont-ils vraiment monnaie commune ? Pas si simple pour Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis : "Observer les conditions de financement sous l’angle macro-économique laisse à penser aux porteurs de projet qu’il faut attendre, car tout le monde bénéficie de conditions difficiles. On parle beaucoup de 70 000 € d’apport, en réalité, les banques demandent d'apporter les frais annexes, soit 10 %. Et, dans un contexte où l’argent leur coûte cher, celles-ci peuvent demander, dans certains secteurs, 5 à 10 % de plus. Mais il faut se méfier des généralités ! Nous constatons par exemple le retour de banques qui financent à 110 %".

Distribution des biens et DPE : le poids du diagnostic

Les données de Lycaon immo font apparaître des réalités disparates. Certaines villes recèlent une forte proportion de passoires thermiques : c’est le cas de Paris, qui en compte 39 %, quand Montpellier n’en comporte que 9 %. "Les passoires thermiques ne sont pas non plus vendues de manière équitable partout : elles représentent 30 % des ventes à Paris mais 6 % seulement, à Marseille" analyse Stéphane Daumillare.

Les données permettent aussi d’isoler la variable DPE pour comprendre son impact sur le prix de vente. Là encore, énorme différentiel selon les villes : "A Paris ou Montpellier, on perd 10 % du prix de vente pour une passoire thermique, car cela implique des travaux. A Marseille, seulement 4 %. Il y a donc un marché dans le marché : cette loi, nécessaire, n’a pas encore été admise de la même façon par toutes les populations. A Paris ou à Montpellier, on en tient compte, à Marseille ou Avignon, beaucoup moins. Il faut donc se questionner sur l’application et l’évolution de cette loi : dans certains territoires, investir dans une passoire est intéressant. Dans d’autres, non".

Pour Bernard Cadeau, le point d’attention se situe dans les délais impartis par le gouvernement pour faire face à cette rénovation énergétique. "L’une des demandes récurrentes des professionnels à l’égard du gouvernement est l’assouplissement et la révision du calendrier de la rénovation, qui risque de mettre hors marché locatif 5 millions de logements. 

En l’état actuel, il faudra rénover 500 000 logements par an jusqu’en 2030, et 700 000 par an ensuite, ce qui paraît impossible, même si l’objectif est louable. Il faut aussi donner les moyens d’effectuer ces travaux. MaPrimeRénov’ est un succès en termes de volume, mais le delta est important entre les 5 000 € par logement financés et le coût de 50 000 € que représente une rénovation massive".  

Cécile Roquelaure souligne que la mise en œuvre de la loi intervient au moment où les conditions d’accès au crédit immobilier se complexifient. "Les banques n’opposent pas de refus, sous réserve que la passoire thermique soit transformée en un bien qui n’en soit plus une. Deux possibilités : un financement global comprenant les travaux nécessaires, ou l’utilisation de l’épargne de l’acheteur pour payer ces travaux, lorsque c’est possible. La capacité d’emprunt peut aussi être un frein. Il existe alors d’autres solutions, plus atypiques, comme le prêt avec prise de garantie hypothécaire".

Comment le "bien type" a-t-il évolué en 2023 ?

Les Français ont-ils perdu en pouvoir d’achat ? Tout dépend où, encore une fois ! "A Lyon, on observe une chute de 50 000 € du prix. Du jamais vu", explique Stéphane Daumillare. Avec un T4 qui passe dans le même temps de 80 m² à 76 m², "le recul du marché existe à la fois sur l’offre et la demande". D’autres villes présentent une baisse de surface et une augmentation des prix, et d’autres encore, comme Toulon, voient uniquement leur prix augmenter, pas la surface.

Le co-fondateur de Lycaon immo alerte sur une autre réalité : "On sous-estime trop, en France, la densité de population. Dans sur certaines villes comme Paris, nous sommes dans une situation de saturation. Il devient de plus en plus difficile de trouver des mètres carrés, d’où la subdivision de logements existants. De fait, il existe de moins en moins de T5 ou T4 et beaucoup plus de studios, T2, T3. Ce souci existe beaucoup moins dans des villes moins denses telles que Marseille, Aix-en-Provence ou Bordeaux".

Pour Stéphane Daumillare, "il est capital d’intégrer, dans les modèles d’estimation de prix et de prospective, le paramètre de la densité, qui réduit ou maintient les surfaces de vente".

"En moyenne, avec des taux au-delà des 4 % et des écarts importants selon les régions et les profils, les acheteurs ont perdu 25 % de capacité d’emprunt" ajoute Cécile Roquelaure. De fait, les acheteurs se reportent sur des villes périphériques ne présentant pas les mêmes niveaux d’infrastructures, par exemple en ce qui concerne les transports.

Mais "Si les primo-accédants sont pénalisés par les prix et la nature de l’offre, ils restent les préférés du banquier car ils auront besoin de produits et de services. Le secundo-accédant est souvent déjà pourvu et a de plus, souvent besoin d’un prêt relais : une prise de risque supplémentaire pour la banque. Il n’est donc pas privilégié. C’est ce fameux acheteur-vendeur qui se pose le plus de questions aujourd’hui".

Que dire de l'immobilier pour 2024 ?

Pour Stéphane Daumillare, une baisse des prix uniforme ne constitue pas la solution de soutien du marché au niveau national : plutôt,  "Il faudrait que le marché entre dans une phase d’atterrissage et c’est ce que l’on commence à observer dans certaines villes". L’idée est que l’offre et la demande se rencontrent, ce qui se traduit de différentes façons selon les villes, afin de satisfaire vendeurs et acquéreurs.

Bernard Cadeau rappelle la réalité du marché français, structurellement déséquilibré depuis 40 ans, alternativement du côté des vendeurs ou des acquéreurs. Si avec des taux bas, la balance penchait côté vendeurs, aujourd’hui, les difficultés de financement donnent la main à l’acquéreur.

Les taux cessant leur progression voire présentant des baisses, "l’effet psychologique va jouer" explique-t-il, avant de livrer son analyse pour 2024 : "Trois catégories vont être déterminantes : les primo-accédants, qui créent la dynamique et alimentent le marché. Le secundo-accédant qui pense à l’investissement locatif, par exemple pour sa retraite, et rencontre actuellement des difficultés à se financer. Et à plus long terme, les institutionnels, qui ont la capacité d’acheter et rénover massivement et peuvent donner le signal du redémarrage. Il n’y aura pas de miracle en 2024 mais à coup sûr, une pause et l’arrêt des signaux négatifs".

Cécile Roquelaure complète : "Il faudra s’habituer à des taux plus "normaux". Si des taux à 1 % apparaissent improbables cette année, 2024 sera une bien meilleure année en matière de crédit, avec le retour de tous les acteurs bancaires depuis le mois de septembre. Nous avons même observé une baisse du taux de 15 points de base. Nous allons donc retrouver un peu de sérénité sur le marché du financement. C’est ce qu’il nous faut, quelle que soit la catégorie d’acquéreur : si le mois prochain, le crédit ne coûte pas plus cher, alors il redevient possible de se projeter".