Immobilier : certaines petites surfaces toujours désavantagées par le DPE ?

Depuis le 1er juillet, de nouvelles règles de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été instaurées, elles visent à reclasser certaines petites surfaces, auparavant désignées comme passoires thermiques. Ainsi, le DPE permet de classer les biens en fonction de leurs performances énergétiques. Cependant, l’efficacité de cette mesure reste sujette à débat. 

Nouvelles règles pour les petites surfaces 

Les grandes maisons individuelles bénéficient souvent d'une meilleure classification énergétique que les petits appartements, ce qui peut sembler paradoxal. Les petites surfaces, celles de moins de 40 mètres carrés, étaient jusqu'ici pénalisées par les règles de calcul du DPE. Cependant, l'arrêté du 25 mars 2024, en vigueur depuis le 1er juillet, vise à rectifier cette situation. En modifiant les seuils pris en compte pour le calcul de la classe énergétique des petits logements, cette législation permet à certains d'entre eux de grimper dans le classement énergétique. 

Jusqu’à cette réforme, sur les 30 millions de résidences principales en France, environ 5 millions étaient classées comme passoires énergétiques. Parmi ces 5 millions, 31 % étaient des logements de moins de 30 m². Cette surreprésentation des petites surfaces dans les catégories F et G s'explique par des critères de calcul défavorables. Pour éviter une exclusion massive des petits appartements du parc locatif, interdits à partir de 2028 pour les biens classés F ou G, de nouveaux seuils de consommation énergétique ont été instaurés. 

Réactions et perspectives mitigées 

L'objectif gouvernemental était de reclasser 140 000 logements de petite surface, leur permettant ainsi de sortir du statut de passoire énergétique. Cependant, cette mesure n’a pas fait l’unanimité parmi les experts. Certains professionnels de l'immobilier expriment des doutes sur l'optimisme des prévisions gouvernementales, estimant que l'impact réel pourrait être beaucoup plus limité. 

D'autres spécialistes reconnaissent que les nouveaux seuils peuvent corriger certaines classifications de DPE. Toutefois, ils soulignent le caractère aléatoire de certains critères, notamment pour les logements les moins spacieux, qui peuvent encore être défavorisés. 

Baudouin de la Varende, cofondateur d’Ithaque, rappelle pour les Echos que cette mesure n’exonère pas les propriétaires de la nécessité de réaliser des travaux de rénovation. Ils soulignent la difficulté accrue de ces travaux dans les petites surfaces, où l'optimisation énergétique est plus complexe à atteindre. 

Des critères toujours inéquitables ? 

Le calcul de la performance énergétique repose sur la consommation potentielle d’énergie d’un logement rapportée à sa surface. Ainsi, un grand appartement occupé par une seule personne peut être avantagé par rapport à un studio avec des équipements similaires. Ce déséquilibre persiste malgré les ajustements apportés. 

Les nouveaux seuils visent à atténuer certaines inégalités, notamment en introduisant un coefficient spécifique pour les logements de 9 à 40 mètres carrés concernant la consommation d'eau. Toutefois, cette adaptation ne résout pas tous les biais de calcul. Certains experts notent que, bien que certains critères comme l’eau chaude soient mieux pris en compte, d'autres dépenses énergétiques, telles que l'utilisation des plaques de cuisson, restent inchangées et ne dépendent pas de la taille du logement. 

D'autres modifications ont été apportées pour mieux prendre en compte la déperdition de chaleur dans les petites surfaces, notamment par un nouvel indice de compacité thermique. Cependant, cette nouvelle réglementation ne s'applique qu'aux biens de moins de 15 mètres carrés, laissant les appartements légèrement plus grands toujours désavantagés.