Bail réel solidaire, ou comment acheter un logement 20 à 40 % moins cher que les prix du marché !
Écrit par : Hugo Boudjlal - Relu par : Hiba Khayati
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À l'heure où l'accès à la propriété devient un défi majeur pour de nombreux Français, surtout dans les grandes villes, le bail réel solidaire (BRS) refait surface dans les discussions avec la parution récente d’un décret le 17 juillet 2024. Ce dispositif, introduit en 2017, prend une importance particulière dans le contexte actuel de crise du logement offrant une solution accessible pour les ménages aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires.
Une réponse à la crise du logement dans les zones tendues
La flambée des prix de l’immobilier dans les zones urbaines et les régions à forte demande rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile pour une grande partie de la population. Le bail réel solidaire est conçu pour répondre à ce problème en permettant aux ménages modestes d’acheter un logement neuf à un prix bien inférieur à celui du marché.
Ce modèle innovant repose sur la dissociation entre le foncier, c'est-à-dire le terrain, et le bâti, soit le logement lui-même. En ne devenant propriétaire que du bâti, l'acquéreur réduit significativement le coût de son achat, tandis que le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS) avec lequel il signe un bail.
Le fonctionnement du BRS en pratique
Le principe du BRS est simple : l'acquéreur achète le logement mais loue le terrain à un OFS pour une durée allant de 18 à 99 ans, moyennant un loyer modéré. Cette dissociation permet de réduire le prix d’acquisition du logement de 20 % à 40 % en fonction de la localisation géographique. En contrepartie, l’acquéreur verse chaque mois une redevance foncière à l’OFS, laquelle est calculée selon les prix immobiliers de la zone concernée.
Qui peut profiter du BRS ?
Le BRS s’adresse à des ménages respectant des plafonds de ressources, déterminés en fonction de la zone où se situe le logement. En 2024, par exemple, un foyer composé de deux personnes ne doit pas dépasser un revenu annuel de 56 169 € en zones Abis,A et B1, et 43 633 € en zones B2 et C. Ces plafonds, fixés pour garantir que le dispositif profite effectivement aux ménages les plus modestes, varient en fonction de la taille du foyer.
Les avantages d'un achat en BRS
Acheter en BRS présente plusieurs avantages financiers. En plus de la réduction significative du prix d’acquisition, les propriétaires bénéficient d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels.
Ils peuvent également financer leur achat avec un prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants, ce qui allège davantage le coût global. Dans certaines communes, un abattement de la taxe foncière allant jusqu'à 100 % peut être accordé, rendant l’option encore plus attractive. De plus, l’OFS garantit le rachat du logement en cas de revente, ce qui constitue une sécurité pour les acquéreurs.
La flexibilité du BRS : revente et location
Le BRS ne limite pas les propriétaires à conserver leur logement à vie. Ils ont la possibilité de le revendre à tout moment, mais à un prix encadré. En effet, pour maintenir le logement abordable, le prix de revente est plafonné au montant initial d’achat, ajusté selon un indice choisi par l’OFS.
Les propriétaires peuvent également louer leur bien, sous réserve d’obtenir l’accord préalable de l’OFS, qui doit être informé de la durée et des modalités de la location. Cette flexibilité fait du BRS une option viable pour ceux qui peuvent voir leurs besoins évoluer avec le temps.
Un dispositif plus pertinent que jamais
Le bail réel solidaire se positionne aujourd’hui comme une solution clé pour l’accession à la propriété dans un marché immobilier toujours plus tendu. Avec la publication du décret de juillet 2024, les conditions d’accès sont désormais plus claires, renforçant l’attractivité de ce dispositif. Pour les ménages souhaitant acheter un logement en zone urbaine ou dans des régions à forte demande, le BRS offre une alternative concrète, sécurisée et abordable.
Comment accéder à un logement en BRS ?
Pour profiter du BRS, il est conseillé de commencer par identifier les logements disponibles via des outils en ligne ou en contactant directement les OFS. Chaque projet d’achat doit être soigneusement préparé, en tenant compte des critères spécifiques au BRS. Les candidats à l’acquisition peuvent bénéficier de conseils personnalisés auprès de professionnels pour optimiser leur financement.
