Crédit immobilier : bilan 2023 et prédictions 2023, comment on est passé de l'open bar au club sélect
Écrit par : Cécile Roquelaure
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Que nous a réappris 2022 sur le crédit immobilier et le financement des particuliers ? Et surtout, que pourrait-il bien se passer en 2023 ? Voici notre analyse accompagnée de scenarii possibles pour cette année qui débute, si certaines conditions sont réunies. Un bilan et prédictions en cinq actes, en ouverture de cette toute première semaine de l'année !
Aujourd'hui, focus sur les critères d'octroi du crédit, qui se sont resserrés pendant toute l'année 2022, suite aux divers événement que nous retraçons ici. 2023 permettra-t-elle aux emprunteurs d'observer une embellie sur les conditions d'accès au prêt immobilier et surtout, quels conseils pour tirer son épingle du jeu ?
Le crédit immobilier en 2022 : pourquoi ce n'est pas (plus) "open bar" !
Jusqu’à la crise sanitaire, le robinet du crédit coulait à flot… Les emprunteurs ne se posaient même plus la question de savoir s’ils étaient finançables. Nombreux étaient ceux qui, après une simple estimation de leur capacité d’emprunt par leur banque, se lançaient à corps perdu dans la recherche du bien de leur rêve ! Compromis en poche, ils sollicitaient un courtier pour négocier, faire jouer la concurrence et gagner sur tous les tableaux… Et ils avaient souvent raison !
La crise sanitaire a légèrement contrarié cette vision : avec le chômage partiel, certains ont dû revoir leur plan de financement ou ont essuyé des refus temporaires. Des cas peu nombreux toutefois.
C’est ensuite le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui est venu jouer les trouble-fêtes : ses nouvelles règles sont devenues des exigences pour les banques en janvier 2022, qui ont dû limiter les crédits à :
- un taux d’endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur incluse ;
- une durée d’emprunt de 25 ans maximum (27 ans dans certains cas) ;
Mais 2022, c’est aussi l’année de la hausse du coût de refinancement pour les banques. Devant le spectre des ventes à perte, sélectivité et maîtrise du risque font leur grand retour. Tout au long de l’année, les banques ont ainsi revu leurs critères, privilégiant les dossiers préparés et les profils d’emprunteurs sérieux.
Coût du refinancement, coût du crédit et vente à perte
Le coût de l'argent pour les banques est représenté par les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans leur permettant de se refinancer. Or ce coût a triplé en un an, quand le coût du crédit n'a été multiplié "que" par 2,5 comme le montre plus bas notre graphique.
Tout ce qu’on a connu dans le passé est plus que jamais d’actualité. Les banques exigent :
- une tenue des comptes irréprochable ;
- une épargne à engager dans le projet ;
- une épargne résiduelle ;
- la pérennité des revenus et de la situation professionnelle.
Gagner la confiance du banquier est devenu incontournable pour espérer décrocher son financement !
Cette sélectivité s’invite également sur un autre terrain : celui de la garantie (hypothèque ou caution), indispensable à la mise en place d’un crédit pour prémunir la banque d’un défaut de paiement. Dans le cas d’une caution, un organisme "valide" le dossier de l’emprunteur, analysant donc le risque, lui aussi.
Or en cette année 2022, les organismes de caution ont resserré leurs critères, la situation économique plus tendue laissant présager des risques d’impayés plus importants. Conséquence : dans ce contexte, un refus de caution aboutit bien souvent à un désengagement de la banque.
En 2022, deux nouveaux risques que l’on avait presque oubliés sont donc revenus sur le devant de la scène :
- Les banques ne disent pas toujours oui !
- Les organismes de caution… non plus.
Dans la boule de cristal : et si la situation économique s’améliorait en 2023 ?
Que pourrait nous réserver 2023 si la situation économique s’améliorait ? Imaginez un peu : fin de la crise ukrainienne, inflation moins forte, situation stable sur le front de l’emploi (les derniers chiffres de l’INSEE concernant la création d’emploi sont même positifs !)… autant de facteurs qui jouent sur la politique des banques et des organismes de caution.
Si les banques estiment que le défaut de paiement ne se dégrade pas, c’est-à-dire que le budget des ménages est stable voire en progression et que les risques de perte d’emploi ne s’aggravent pas, elles pourraient se "détendre".
Au niveau immobilier, cela implique un atterrissage en douceur : en effet, un risque important de baisse des prix signifie qu’en cas de revente rapide (perte d’emploi, séparation, tout aléa de la vie touchant à la situation financière des emprunteurs), la banque prend un risque plus important de non recouvrement de la créance, même en cas de vente du bien.
Paradoxalement donc, une baisse des prix bienvenue face à l’augmentation des taux pourrait mener à un nouveau resserrement des critères, si banques et organismes de caution craignent des difficultés à venir.
Notre conseil : attendre une baisse des prix significative ne sera pas forcément une bonne opération ! Car si cette baisse permet de compenser peut-être une partie de la hausse des taux, la baisse des prix engendrera une sélectivité plus forte des banques et des organismes de caution. Le nombre de banques acceptant de vous financer pourrait alors se réduire ou les conditions, devenir plus strictes.
Ce qui est sûr, c’est que pour emprunter en 2023, il sera essentiel d’apporter toutes les garanties nécessaires à la banque, et que les statuts non CDI souffriront un peu plus encore de la situation.
Il sera également essentiel de présenter un apport personnel pour partager le risque avec la banque et de choisir son bien immobilier avec soin pour éviter un risque de baisse des prix en cas de revente.
Un projet en 2023 ? Les conseils à retenir
- ne pas attendre une baisse des prix importante ;
- présenter un dossier solide en apportant toutes les garanties à la banque ;
- engager un apport personnel pour partager le risque avec elle.
