Immobilier neuf : ces prêts et aides souvent méconnus auxquels vous avez pourtant droit
Écrit par : Caroline Pasquereau
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Lorsque l’on souhaite acheter un logement neuf, il est possible de bénéficier de nombreuses aides. En moyenne, le prix du neuf est supérieur de 20 %, voire de 50 % à Paris. Selon les objectifs et le profil emprunteur, un dispositif d’aide à l’achat peut être plus adapté que l’autre. Tour d’horizon des prêts et aides existants.
Le PTZ pour acheter un logement neuf
Pour devenir propriétaire d’un logement neuf, le prêt à taux zéro (ou PTZ) est sans doute le dispositif le plus connu des acheteurs dans le neuf. Accordé par l’État, ce prêt est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources. Obligatoirement adossé à un prêt immobilier, le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % d’un projet selon un découpage de quatre zones du territoire national. Face à la remontée des taux, ce prêt se montre particulièrement avantageux pour aider les Français à devenir propriétaires d’un bien neuf. Pour un emprunteur éligible au PTZ, il est conseillé de profiter de ce dispositif qui a été prolongé jusqu’en 2023. À titre d’exemple, un couple marié avec deux enfants dispose d’un revenu fiscal de 55 000 € et souhaite acheter un bien à Bordeaux (zone B1) de 270 000 €. L’outil de simulation de PTZ permet de découvrir que ce couple peut bénéficier d’un prêt à taux zéro de 108 000 euros (40 % du coût du projet).
Le prêt d’Action Logement pour aider au financement dans le neuf
Autre levier à actionner lorsque l’on souhaite acheter dans le neuf, le prêt Action Logement (PAL). Anciennement appelé 1 % patronal ou encore prêt patronal, le PAL finance la primo-acquisition d’une résidence principale. Accordé à un taux de 0,5 % (hors assurance), ce prêt permet de financer jusqu’à 40 000 euros à rembourser sous vingt ans maximum, dans la limite de 40 % du coût de l’opération. Octroyé par Action Logement, il reste réservé aux employés du secteur privé (dont l’entreprise compte plus de 10 salariés). Avec ce prêt, il est possible de cumuler :
- un prêt conventionné (sans condition de ressources) ;
- un Plan d’épargne logement (PEL) ;
- mais aussi un prêt d’accession sociale (PAS).
Les dispositifs Pinel et Pinel + pour les investisseurs
Les dispositifs d’investissement Pinel et Pinel+ vont coexister à partir de janvier 2023. Destinés aux investisseurs locatifs, les avantages du Pinel permettent des réductions d’impôts substantielles d’impôts (de 12 % à 21 % d’abattement fiscal, selon la durée du contrat de bail de 6 à 12 ans). Le logement acquis doit être loué nu à des locataires modestes. Aussi, les revenus du locataire et la location sont soumis au respect des plafonds fixés par décret. Mais le Pinel va progressivement disparaître au profit du nouveau Pinel + qui impose de nouvelles normes de qualité et d’usage parmi lesquelles :
- le respect d’un niveau de performance énergétique minimum et de la norme RE2020 ;
- surface du logement et de son extérieur ;
- double exposition à partir du trois-pièces, etc.
Les autres aides à l’achat dans le neuf
Les dispositifs pour faciliter l’achat dans le neuf sont nombreux. Pour aider les foyers à faible revenus à devenir propriétaire de leur résidence principale, l’État a également créé le prêt d’accession sociale (PAS). Le PAS peut se cumuler avec le PTZ et financer l’intégralité du logement neuf. Par ailleurs, le prêt conventionné permet de financer un projet immobilier à 100 %. Accordé sans condition de ressources par une banque ayant passé une convention avec l’État, le prêt conventionné peut financer l’achat d’une résidence principale ou d’un bien destiné à être loué, mais également le financement de certains travaux. À noter que le prêt conventionné est compatible avec d’autres prêts aidés. Outre ces dispositifs d’aides à l’achat, il existe également d’autres moyens de réduire le coût induit par une opération immobilière dans le neuf. Il s’agit notamment :
- de la réduction de TVA à 5,5 % en zone ANRU (zone d’Aménagement et de Rénovation urbaine) et QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville) ;
- de l’exonération partielle ou totale de la taxe foncière aux accédants à la propriété selon les communes ;
- droits de mutation à 3 % valable pour tous les acheteurs dans le neuf (contre 8 % dans l’ancien)
- des frais de notaire réduits qui oscillent entre 2 et 3 % du prix d’achat (contre 7 à 8 % pour l’ancien).
Enfin, de nombreux simulateurs en ligne permettent de vérifier votre l’éligibilité à ces aides. Reste que le recours à un courtier en crédit immobilier est un atout pour faciliter les démarches lors d’un projet d’achat dans le neuf. Grâce à son expertise et son réseau, cet expert permet d’optimiser une demande de crédit pour obtenir le meilleur financement.
