Immo : ce qu'il faut absolument savoir avant de signer votre compromis de vente
Écrit par : Caroline Pasquereau
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Le compromis de vente est établi lorsque l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur l’achat et la vente d’un bien immobilier. Cet avant-contrat formalise l’engagement entre un acheteur et un vendeur et doit être distingué de la promesse unilatérale de vente. Voici ce qu’il faut savoir sur cette étape clé qui précède l’acte de vente et sécurise un projet immobilier.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur scellent un engagement. Par ce document, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur à l’acquérir selon les modalités définies. Le compromis de vente intervient donc après l’acceptation de la promesse de vente et constitue une étape incontournable d’un projet immobilier.
Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, ce contrat inaugure la phase qui mène à la signature de l’acte authentique de vente et ne doit pas être confondu avec la promesse de vente. Si le contenu est assez similaire, la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur alors que dans le compromis acheteur et vendeur s’engagent. À ce titre, il entérine un engagement définitif entre ces deux parties et vaut vente. Acheteur et vendeur ont néanmoins la possibilité de se rétracter si une condition suspensive est activée. À l’inverse, la vente devient parfaite lorsque les parties réitèrent leur consentement devant notaire et lorsque les conditions suspensives insérées dans le compromis sont réalisées.
Les mentions obligatoires du compromis
Le contenu d’un compromis de vente est encadré par la loi. Pour être conforme, la promesse synallagmatique de vente doit contenir les informations suivantes :
- les renseignements concernant les parties engagées, comme les coordonnées, adresses et identités de l’acheteur et du vendeur ;
- une description relative au bien immobilier objet de la vente avec son emplacement, sa typologie, son origine, ses annexes, etc.
- des mentions sur la vente en elle-même qui font état du prix et des modalités de paiement (avec l’aide d’un prêt immobilier ou pas), de la durée de validité de la promesse et du délai de rétractation dont bénéficie l’acquéreur, des clauses suspensives, du montant du dépôt de garantie, la date de disponibilité du bien ainsi que les honoraires des professionnels chargés de la vente (notaire, agent immobilier) et pour finir la date limite de signature de l’acte de vente définitif.
Le compromis de vente peut être adapté en fonction des attentes et des situations personnelles des acheteurs et des vendeurs. Plus le contenu du compromis est complet et précis, plus il y a de chance que la vente se réalise. De plus, le vendeur doit veiller à joindre au compromis de vente des documents annexes : diagnostics techniques, documents concernant la gestion et la situation financière d’un immeuble (dans le cas d’un logement en copropriété).
Attention, un compromis de vente non conforme peut être requalifié en promesse de vente si les deux parties ont mal rédigé leur engagement et n’ont pas été assez explicites.
Le délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente
Bien qu’il ne soit pas imposé par la loi, le compromis de vente est un document qui sécurise la vente immobilière. Il permet de protéger les intérêts des parties concernées. On compte généralement un délai de 2 à 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente.
Il est essentiel de faire attention à son contenu avant de s’engager même si l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (calendaires). Une fois ce délai passé et le document signé, des dommages et intérêts peuvent être alloués si une des deux parties décide de renoncer à l’opération. Toutefois, les parties peuvent prévoir d’insérer des conditions suspensives dans leur compromis de vente ou qu’une formalité détermine le moment de la réalisation de la vente. Dans ce cas, la vente ne pourra être conclue que si les conditions posées se réalisent. La clause suspensive la plus courante, qui court durant un mois minimum, est celle de l’obtention d’un prêt immobilier. Si l’acheteur n’obtient pas de prêt pour financer l’achat du bien, le compromis de vente devient nul et la vente caduque. Pour faciliter les démarches de recherche de prêt, l’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier est fortement recommandé. Cet expert est un atout de taille pour permettre à l’emprunteur de trouver une solution de financement aux conditions souhaitées dans les meilleurs délais.
