Comment les revenus fonciers sont imposés en 2026 ?

À quoi correspondent les revenus fonciers ?

Ce sont les revenus tirés de la mise en location de logements bâtis (maison, appartement, studio, local professionnel, local commercial) ou de propriétés non bâties (terrain…) appartenant à un propriétaire ou à son foyer fiscal. Ils constituent donc la somme des recettes (loyers) réellement perçues sur une année.

Les revenus fonciers couvrent un large spectre qui va même au-delà des biens immobiliers et intègrent également les parts et placements dans des sociétés foncières (SCI, SCPI) et autres véhicules financiers (OPCI, SIIC, FPI).

Tout comme les revenus du travail, ils doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle à partir de laquelle l’administration fiscale se basera pour collecter l’impôt. Ils peuvent donner lieu à une optimisation fiscale. En effet, certaines charges locatives courantes peuvent être déduites de la base d’imposition, ce qui permet de réduire l’assiette imposable.

Étant acquis dans le cadre de l’exercice d’une activité civile, les revenus fonciers concernent uniquement les locations vides. Ils peuvent être imposés selon le régime micro-foncier ou le régime réel en fonction de leur montant ou du choix de l’investisseur.

Quel est le régime d’imposition pour les revenus fonciers ?

Deux régimes fiscaux différents sont applicables pour les revenus locatifs : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier : pour moins 15 000 € de loyers par an

Le régime micro-foncier s’applique aux investisseurs générant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Il s’agit du régime fiscal le plus simple pour lequel l’investisseur se voit automatiquement appliquer un abattement forfaitaire fixe de 30 % correspondant à la déduction de ses charges locatives après avoir renseigné le montant de ses recettes sur le formulaire de déclaration n° 2042. L’administration fiscale applique alors automatiquement cet abattement qui détermine la base imposable de l’investisseur avant les différents prélèvements.

Le régime micro-foncier n’est cependant pas obligatoire même pour un propriétaire bailleur déclarant moins de 15 000 € de loyers bruts par an. Celui-ci peut en effet opter pour le régime réel s’il le considère comme plus avantageux pour lui et notamment dans le cas de figure où le montant de ses charges déductibles se révèle important (par exemple dans le cas où il entreprend des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien).

Le régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers dépasse les 15 000 € par an. Celui-ci permet de déduire diverses charges effectivement engagées de ses revenus fonciers pour réduire sa base imposable sur le même principe que les frais réels pour les revenus du travail.

Les recettes et charges déductibles doivent être déclarées sur le formulaire n° 2044 ou 2044S. La balance entre les recettes et les charges constitue alors la base imposable et devra être reportée sur la déclaration n°2042.

Le cas particulier du déficit foncier

Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux recettes, l’investisseur se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Il n’a alors de fait aucun impôt à payer sur la période concernée. C’est le cas notamment lorsqu’il engage des travaux de rénovation ou d’amélioration du logement assez conséquents dont le montant permet généralement d’être en situation de déficit foncier sur l’année voire parfois sur les exercices suivants. Le déficit foncier est en effet reportable d’une année sur l’autre dans la limite de 10 700 € par exercice.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Dans le cadre du régime réel, de nombreux frais engagés permettent de déduire les charges de vos revenus locatifs afin de diminuer votre assiette imposable.

Ces charges correspondent en grande partie aux obligations légales d’un propriétaire pour l’entretien et le maintien du logement dans des conditions d’habitation décentes. Elles sont régies par les articles 29 et 31 du Code général des impôts. Elles concernent notamment :

• les frais d’entretien courant ou de réparation du logement (remplacement de chauffage, de chauffe-eau, de la ventilation, traitement de l'humidité ou des nuisibles etc.) ;
• les charges de copropriété (entretien de l’immeuble, ménage, gardiennage, manutention de l'ascenseur etc.) ;
• les provisions pour charge de copropriété ;
• les frais de gestion locative ;
• les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration du bâti (hors travaux d’extension) ;
• plus généralement des frais engagés pour le compte du locataire restant à la charge du propriétaire.

Outre les charges se rapportant à l’entretien du logement, d’autres frais engagés sont également déductibles. C’est le cas en particulier :

• des impôts locaux (taxe foncière) ;
• des intérêts de prêt immobilier ;
• des primes d’assurance emprunteur ;
• des primes d’assurance habitation propriétaire non-occupant ;
• des éventuels frais d'éviction et de relocation.

Comment calculer l’impôt sur les revenus fonciers ?

Le calcul de l’impôt sur les revenus, s’il est assez standardisé, dépendra néanmoins du régime fiscal choisi par l’investisseur.

Quel est le taux d’imposition des revenus fonciers ?

Le taux d’imposition des revenus locatifs est constitué de deux taux différents qui se cumulent au moment du calcul de l’impôt :

• le taux marginal d’imposition (TMI) correspondant à la tranche de revenus de l’investisseur (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) (ce taux peut s’avérer particulièrement élevé à partir d’un certain seuil et justifier le recours à des optimisations fiscales telles que le déficit foncier ou d’autres dispositifs de défiscalisation) ;
• les prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %.

Ce taux d'imposition global est le même quel que soit le régime fiscal choisi. C’est la base imposable qui sera alors différente en fonction des éventuelles charges déduites ou non et qui modifiera de facto le montant des impôts à régler par l’investisseur après application de ces deux prélèvements.

Location nue : calcul de l’impôt pour les revenus fonciers

Dans le cadre de la location nue (dite aussi non-meublée), la base d’imposition dépend du régime fiscal choisi par l’investisseur : micro-foncier ou réel.

Calcul de la base imposable en micro-foncier

Assez simple, le régime micro-foncier fonctionne avec l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs effectivement encaissés.

Celui-ci est automatiquement appliqué par l’administration fiscale après la déclaration de revenus de l’investisseur sur le formulaire 2042. Le micro-foncier ne lui permet pas alors de défalquer toutes les charges engagées pour l’entretien et la gestion du logement.

Ainsi lors de votre déclaration 2026, vous devez indiquer le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2025, quelle que soit la durée de location durant cette année.

Calcul de la base imposable en régime réel

À l’inverse, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges de gestion et d’entretien du logement mis en location. L’investisseur doit mentionner l’ensemble de ses charges déductibles sur le formulaire de déclaration 2044 et reporter le montant correspondant à la différence entre les revenus et les charges sur le formulaire 2042.

L’administration se sert alors de ce chiffre pour calculer sa base d’imposition. L’investisseur n’est pas tenu de fournir aux impôts les factures et devis des travaux engagés mais devra néanmoins les conserver et pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

Préparez votre déclaration 2026, en listant toutes les charges déductibles de vos rentes locatives touchées en 2025. Remplissez en conséquence les formulaires.

Comment déclarer mes revenus fonciers ?

La marche à suivre pour déclarer ses revenus fonciers dépend du choix du régime fiscal effectué par l’investisseur :

• Pour le régime micro-foncier, il peut remplir le montant de ses recettes locatives brutes sur l’exercice concerné directement sur le site Internet des impôts ou sur le formulaire de déclaration n°2042 dans la case 4BE et éventuellement 4BK si nécessaire. L’abattement de 30% est alors calculé directement par l'administration fiscale.
• Pour le régime réel, les revenus et les charges déductibles selon les articles 29 et 31 du Code général des impôts doivent être complétés sur le formulaire n°2044 ou 2044 spécial pour les régimes ne pouvant relever du micro-foncier (Pinel, Malraux…) Le solde doit être reporté sur le formulaire n°2042 (lignes 4BA et suivantes) pour servir de base d’imposition.

Comment déclarer des revenus issus d’un logement meublé ? Vous louez un bien avec ses meubles ? Les revenus perçus relèvent d’une activité professionnelle. Vous devez remplir le formulaire n°2042 C-Pro.

Imposition des revenus fonciers en bref

Voici les principales informations à retenir sur l’imposition des revenus fonciers selon le régime fiscal choisi.

Ce qu'il faut retenir.

Imposition	Régime micro-foncier	Régime réel
Frais et charges déductibles	Ce régime prévoit un abattement forfaitaire fixé à 30% quel que soit le montant des charges déductibles. Il est seulement destiné aux investisseurs percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an.	Les différentes charges d’entretien et les frais de gestion répondant aux articles 29 et 31 du Code Général des Impôts sont déductibles à hauteur des montants engagés. Il est obligatoire à partir de 15 000 € de revenus locatifs et peut être choisi même en dessous de ce plafond.
Base d’imposition foncière	L’abattement de 30 % étant fixe, la base d’imposition correspond à 70 % des revenus fonciers quel que soit le montant des charges engagées. Cette base est alors intégrée aux autres revenus de l’investisseur (salaires, pensions etc.). La balance revenus/charges est alors forcément positive.	La base imposable dépend du montant total des charges déductibles des revenus fonciers. La balance revenus/charges peut alors être positive et intégrée aux autres revenus (du travail notamment) pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Le solde peut également être négatif. On parle alors de déficit foncier qui vient diminuer la base d’imposition globale sur l’ensemble des revenus.
Les obligations déclaratives	L’investisseur n’a aucune obligation déclarative ou aucun document à fournir à l’administration fiscale. Il devra seulement renseigner le montant de ses revenus fonciers sur le formulaire de déclaration n°2042.	En plus du remplissage de la déclaration n°2042, l'investisseur doit adresser en annexe le formulaire 2044 ou 2044 spécial mentionnant l’ensemble des charges déductibles engagées permettant de réduire la base imposable sur les revenus fonciers.