Comment choisir entre le régime micro foncier et le régime réel ?

Micro foncier et régime réel : fonctionnement

Les revenus locatifs tirés d’un bien immobilier loué vide sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent alors être déclarés selon deux régimes d’imposition spécifiques : le régime micro-foncier et le régime réel.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers concernent les loyers issus de la location de divers biens immobiliers : maison, appartement, local commercial, bureaux, magasin, garage, cave etc.

Seuls les revenus issus des locations vides entrent dans le cadre des revenus fonciers étant considérés comme relevant d’une activité civile. Ils sont ainsi pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les revenus issus de locations meublées sont eux à l’inverse considérés comme relevant d’une activité commerciale et entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette distinction est importante à retenir : le propriétaire d’un bien loué meublé relève du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) et de ses règles fiscales, avec un abattement et des seuils différents de ceux du micro-foncier. Le choix entre micro-foncier et régime réel ne concerne donc que les locations vides.

Pour déclarer les revenus fonciers, l’investisseur doit reporter chaque année le montant de ses revenus locatifs sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. Il doit indiquer le montant total sur le formulaire n° 2042 (à la ligne 4BE) pour le régime micro-foncier ainsi que joindre le formulaire n° 2044 pour la déduction de charges en ce qui concerne le régime réel.

Le régime micro-foncier

Destiné aux propriétaires percevant des revenus locatifs modérés, le régime micro-foncier est le dispositif fiscal le plus simple parmi les options offertes aux bailleurs de biens immobiliers loués vides.

Il concerne les propriétaires encaissant des revenus fonciers sur des locations de biens immobiliers nus, quelle que soit la nature du bien (maison, appartement, local commercial..) jusqu’à 15 000 euros par an. Le montant des loyers perçus déclarés sur l’année est entendu hors charges et hors taxes lorsque les loyers sont soumis à la TVA.

À partir de ce montant, l’administration fiscale va appliquer automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges déductibles et ce quel que soit leur montant effectif. La nouvelle base imposable, égale donc à 70 % des revenus locatifs, sera intégrée à l’ensemble des revenus du foyer aux côtés des revenus du travail. Le micro-foncier est plébiscité pour sa simplicité puisqu’il n’exige aucune autre démarche complémentaire, l’administration fiscale se chargeant automatiquement du calcul.

Le régime réel

Le régime réel concerne lui aussi la location d’un bien immobilier vide et permet de déclarer les frais réels effectivement supportés dans le cadre de l’investissement. Il s’adresse cette fois aux propriétaires percevant des revenus fonciers plus élevés et s’applique automatiquement au-delà de 15 000 euros de revenus locatifs par an (là encore hors charges et hors taxes).

Toutefois, un investisseur percevant moins de 15 000 euros par an peut lui aussi opter pour le régime réel s’il estime que celui-ci peut lui permettre de réduire son imposition. Le régime réel est donc spécifiquement adapté aux propriétaires avec un niveau de charges élevé et notamment à ceux envisageant de réaliser des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien du ou des bien(s) loué(s). Le montant des charges est alors bien souvent supérieur à l’abattement de 30 % du régime micro-foncier.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Le micro-foncier peut être choisi par un investisseur dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Au-delà de ce seuil, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement sans que l’investisseur ne puisse bénéficier de l’abattement de 30 %. Seul l’investisseur percevant moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an est donc libre de choisir entre les deux régimes d’imposition s’il considère que le montant de ses charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers (et lui permet donc de facto de réduire sa base imposable).

Les charges déductibles peuvent être de différents ordres dont notamment :

• les impôts locaux (taxe foncière) ;
• les charges de copropriété (gardiennage, entretien des parties communes, ménage etc.) à l’exception des charges locatives récupérables ;
• les frais de gestion locative (mandat de gestion locative) ;
• les intérêts d’emprunt si l’investisseur a acheté le bien à crédit ;
• les primes d’assurance emprunteur, là encore dans le cadre d’un emprunt ;
• les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation du bien, à la charge du propriétaire, en vue de le conserver dans un état d’utilisation décent voire de mieux l’équiper (sont exclus en revanche les travaux d’extension et d’agrandissement) ;
• les dépenses engagées par le propriétaire revenant normalement à la charge du locataire qui a quitté le logement.

L’ensemble de ces frais réels engagés vient donc en déduction des revenus fonciers perçus pour réduire sa base imposable. L’investisseur doit alors renseigner l’ensemble de ces dépenses avec les montants correspondants sur le formulaire n°2044 et reporter le montant total sur le formulaire n °2042 (à la ligne 4BA). S’il n’a pas à fournir de justificatifs de ces dépenses à l’administration fiscale, il devra néanmoins conserver et disposer à tout moment de tous les devis et factures justificatives dans le cas d’un contrôle fiscal.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Le choix du régime d'imposition dépend du montant des loyers perçus, du type de bien immobilier acheté, du mode de financement et plus globalement de la situation personnelle de chaque investisseur.

Le choix entre les deux options fiscales n’est pas figé : un propriétaire peut opter pour le régime réel une année donnée, puis revenir au micro-foncier ultérieurement si sa situation immobilière évolue (fin de travaux, revente d’un bien). Cette flexibilité permet d’ajuster sa stratégie fiscale en fonction du niveau réel de charges engagées chaque année.

Quel est l’avantage du régime micro-foncier ?

L’avantage principal du régime micro-foncier réside dans sa simplicité qui se résume à l’application d’un abattement micro-foncier de 30 % sur les revenus locatifs. Il n’exige aucune formalité particulière et est donc parfaitement adapté aux investisseurs souhaitant obtenir des revenus complémentaires sans avoir à supporter des formalités administratives trop importantes.

L’abattement de 30 % peut également dans certains cas se révéler très favorable pour les propriétaires ayant peu de charges à déduire. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une substantielle remise sur leur base imposable sans avoir à supporter effectivement le montant des charges déduites. La base imposable après abattement ne peut en revanche par définition que présenter un solde positif.

Quel est l’avantage de l’imposition au régime réel ?

Le régime réel offre la possibilité d’intégrer une grande partie des charges engagées dans la gestion et l’entretien des biens immobiliers loués au calcul de son imposition. Ces charges vont ainsi venir compenser les loyers perçus et permettre de minorer la base imposable.

Lorsque le propriétaire a de nombreuses charges à déduire, notamment s’il décide d’engager d’importants travaux de rénovation, le solde de la base imposable peut alors être positif (comme pour le micro-foncier) mais également négatif (c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux revenus sur l’exercice). L’investisseur sera alors en situation de déficit foncier.

Le régime réel permet donc de réduire sa base imposable sur l’exercice voire même de l’annuler en totalité. Il peut ainsi se révéler particulièrement profitable pour un investisseur qui s’aperçoit que le montant total de ses charges se révèle bien supérieur aux 30 % de l’abattement forfaitaire du micro-foncier.

Le régime réel nécessite en revanche la tenue d’une comptabilité régulière et précise afin de disposer de tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Le déficit foncier : un atout majeur à considérer

Le déficit foncier est l’avantage majeur offert par le régime réel. Le déficit foncier est effectif lorsque les charges engagées sur l’exercice sont supérieures aux revenus fonciers. Le solde de la base imposable est alors négatif et le contribuable n’a aucun revenu foncier à intégrer à sa déclaration de revenus. Il n’aura aucun impôt (issu de ses revenus fonciers) à régler.

Le montant des charges déductibles conduisant à une situation de déficit foncier n’est pas limité et permet de plus un report de l’excédent de charges sur les exercices suivants (pendant 10 ans) dans la limite de 10 700 euros par exercice.

Comment passer du régime réel au micro-foncier ?

Ce passage au micro-foncier n’est possible que dans le cas où les revenus fonciers de l’exercice sont inférieurs à 15 000 euros hors charges et hors taxes. Il peut notamment concerner un investisseur ayant effectué des travaux, qui, ayant apuré son déficit foncier et ne prévoyant pas de grosses charges supplémentaires sur les exercices à venir souhaite revenir au régime micro-foncier.

Le changement de fiscalité n’exige pas de formalités particulières, le passage d’un régime à l’autre étant automatique en fonction de la déclaration choisie (remplissage du formulaire 2044 ou non). Le contribuable a la possibilité de joindre une note explicative à sa déclaration sans qu’aucune obligation ne soit imposée.

Micro-foncier ou régime réel : le résumé en un coup d’œil

Ce tableau donne une vision synthétique pour déterminer avec certitude la fiscalité plus avantageuse pour une situation donnée.

Micro-foncier ou régime réel

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Seuil d’éligibilité	Revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 €/an	Automatique au-delà de 15 000 €/an, sur option en dessous
Charges déductibles	Abattement forfaitaire de 30 %, sans justificatif	Charges réelles justifiées (travaux, intérêts d’emprunt, gestion, taxe foncière…)
Simplicité	Aucune démarche, calcul automatique	Déclaration annexe (formulaire 2044), comptabilité à tenir
Situation la plus avantageuse	Peu de charges Bien récent Pas d’emprunt	Charges élevées Travaux Achat à crédit
Engagement	Aucun	Option irrévocable pendant trois ans