Dois-je remplir la déclaration du formulaire 2044 spécial ou 2044 ?

Quelle est la différence entre le formulaire 2044 spé et 2044 ?

Si les formulaires 2044 et 2044 spé permettent tous deux de déclarer ses charges déductibles et répondent dans les grandes lignes aux mêmes objectifs, quelques différences notables sont malgré tout à soulever.

Le formulaire 2044

Le formulaire 2044 (ou déclaration des revenus fonciers) est la déclaration de référence   pour les propriétaires qui louent un bien immobilier non meublé sous le régime réel.  Il permet de déclarer les loyers perçus ainsi que les principales charges déductibles. Ces charges peuvent notamment comprendre :

• les frais de gestion et d’administration (frais de conciergerie, mandat de gestion locative, frais de procédure vis-à-vis du locataire) ;
• les provisions pour charges de copropriété (eau, électricité) ;
• la taxe foncière ;
• les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement ;
• les primes d’assurance contractées dans le cadre de la location (assurance propriétaire non-occupant PNO), garantie loyers impayés GLI) ;
• les intérêts d’emprunt dans le cas d’un investissement à crédit ;
• les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• certaines dépenses normalement à la charge du locataire mais acquittées par le propriétaire du fait du départ du locataire.

Quelle différence entre les deux formulaires ?

Le formulaire 2044 spécial s’adresse également aux propriétaires bailleurs relevant du régime réel, mais uniquement lorsque l’investissement ouvre droit à des règles particulières.

Très proche du formulaire 2044 classique, le 2044 spé reprend la même structure tout en intégrant des lignes supplémentaires destinées à certains dispositifs de défiscalisation. Ces rubriques permettent notamment de déclarer des amortissements ou des déductions spécifiques qui ne figurent pas sur le formulaire classique.

Qu’est-ce que la déclaration 2044 spéciale ?

Tout comme le formulaire 2044 traditionnel, la déclaration 2044 spéciale permet de déclarer vos revenus fonciers et les charges déductibles. Elle s’adresse néanmoins à des publics spécifiques.

À qui s’adresse le formulaire 2044 spé ?

La déclaration 2044 spé concerne certains investisseurs. Il peut s’agir par exemple : 

• des propriétaires bailleurs ayant acquis des logement neufs dans le cadre d’un des dispositifs suivants : Borloo, Besson, Périssol, Robien ou Scellier en secteur intermédiaire ou en zone de revitalisation rurale (ZRR) ;
• des propriétaires bailleurs d’immeubles classés ou inscrits au titre des « Monuments Historiques », ainsi que certains biens relevant du dispositif Malraux ancien ;
• des propriétaires d’immeubles détenus en nue-propriété (acquis suite à un démembrement) ;
• certaines SCPI investissant dans des dispositifs spécifiques.

En revanche, plusieurs dispositifs récents ne nécessitent pas le formulaire 2044 spé. C’est notamment le cas du Pinel ou du Denormandie, qui relèvent du formulaire 2044 classique, sous réserve de remplir les autres obligations déclaratives propres à ces investissements.

Quand remplir la déclaration 2044 spé ?

Comme pour la déclaration 2044, le formulaire 2044 spé doit être transmis chaque année en même temps que la déclaration des revenus du foyer (formulaire Cerfa n° 2042). Les dates limites de dépôt sont fixées tous les ans par l’administration fiscale. Elles varient selon que vous effectuez votre déclaration en ligne ou au format papier et selon votre département de résidence.

Où se procurer le formulaire Cerfa 2044 spé ?

Le formulaire Cerfa 2044 spé est disponible gratuitement sur le site officiel des impôts. Vous pouvez le télécharger au format PDF, le consulter avec sa notice ou le compléter directement en ligne lors de votre déclaration de revenus. Si vous effectuez votre déclaration sur impots.gouv.fr, il suffit de sélectionner le formulaire 2044-SPE parmi les déclarations annexes. Les différentes lignes à compléter s’affichent automatiquement selon votre situation.

Enfin, pour les personnes ne disposant pas d’une connexion à Internet ou n’étant pas en mesure d’effectuer leur déclaration par ce biais, il est également possible d’obtenir l’imprimé 2044 spé auprès du service des impôts des particuliers (SIP).

Comment remplir la déclaration 2044 spéciale ?

La déclaration 2044 spéciale est très similaire à la déclaration 2044 à quelques nuances près. Pour effectuer sa déclaration, il faudra d’abord vous connecter à votre espace personnel des impôts muni de votre identifiant fiscal et de votre mot de passe. Après la vérification de votre état-civil, de votre situation personnelle et de vos coordonnées, vous pourrez accéder à l’étape 3 au cours de laquelle vous pourrez sélectionner le formulaire 2044 spé sur l’onglet “Déclarations annexes”.

La déclaration au régime réel d’imposition se fera alors en plusieurs étapes :

1. La date d'acquisition

Vous devrez d’abord mentionner la date d’acquisition du ou des bien(s) immobilier(s) acquis.

2. Déclaration des recettes foncières perçues

Il vous faudra ensuite déclarer pour chaque immeuble les recettes foncières perçues sur la période. Ces différentes recettes comprennent notamment :

• le montant des loyers ou fermages bruts perçus sur l’exercice au titre des propriétés urbaines et rurales ;
• les arriérés, avances de loyers ou recettes exceptionnelles ;
• les charges incombant au propriétaire, mais mis à la charge du locataire par convention tels que de grosses réparations, la taxe foncière ou encore les primes d’assurance ;
• les autres recettes brutes diverses telles que les revenus de substitution dans le cadre de la souscription d’une assurance vacance locative, les éventuelles subventions perçues par l’Anah, les concessions accordées ou encore les locations diverses (panneaux publicitaires, droit à l’affichage, antennes mobiles, etc.).

3. Déduction des charges locatives

La déclaration se poursuit avec la plus grosse partie correspondant à la mention de l’ensemble des charges déductibles. C’est la partie la plus importante qui va vous permettre de diminuer votre imposition et, dans certains cas, générer un déficit foncier. Parmi les charges déductibles de la base imposable, on trouve :

• les frais d’administration et de gestion tels que les rémunérations (salaires + charges) des concierges, les frais divers versés à des tiers pour l’exploitation du bien immobilier (honoraires de notaire, mandat d’agence locative, frais d’expert-comptable etc.) et les éventuels frais de procédure pour les litiges avec un locataire ou concernant la gestion de l’immeuble ;
• les autres frais de gestion tels que les frais de correspondance avec le locataire (courrier, téléphone), les outillages et mobiliers de bureau ou les frais d’enregistrement d’actes ou de baux, le tout dans la limite déductibles par an ;
• les primes d’assurance couvrant les principaux risques (incendie, dégât des eaux, bris de glace, etc.) ;
• les primes d’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés (GLI) ;
• les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration ;
• les dépenses de travaux de rénovation énergétique, sous conditions ;
• les charges récupérables non récupérées au départ du locataire ;
• les indemnités d’éviction et les frais de relogement ;
• les impôts locaux versés au titre de l’exercice c’est-à-dire la taxe foncière ou la taxe annexe consacrée à l’équipement ;
• les déductions spécifiques. C’est ici que le contribuable remplira le taux de déduction spécifique appliqué au dispositif de défiscalisation pour lequel il a opté au moment de son achat.

4. Les dépenses d'entretien et de réparation du logement

Veillez à prendre le temps de bien remplir la ligne 224, consacrée aux dépenses d’entretien et de réparation du logement ainsi qu’aux travaux de rénovation et d’amélioration du bien. Cette ligne permet en effet de déduire permet de déduire les dépenses éligibles de votre résultat foncier. Selon l’importance des travaux réalisés, la réduction d’impôt peut être significative.

5. Le total des frais et charges

Une fois toutes les charges déductibles renseignées, il suffit d’additionner la somme totale déductible et de l’inscrire dans la case 240 “Total des frais et charges”.

6. Déduction des intérêts d'emprunts

En cas d’investissement locatif réalisé à crédit, vous avez également la possibilité de déduire les intérêts et les frais d’emprunt dans la case 250.

7. Calcul du résultat foncier

Le revenu net foncier obtenu après déduction de l’ensemble des charges sur le formulaire 2044 spé peut alors être reporté au niveau de la case 263 “Bénéfice ou déficit”.

• Si le résultat est positif, il est ajouté à vos autres revenus
• Si les charges sont supérieures aux recettes, vous constatez un déficit foncier. Selon votre situation et les règles en vigueur, celui-ci peut être imputé sur votre revenu global ou reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Location de plusieurs biens : dois-je remplir le formulaire 2044 et 2044 spé ?

Si vous louez plusieurs biens immobiliers, vous ne devez pas nécessairement remplir les deux formulaires. Tout dépend de la nature de vos investissements. Si l’un de vos biens relève d’un dispositif nécessitant la déclaration 2044 spé (Robien, Borloo, Cosse, etc.), c’est ce formulaire qui doit être utilisé, Il se substitue alors au formulaire 2044 classique, même si vos autres biens n’entrent pas dans l’un de ces dispositifs.

Pour la location de plusieurs biens différents, chaque logement doit être déclaré dans une colonne distincte du formulaire. Seuls les biens situés dans un même immeuble peuvent être regroupés au sein d’une même colonne.

2044 spéciale et loi Pinel : quel formulaire remplir ?

Le dispositif Pinel ne nécessite pas de remplir le formulaire 2044-SPE. Les revenus issus d’un investissement Pinel sont déclarés à l’aide du formulaire 2044, lorsque vous relevez du régime réel. En revanche, certaines dispositions du Pinel peuvent nécessiter la transmission d’un formulaire complémentaire intitulé 2042 RICI permettant de vérifier la bonne application du dispositif.

Lors de la première année de mise en location, vous devez aussi transmettre le formulaire 2044 EB. Ce document formalise votre engagement à louer le logement dans les conditions définies par le dispositif, notamment en matière de durée de location et de plafonds de loyers. Il doit être joint à votre déclaration de revenus, accompagné, le cas échéant, des justificatifs demandés par l’administration fiscale.