Immobilier : qu'est-ce qu'une quote-part et comment la calculer ?

Quote-part immobilière : définition

La quote-part est un terme désignant la part d’une personne dans la répartition d’un bien meuble ou immeuble. La notion est utile lorsqu’il y a plusieurs copropriétaires. Les quotes-parts ont une importance dans les décisions collectives en copropriété, puisqu'elles déterminent la contribution financière de chaque copropriétaire aux charges des parties communes et son poids dans les votes en assemblée générale.

Lorsque les copropriétaires se réunissent en assemblée, ils peuvent discuter des travaux en cours, de la gestion future du bâtiment ou des améliorations pratiques à apporter, comme l'installation d'un ascenseur, d'acquisition ou de cession d'une partie commune, mais également de conflits entre copropriétaires. Dans la majorité des cas, cette réunion a lieu une fois par an. Si un vote doit se tenir, les quotes-parts détermineront la répartition du poids des voix.  

Elle est utilisée dans diverses occasions, comme en droit des sociétés (actionnariat de parts de société) ou en matière de fiscalité (intégration fiscale, par exemple). C’est surtout pour les sujets liés à l’immobilier qu’elle est courante ; par exemple pour :

• les copropriétés ;
• les indivisions ;
• les héritages ;
• le projet d'achat d’un appartement, d’un terrain, d’une maison (notamment si un apport est prévu) ; 
• les garanties d’une assurance de prêt immobilier.

En matière d’immobilier, la quote-part désigne toujours une valeur financière correspondant au pourcentage de détention du bien immobilier. Elle représente, in fine, la somme que touchera le propriétaire en vendant le bien.

La notion permet également de faire le calcul des frais liés au bien immobilier détenu. Chaque détenteur d’une quote-part se verra responsable de payer le pourcentage correspondant. Les charges immobilières peuvent être :

• les frais des parties communes ;
• la taxe d’ordures ménagères ;
• le coût des prestations du syndic ;
• la taxe foncière ;
• les travaux de réparation ou les travaux d’entretien.

La quote-part en copropriété : comment ça marche ?

La copropriété existe lorsque plusieurs propriétaires détiennent un lot dans un bâtiment ou un groupe d’immeubles. Le régime de la copropriété est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles.

Chaque acquéreur possède une ou plusieurs parties privatives dont il est le seul détenteur. Cela peut être un bien à usage d’habitation ou commercial. Chaque propriétaire possède également une quote-part en copropriété sur les parties communes, c’est-à-dire :

• hall d’entrée ;
• escaliers ;
• ascenseurs ;
• chaufferie ;
• parking ;
• sous-sol ou cave ;

On parle parfois de « quote-part dans la propriété du sol ». Cela signifie que le propriétaire détient une propriété sur le sol en plus de la jouissance et des devoirs liés aux parties communes. Il est également parfois fait mention de millièmes ou de tantièmes à la place du terme quote-part, pour exprimer la valeur de chaque lot.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le géomètre établit un état descriptif de division. Chaque lot privatif se voit attribuer des tantièmes de parties communes dans le règlement de copropriété. Les tantièmes sont l’unité pratique utilisée pour calculer les quotes-parts. La quote-part correspond donc au pourcentage de tantièmes attachés à votre lot.

La quote-part en cas d’indivision pour un achat à plusieurs

L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes (les indivisaires) sont propriétaires d’un même bien immobilier. L’indivision implique des prises de décision collectives. Une bonne gestion de la situation est donc nécessaire. Il est possible de signer une convention d’indivision pour définir à l’avance les règles s’appliquant en cas de litige ou de blocage.

Les indivisaires possèdent chacun une quote-part égale ou différente sur le bien. La quote-part de l’indivision correspond à la valeur de la contribution à l’investissement de chaque propriétaire. Elle définit deux choses :

• le pourcentage du prix de vente du bien que l’indivisaire pourra obtenir ;
• le pourcentage des frais d’indivision que le propriétaire doit prendre à sa charge.

Le calcul peut aussi tenir compte d’un emprunt commun, si les indivisaires financent le bien avec un crédit partagé.

Prenons l'exemple d'un couple : 

Monsieur X et madame X sont un couple marié. Ils achètent séparément (c’est-à-dire que le financement se fait avec des fonds propres et non un prêt commun) un appartement en indivision pour un montant total de 250 000 €. Madame X investit 150 000 € et monsieur X investit 100 000 €. Madame X dispose d’une quote-part de 60 % et monsieur X de 40 %. Chaque membre du couple marié devra contribuer aux frais immobiliers à hauteur de son pourcentage.

La quote-part en cas de succession : comment est-elle définie ?

Une succession entraîne le partage du patrimoine du défunt. Chaque héritier va obtenir une quote-part en fonction :

• des souhaits du défunt exprimés dans son testament ;
• du lien de parenté si la personne décédée n’a pas pris de disposition.

En l’absence de testament, l’État est chargé de déterminer la quote-part de chaque héritier. Voici l’ordre successoral :

• époux ou conjoint ;
• enfants et leurs descendants ;
• ascendants privilégiés (père, mère, frères et sœurs, etc.) ;

En présence de parents de plusieurs ordres, seul l’ordre supérieur hérite. Si dans un même ordre, il y a plusieurs héritiers (par exemple, trois enfants du défunt), alors ils se répartissent chacun le patrimoine en parts égales d’un tiers chacun. L’époux survivant a le choix de sa quote-part :

• usufruit de la succession totale ;
• propriété non démembrée d’un quart de l'héritage.

Elle peut créer une situation d’indivision lorsqu’elle a lieu envers plusieurs héritiers. En effet, entre le moment du décès et le partage effectif des biens, ces derniers sont présumés être la propriété de tous les héritiers. Le partage des biens met fin à la situation d’indivision. Chaque héritier devient propriétaire individuel de sa part d’héritage. 

Achat immobilier : comment faire le calcul de la quotité d’acquisition ?

En achetant un bien immobilier à plusieurs, il est nécessaire de calculer la quotité d’acquisition. Pour la déterminer, il faut connaître le prix de revient du bien en comptabilisant toutes les charges liées à l’achat d'un bâtiment :

• montant de la vente ;
• dépôt de garantie ;
• frais de notaire ;
• frais de l’agence immobilière ;
• montant du prêt ou du crédit immobilier si nécessaire.

Lorsque le bien se finance par un prêt immobilier, la banque les considère comme des codébiteurs solidaires, c’est-à-dire que chacun a la même part de responsabilité dans le remboursement du crédit. Si vous êtes deux, chaque codébiteur représente une quotité de 50 %, si vous êtes trois, 33 %, et ainsi de suite. 

Deux situations dérogent à la règle des quotités acquises lors d’un emprunt bancaire, à savoir :

• quand chacun des acquéreurs contracte séparément un prêt ;
• lorsque la banque exige une obligation de remboursement différente du prêt.

La quotité d’acquisition correspond à l’investissement réalisé par chaque acquéreur.

Par exemple :

Madame A, madame B et monsieur C achètent un bien ensemble. Le prix de revient est de 100 000 €. Madame A a versé la somme de 50 000 €, madame B a investi 40 000 € et monsieur C a versé 10 000 €. La quote-part d’acquisition de madame A est de 50 %, celle de madame B est de 40 %, et celle de monsieur C est de 10 %.