Comment calculer la quotité d'acquisition quand on achète à plusieurs ?

Immobilier : qu'est-ce que la quotité d'acquisition dans un acte de vente ?

La quotité d'acquisition, dans un acte de vente, est la proportion dans laquelle chacun des copropriétaires acquiert un bien immobilier acheté en indivision. Cette portion détenue est aussi appelée la quote-part d'acquisition.

Elle concerne :

• les personnes non mariées ;
• les partenaires de Pacs ;
• les époux mariés sous un régime de séparation de biens.

Quelle différence entre les deux termes ?

Les deux termes sont souvent employés l'un pour l'autre, mais ils désignent deux choses distinctes :

• la quotité d'acquisition est le calcul : la méthode qui détermine, à partir du versement réel de chaque acheteur (apport personnel, paiement commun via un compte joint, emprunt), la proportion dans laquelle chacun finance le bien ;
• la quote-part est le résultat de ce calcul : le droit de propriété qui en découle pour chacun. Notion plus large, elle s'applique aussi en indivision, en copropriété et en succession, et c'est elle qui détermine ce que chacun touchera en revendant.

À ne pas confondre non plus avec la quotité d'assurance du prêt immobilier, qui fixe le niveau de couverture de chaque emprunteur en cas de décès ou d'invalidité.

Pourquoi calculer les quotités d'acquisition ?

La quotité d'acquisition correspond à la réalité du financement de chacun. En la définissant clairement dès l'achat, les responsabilités et le paiement des futures charges sont établis en amont, tout comme le partage du prix au moment de revendre. Aucune contestation n'est alors possible ultérieurement, à condition qu'elle reflète fidèlement les versements réels de chacun.

Comment la calculer ?

Le calcul se fait en 3 étapes : le prix de revient du bien, le paiement de chacun, puis le capital emprunté.

1. Calculer le coût de revient du bien

Le prix de revient du bien, base de calcul de la quote-part d'acquisition, additionne :

• le prix d'achat ;
• l'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie ;
• les frais de notaire (émoluments, droits, taxes et débours) ;
• la commission de l'agence immobilière, le cas échéant ;
• le compte de prorata en cas d'achat en copropriété (fonds de roulement du syndic, charges de copropriété, taxe foncière, etc.).

Prenons un exemple : vous envisagez d’acquérir une maison ancienne avec votre conjoint pacsé d'un montant de 300 000 €. Les frais de notaire de 8 % s’élèvent à 24 000 €. Le montant des frais d’agence montent à 3 %, soit 9 000 €. Le prix de revient de cette maison est donc de : 300 000 + 24 000 + 9 000 = 333 000 €.

2. Définir l'apport versé par chacun

Le notaire constate, dans le contrat, le montant réel versé par chacun. En tant que co-acquéreur, vous devez participer au financement à hauteur de votre part. Deux types sont à distinguer :

• l'apport en votre nom propre, c'est-à-dire à 100 % depuis un compte personnel ;
• ce qui vient d'un compte joint, partagé entre indivisaires : répartition à parts égales, quel que soit leur nombre.

Dans notre exemple, si l'un des partenaires pacsés verse 60 000 € en nom propre, sa part sera supérieure à 50 %, proportionnellement à ce paiement.

3. Calculer le capital emprunté par chacun

Pour un prêt immobilier contracté ensemble, la banque considère les indivisaires comme des codébiteurs solidaires sur cet emprunt : même part de responsabilité pour chacun dans le remboursement, indépendamment de la part de chacun. À deux, chacun représente 50 % ; à trois, 33 %, etc.

Deux exceptions à cette règle :

• chaque acquéreur contracte séparément sa propre offre de crédit ;
• la banque impose un partage différent du remboursement de l'emprunt.

Cette solidarité bancaire reste indépendante des remboursements effectifs réalisés par chacun.

Quel est l'impact des quotités sur l'achat et la revente du bien ?

Les portions retenues déterminent le partage du prix, à l'achat comme au moment de revendre, en plus des charges courantes.

Partage du prix d'achat

À l'achat, la part de chaque acquéreur fixe ce qu'il doit dans le prix de revient total. Sur 333 000 €, une part de 60 % représente 199 800 €, contre 133 200 € pour une part de 40 %. Cette même répartition s'applique ensuite à la taxe foncière, aux travaux, aux charges de copropriété et aux mensualités si le crédit est commun.

Quels sont les effets des quotités sur la revente du bien ?

Au moment de revendre, la part inscrite dans le contrat d'achat sert, en principe, de base au partage du prix de vente. Trois méthodes coexistent, sans qu'aucune ne s'impose légalement :

• rembourser d'abord le capital restant dû, puis répartir le solde selon les proportions initiales ;
• appliquer ces dernières au prix de vente, puis déduire de la part de chacun le capital restant dû ;
• répartir selon les versements réels effectivement constatés, plutôt que selon les seules proportions théoriques.

Si les proportions inscrites dans le contrat ne correspondent pas à la réalité du financement, l'écart peut être requalifié en donation déguisée entre indivisaires, ou générer un conflit au moment de revendre. D'où l'intérêt de faire coïncider la part de chacun avec son versement réel dès l'achat, et de prévoir dans le contrat la méthode de partage applicable à la revente.

Autre point : la plus-value immobilière réalisée en revendant est imposée au prorata de la part de chacun, avec ses propres exonérations éventuelles (résidence principale, durée de détention).

Quels sont les cas particuliers à connaître ?

L'indivision

Par défaut, un achat entre personnes non mariées relève du régime légal de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil). Chaque co-acquéreur est propriétaire d'une quote-part du bien dans son ensemble, non d'une partie physique identifiée. Les décisions importantes (vente, gros travaux) nécessitent en principe l'accord de tous, sauf convention contraire.

En cas de désaccord persistant, trois recours existent :

• l'autorisation judiciaire d'agir seul (article 815-5 du Code civil), en cas de blocage risquant de mettre le bien en péril (charges impayées, assurance expirée, offre d'achat menacée) ;
• la vente à la majorité des deux tiers des parts (article 815-5-1), introduite par la réforme de 2026, pour obtenir l'autorisation judiciaire de vendre malgré l'opposition des autres indivisaires ;
• le partage judiciaire, pouvant aboutir à une vente forcée aux enchères (licitation), avec division du prix selon les proportions retenues.

Le régime matrimonial

La logique des proportions retenues varie selon le régime matrimonial :

• sous le régime de la séparation de biens, chaque époux achète selon sa propre part ; c'est aussi la règle qui s'applique pour les acquéreurs partenaires de Pacs, sauf convention contraire, comme pour les concubins ;
• sous le régime de la communauté légale (régime par défaut sans contrat de mariage), le bien acheté pendant le mariage devient commun aux deux époux, quelle que soit la part payée réellement par chacun. Pour protéger un versement en fonds propres (héritage, donation, épargne antérieure au mariage), il faut le faire constater dans le contrat via une clause de remploi ; sans elle, le bien reste commun et ce règlement personnel est difficile à faire reconnaître.

Comment les quotités influencent-elles l'assurance de prêt immobilier ?

Pour un crédit contracté à plusieurs, la banque demande une assurance de prêt immobilier couvrant chacun selon une quotité : celle-ci définit la part du capital emprunté prise en charge par l'assureur pour chaque emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité.

Les banques exigent une quotité cumulée d'au moins 100 %, répartie librement : 50 %/50 %, 100 %/100 % (200 % au total, protection maximale), ou toute autre proportion selon les revenus (70 % - 30 %, 80 % - 20 %).

Le critère à retenir est la capacité de chacun à assumer seul les mensualités en cas de décès ou d'invalidité de l'autre. Des revenus proches de son co-emprunteur peuvent ainsi justifier une quotité d'assurance élevée, pour éviter une charge disproportionnée en cas de sinistre.

Comment protéger ses intérêts financiers via les quotités ?

• faire correspondre la part inscrite dans le contrat au versement réel de chacun, en conservant tous les justificatifs (relevés de compte, virements, compte joint ou compte propre) ;
• rédiger une convention d'indivision chez le notaire, pour fixer les règles de gestion, le partage des charges, les modalités de décision, et anticiper un remboursement anticipé partiel ou un versement inégal en cours de détention ;
• prévoir dès le contrat d'achat la méthode de partage du prix applicable en cas de revente, pour éviter tout désaccord ultérieur ;
• adapter la quotité d'assurance à la situation financière réelle de chaque emprunteur, plutôt que de la recopier sur la quotité d'acquisition ;
• se faire accompagner par un notaire et un courtier pour simuler différents scénarios de financement et de partage avant de signer, en particulier en cas de versement inégal entre les acquéreurs du projet. Les notaires recommandent d'ailleurs de formaliser ce choix par écrit dès le départ.