Tout savoir sur la quote-part dans le cas d'une indivision

Qu’est-ce que l’indivision

Selon le Code civil, la définition de l’indivision renvoie à une condition juridique dans laquelle plusieurs individus détiennent des droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle. L’indivision est le plus souvent associée à une situation successorale impliquant le partage d’un héritage, comme un bien immobilier.

Quote-part et indivision : comment ça marche ?

La quote-part en indivision correspond à la fraction distribuée à chaque propriétaire lors de :

• l’achat d’un bien immobilier à plusieurs ;
• la transmission d’un bien patrimonial.

Cela représente donc la part d’un acheteur sur un bien indivis. La quote-part est proportionnelle à l’investissement de chacun dans l’acquisition du bien. À ce titre, il est indispensable d’indiquer cette proportion dans l’acte authentique afin de se prémunir de tout malentendu. Cette répartition des quotes-parts pourra notamment permettre :

• de répartir les tantièmes ;
• d’imputer les dépenses fiscales et les charges liées à l’entretien et la conservation du bien ;
• de partager le remboursement de l’emprunt.

Pourquoi acheter un bien en indivision ?

Acheter en indivision équivaut tout simplement à faire une acquisition à plusieurs. La forme la plus simple et la plus répandue est l’achat en couple. En achetant à deux, les chances de voir votre offre de prêt immobilier acceptée sont bien plus grandes.

De la même manière, le remboursement est facilité en cas de défaillance d’un des deux emprunteurs, l’un pouvant prendre temporairement le relai et assumer la gestion des mensualités.

Comment calculer la quote-part quand on achète en indivision ?

Dans le cas d’un achat en indivision, la quote-part de chaque bénéficiaire est donc définie à hauteur de sa contribution dans l’investissement. Une répartition claire des quotes-parts en indivis est indispensable pour éviter les contentieux entre chaque indivisaire. Elle définit, non seulement la part de chaque propriétaire, mais aussi le montant des charges à supporter correspondant à la possession fractionnelle du bien.

Un propriétaire qui détient, par exemple, 40 % des quotes-parts d’un bien indivis doit donc supporter :

• 40 % des charges d’entretien et de conservation ainsi que des éventuels coûts de travaux ;
• 40 % des impôts sur ce bien ainsi que de la dette ;
• En contrepartie, il profite de ce bien immobilier et des revenus d’exploitation à hauteur de 40 %.

Quote-part en indivision : quelles sont les règles en cas de vente ?

La répartition d’une quote-part en indivision correspond en principe à la part financière de chaque indivisaire dans l’acquisition. Chaque acquéreur dispose donc d’une fraction du bien indivis à la hauteur de sa contribution. Par exemple pour un couple, il peut s’agir d’un partage 50/50, 40/60 ou encore 80/20.

Ainsi, le prix de vente est réparti selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition. Les choses peuvent toutefois se compliquer en particulier si les quotités d’acquisition ne reflètent pas la réalité du financement de chaque indivisaire. À ce stade, il faudra alors calculer la quotité d’acquisition en considérant par exemple :

• la répartition du prix selon les montants réels investis (apports personnels, les sommes réellement payées pour le remboursement de l’emprunt, etc.) ;
• les quotités d’achat de chacun sur le prix de vente après déductions de la quote-part respective et de celles restant à rembourser sur l’emprunt ;
• la répartition du solde du prix en fonction des quotités d’acquisition tout en incluant le remboursement de l’emprunt.

Les résultats varient selon la méthode de calcul employée. Aussi, il est fortement recommandé de fixer dès le départ la méthode que l’on souhaite appliquer, dans la mesure où il n’en existe pas de légale.

Peut-on racheter la part d’un co-indivisaire en cas de séparation ?

En cas de séparation, l’indivisaire qui tient à conserver le logement doit racheter sa part à son co-indivisaire. On appelle cela le rachat de soulte en indivision. S’agissant d’un acte officiel, il est donc primordial de faire appel à un professionnel, y compris pour l’estimation du bien (notaire ou agent immobilier).

Dans la majorité des cas, le bien est détenu à 50/50 par les ex-époux, la soulte représente alors 50 % de la valeur du bien. Il est toutefois possible qu’un contrat de mariage ou un acte d’acquisition indique une répartition différente. Idem pour des ex-concubins propriétaires d’un bien immobilier. S’ils sont co-emprunteurs, les quotes-parts d’indivision ont dû être stipulées lors de l’achat du logement.

Vente en indivision : quels sont les différents cas de figure ?

Vendre un bien en indivision n’est pas toujours chose aisée. La mise en vente doit en effet être votée à l’unanimité par chaque indivisaire. Quand ce n’est pas le cas, la situation peut poser problème.

Accord à l’amiable

Lorsque cela est possible, c’est bien entendu la solution à privilégier. Imaginons un bien partagé entre trois indivisaires. L’un d’entre eux souhaite acquérir pleinement le logement pour en avoir l’exclusivité. Il peut alors demander aux deux autres indivisaires de lui céder leurs parts. Si toutes les parties prenantes sont d’accord, alors :

• on fixe le prix de vente du bien (celui-ci peut être déterminé entre les indivisaires ou par un expert mandaté) ;
• on détermine le montant des quotes-parts à racheter selon la valeur estimée du bien ;
• on fait appel à un notaire pour officialiser la transaction et établir un nouvel acte authentique de vente.

Vente de ses parts à un tiers et droit de préemption

Une autre solution envisageable pour sortir de l’indivision et permettre la vente du bien consiste pour un indivisaire à vendre sa part à un tiers. Il s’agit d’un acte strictement encadré par l’article 815-14 du Code civil. Ce cas de figure intervient le plus souvent quand un indivisaire souhaite vendre le bien, contrairement aux autres copropriétaires. Concrètement :

• l’indivisaire vendeur notifie aux co-indivisaires par acte d’huissier son désir de céder sa quote-part et les conditions relatives à cette cession ;
• les co-indivisaires bénéficient d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption, c’est-à-dire la possibilité de racheter la part en vente en priorité par rapport à un tiers ;
• en cas d’exercice du droit de préemption, le ou les acheteurs doivent le notifier au vendeur par un nouvel acte d'huissier ;
• les acheteurs bénéficient d’un délai de deux mois à compter de ce moment pour organiser la signature de l’acte authentique de vente auprès d’un notaire ;
• passé ce délai, le vendeur peut exiger des réparations financières.

La règle des deux tiers des parts indivis

Vendre un bien en indivision nécessite l’accord à l’unanimité de l’ensemble des propriétaires. Mais il existe une forme d’exception, permise par l’entrée en vigueur en 2009 de la loi dite de simplification et de clarification du droit. Celle-ci stipule qu’une vente sans un accord total est possible, si et seulement si les indivisaires souhaitant vendre le bien représentent au moins deux tiers des droits indivis.

Dans ce cas de figure, la procédure implique de contacter un notaire pour lui faire part de la volonté de céder le bien, qui aura alors un délai d’un mois pour avertir les autres copropriétaires. Les indivisaires concernés ont alors un délai de trois mois pour signaler leur accord ou leur refus.

En cas d’acceptation, alors la transaction immobilière suit une procédure classique et les co-indivisaires cèdent leur quote-part selon les conditions mentionnées dans l’acte rédigé par le notaire.

En cas de refus ou d’absence de réponse, la situation se complique. Le notaire doit passer par l’étape dite du procès-verbal de difficulté. Celui-ci permet aux copropriétaires qui souhaitent vendre le bien de saisir le tribunal judiciaire. La décision est alors remise entre les mains du juge, qui doit évaluer si la vente représente une atteinte excessive aux droits des co-indivisaires minoritaires.

Forcer la vente du bien

L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Pour éviter les situations qui virent à l’impasse, certaines dispositions peuvent permettre de forcer la cession d’un bien. En l’occurrence, on trouve :

• l’article 815-5 du Code civil, qui stipule qu’un indivisaire peut obtenir la vente du logement si et seulement si il prouve que celle-ci présente un intérêt commun (logement qui se dégrade et n’est plus entretenu, difficultés financières pour les copropriétaires à honorer les charges, etc.) ;
• l’article 815-6 du Code civil, qui autorise la vente du bien si une situation d’urgence est démontrée (forte détérioration du logement, endettement de la part des indivisaires, etc.).

Indivision : comment est définie la quote-part en cas de succession ?

Lors d’une succession, la quote-part permet de répartir le patrimoine du défunt à ses héritiers. Le testateur peut choisir de léguer ses biens de façon équitable ou non. Les quotes-parts succession peuvent être attribuées selon :

• le testament ;
• les liens de parenté ;
• les textes de loi.

Attention : la législation impose néanmoins qu’une réserve légataire soit destinée aux héritiers directs.

À noter qu’en l’absence d’un contrat de mariage, le conjoint survivant sera soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts, soit 50/50. Par conséquent, les quotes-parts successorales seront affectées à hauteur de la moitié des biens acquis après le mariage, qui constitue la part du défunt.