Achat immobilier : peut-on acheter à deux si j'ai plus d'apport que mon conjoint ?

Immobilier : peut-on acheter à deux avec des apports différents ?

Oui, il est possible d’acheter à deux avec un apport différent. Chaque partenaire peut posséder une part du bien correspondant à son apport financier et à sa contribution au remboursement du prêt, sans qu'il soit nécessaire d'avoir des contributions égales. C’est particulièrement important si l'un reçoit un don ou un héritage, ou simplement désire utiliser une plus grande part de son épargne pour le projet immobilier.

Le choix entre indivision, SCI ou convention de répartition dépend souvent de la stratégie patrimoniale et de la protection des droits de chacun.

 Toutefois, les implications varient selon le statut de la relation :

• Mariage en communauté universelle : dans ce régime, peu importe qui finance, les deux conjoints sont copropriétaires à parts égales (50/50) du bien acquis.
• Mariage en séparation de biens : chaque conjoint est propriétaire selon la part financée pour l'acquisition du bien.
• PACS : par défaut, chaque partenaire du contrat civil détient une part du bien proportionnelle à son apport financier, sauf en cas de régime d’indivision où la propriété est partagée à 50/50, indépendamment des modalités financières.
• Non mariés et non pacsés : l'acquisition peut se faire en indivision, où chaque partie est propriétaire selon son apport financier, ou via une société civile immobilière (SCI), avec la possibilité d'intégrer une clause de gestion ou de revente.

Tableau récapitulatif de la propriété de chacun quand on achète à deux :

Régime matrimonial	Part du conjoint 1	Part du conjoint 2
Mariage en communauté universelle	50 %	50 %
Mariage en séparation de biens	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien
PACS	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien
PACS en régime d’indivision	50 %	50 %
Pas de mariage ni de PACS (régime en indivision)	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien

Comment se calculent les parts d’acquisition de chacun ?

Les parts de chaque acquéreur dans un bien immobilier, ou quotités d'acquisition, sont calculées en tenant compte du coût total de revient du bien. Ce dernier inclut :

• le prix d'achat ;
• l’indemnité d’immobilisation ;
• les frais de notaire ;
• les frais d’agence immobilière ;
• le compte de prorata pour les biens anciens en copropriété.

Ce dernier point tient compte des éléments comme le fonds de roulement du syndicat et les taxes foncières dues à partir de la date d'acquisition du bien. Le notaire est généralement chargé d'établir ces quotités.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 250 000 euros. Il est acheté sans prêt immobilier et avec des frais de notaire de 7 500 euros : le prix de revient total est de 257 500 euros. Si le conjoint 1 paye 50 % du bien plus les frais de notaire, sa contribution est de 132 500 euros, soit une quotité d'acquisition de 51,46 %. Le conjoint B, payant 50 % du prix du bien, a une quotité d'acquisition de 48,54 %. Ces quotités seront inscrites par le notaire dans l'acte authentique concluant la cession.

Indivision : peut-on récupérer son apport en cas de séparation ?

L'indivision, suite à un achat immobilier à deux, signifie que vous détenez des droits sur le bien, avec des parts égales ou inégales, sans qu'elles soient individuellement définies. Pour calculer le partage en cas de revente ou de séparation, quatre méthodes sont envisageables :

1. Selon les parts d'acquisition : le solde du financement bancaire est déduit du coût de la vente, et le reste est réparti selon les quotités déclarées dans l'acte, sans considérer l'apport initial.
2. Après remboursement du crédit et restitution de l'apport : le solde du crédit est soustrait du prix de vente, et la somme initialement versée est restituée avant de partager le reste selon les quotités.
3. Répartition proportionnelle avec un remboursement personnel du crédit : le coût de la vente est partagé proportionnellement, et chacun rembourse sa part du crédit restant.
4. Selon la part du crédit remboursé : le partage du prix de vente se base sur la part de crédit remboursée par chacun, apport inclus.

La première méthode est la plus courante car l’apport est généralement intégré dans les quotités d’acquisition. Pour une répartition plus équitable, surtout lorsque les apports sont de hauteur différente, la deuxième méthode est préférable. En cas d'union légale ou de contrat civil, un apport de fonds propres doit faire l’objet d’une clause d’emploi ou de remploi pour être intégralement récupérable par celui qui l’a versé. Dans les cas de divorce ou de séparation, ces méthodes tiennent compte des régimes matrimoniaux. Pour une indivision entre amis, la deuxième méthode est conseillée pour une meilleure équité.

Quelques conseils avant d’acheter à deux

Les parts de la maison ou de l'appartement (quotités déclarées dans l'acte) des conjoints varient en fonction de leur apport respectif dans l'achat. Acheter à deux peut représenter des conséquences fiscales importantes. Les revenus locatifs et la plus-value réalisée sur l'achat d'un bien immobilier sont imposés en fonction de la répartition des parts de propriété ou des parts sociales. Toutefois, il est crucial de prévoir des dispositions pour gérer des situations imprévues telles qu'une séparation lors d'un achat immobilier commun. Pour acheter à deux avec un apport différent tout en évitant les pièges, voici quelques conseils.

• Clarifier la situation dès le départ : il est essentiel de définir dès le début les termes de l'achat, y compris la répartition des paiements, le partage des charges, les droits de chacun et les arrangements pour une éventuelle revente. Tout cela doit être écrit noir sur blanc dans une convention ou un acte adapté pour aligner les attentes et minimiser les risques de mésentente.
• Se préparer aux changements de situation : anticipez les scénarios tels que la perte d'emploi d'un co-emprunteur, l'évolution du montant du prêt ou une rupture éventuelle du couple. Discutez des conséquences et des plans en cas de volonté de vente de l'une des parties. Il est important de prévoir ces situations dans votre contrat pour éviter les complications futures.
• Explorer différentes options : soyez ouvert à différentes méthodes d'achat comme la création d'une société civile immobilière (SCI), l'intégration d'une clause spécifique selon votre stratégie de finance ou votre projet de logement ou l'envisagement du démembrement de propriété. Ne vous limitez pas à la solution la plus évidente. Prenez en compte toutes les alternatives disponibles pour trouver la meilleure option pour votre situation !