Immobilier neuf : ce cri d'alerte lancé par un expert du secteur

À la suite de la conférence de presse de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui s’est tenue le 15 février 2024, Pascal Boulanger a accepté de répondre à nos questions concernant la crise que traverse le logement neuf depuis deux ans.

Président de la FPI et lui-même promoteur immobilier dans les Hauts-de-France, il livre, pour la rédaction d’Empruntis, son analyse du bilan du logement neuf en 2023 et ses prévisions pour 2024. Interview.

Pascal Boulanger, président de la FPI ©Studioanna

Le logement neuf est-il en crise, ou s’agit-il d’un réajustement après l’emballement du marché favorisé par des taux très bas ?

Il ne s’agit pas d’un réajustement de marché. Nous traversons bel et bien une crise profonde. D’ailleurs, nous n’avons jamais connu de telles statistiques depuis plus de 45 ans. C’est du jamais vu ! Cela a commencé dès les élections municipales de 2020, où nous avons constaté une crise de l’offre.

La grande majorité des maires ne souhaitaient plus délivrer de permis de construire pour des raisons écologiques ou parfois pour satisfaire leurs électeurs. Il se dit souvent qu’un « maire bâtisseur est un maire battu ». Et pour satisfaire les Français qui ne veulent plus de nouvelles constructions, comme pour les aéroports ou les éoliennes, les maires délivrent de moins en moins de permis de construire. Nous assistons au phénomène « nimby » (not in my backyard) ; c’est-à-dire pas dans mon jardin.

Mais aujourd’hui, la crise se ressent à tous les niveaux : c’est maintenant la demande qui se fait rare. Avec la hausse des taux d’intérêt et un taux d’usure trop bas, l’accès au crédit immobilier s’est restreint et certaines banques ont même dû se retirer du marché. De plus, l’annonce de la suppression du dispositif Pinel a créé un effet pervers, car les investisseurs particuliers ont considérablement diminué. Les ventes aux investisseurs particuliers ont été divisées par deux en 2023. Pourtant, le dispositif est toujours en vigueur jusqu’à fin 2024.

Aujourd’hui, les conditions de financement se sont desserrées grâce, notamment, à la mensualisation du taux d’usure en 2023, la baisse des taux immobiliers et le retour progressif des banques. Mais cela ne suffit pas à relancer la demande, car les particuliers sont toujours persuadés que les banques ne prêtent plus. Pourtant, nous sommes revenus à des conditions classiques de taux.

Lors de votre dernière conférence, vous alertiez sur la crise de l'offre et de la demande. Quels profils sont les plus touchés ?

Aucune région n’est épargnée. Le nombre de ventes de logements neufs a été divisé par deux environ. Habituellement, on compte 160 000 logements neufs vendus par an. En 2023, nous sommes tombés à 94 000.

Mais si la demande, actuellement en crise, venait à repartir, on se trouverait confronté à une situation de pénurie. La crise alimente la crise : la baisse des ventes constatée aujourd’hui conduit au gel ou à l’abandon d’opérations nouvelles. Une pénurie de logement se profile donc à moyen terme.

Les profils les plus touchés par la crise sont sans aucun doute les investisseurs particuliers. Par rapport à 2017, c’est 70 % de ventes aux investisseurs particuliers en moins qui ont été réalisées.

L’ancien ministre du Logement, Patrice Vergriete, avait confié ne plus vouloir d’investisseurs privés et souhaiter privilégier les investisseurs institutionnels (foncières ou bailleurs sociaux). Mais les bailleurs sociaux rapportent peu, voire coûtent de l’argent aux promoteurs immobiliers. Les investisseurs institutionnels sont quant à eux peu intéressés par le marché immobilier, trop peu rentable de leur point de vue.

Quelles seraient les conséquences de la réduction du PTZ et de la suppression du Pinel sur l’immobilier neuf ?

L’investisseur privé constitue l’essentiel des ventes de logements neufs. Et c’est grâce au dispositif de défiscalisation Pinel que les Français se lancent dans l’investissement locatif. Cette loi permet de bénéficier de réductions fiscales sur 6, 9 ou 12 ans et de se constituer par la même occasion un patrimoine immobilier. Si l’avantage fiscal est étalé dans le temps pour l’investisseur, l’Etat encaisse directement les 20 % de TVA engrangés par la vente. La disparition des investisseurs privés, c’est donc un manque à gagner pour l’Etat. C’est aussi la disparition programmée d’une offre locative intermédiaire essentielle pour les Français.

La réduction du prêt à taux zéro vient davantage mettre en difficulté le secteur du logement neuf en supprimant le prêt aidé pour les maisons individuelles.

Donc si la crise perdure et que les dispositifs qui encouragent l’achat sont supprimés, c’est tout le secteur immobilier qui est en danger et le parcours résidentiel des Français qui est durablement bloqué. Les départs et les postes supprimés ne sont pas remplacés. Un directeur de programme (appelé aussi monteur ou chargé de programme), c’est un métier qui s’apprend sur le terrain. Il faut compter environ un an avant d’être opérationnel. Avec cette crise, nous perdons du savoir-faire. Si la demande repart, la situation risque d’être complexe du fait du manque de personnel et de la perte de compétences.

Un recul de la demande entraîne souvent une baisse des prix, on le voit dans l’immobilier ancien, est-ce le cas pour l’immobilier neuf ?

Dans le neuf, il existe un prix technique (ou prix de revient), à l’inverse de l’ancien qui peut être fixé librement par la loi de l’offre et de la demande. Il y a aussi les normes environnementales, de plus en plus strictes, qui renchérissent les coûts de construction. La marge du promoteur, tourne autour de 5 %, un taux en-deçà duquel les banques ne financent pas les projets. Il n’y a donc pas d’ajustement de prix possible. La seule solution qui reste consiste à retirer les biens de la vente. S’il était possible d’agir sur la baisse des prix, nous l’aurions fait pour pouvoir vendre et écouler les stocks. Certains promoteurs peuvent à l’occasion proposer des offres commerciales pour vendre les quelques biens construits qui n’ont pas trouvé preneurs.

Quelles sont vos prévisions pour l’immobilier neuf en 2024 ?

En 2022 déjà, les chiffres étaient alarmants. 2023 a confirmé nos prévisions. L’immobilier neuf traverse une crise sévère, autant sur l’offre que sur la demande. Un promoteur nous a même confié avoir retiré 11 200 logements de la vente, dont le permis de construire a pourtant été validé. Si rien n’est fait pour sauver le logement, ce sera une véritable catastrophe pour le pays. Mais nous avons bon espoir qu’une nouvelle page se tourne avec un nouveau gouvernement qui semble plus à l’écoute sur cet enjeu.

Vous annonciez une rencontre avec le ministre du Logement pour discuter de la situation de l’immobilier neuf. Qu’en est-il ressorti ?

Le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, nous a fait part du souhait du Premier ministre, Gabriel Attal, de changer de politique du logement pour endiguer la crise. Le nouveau gouvernement semble enfin prendre conscience de la gravité de la situation. Mais leur objectif principal est de résoudre la crise de l’offre. C’est pourquoi je remercie le gouvernement d’avoir pris conscience de la gravité de la situation. Mais sa politique est, pour l’instant, orientée vers l’offre, alors que tous les efforts doivent d’abord être consacrés à relancer la demande. Pour reprendre la métaphore que j’ai explicitée au ministre du Logement, la maladie chronique (crise de l’offre) doit bien sûr être traitée, mais notre malade (le logement) étant aux urgences (crise de la demande), un traitement de choc doit lui être administré.

Nous avons émis des propositions de mesures fiscales, soutenues par plusieurs sénateurs, qui ne coûtent rien et qui, au contraire, pourraient rapporter à Bercy. Ces mesures ont été présentées à Bruno Le Maire, Guillaume Kasbarian et Christophe Béchu. Aujourd’hui, la balle est dans leur camp !