Crise de l'immobilier neuf : les chiffres d'une descente aux enfers ?

La rédaction d’Empruntis était présente à la traditionnelle conférence de presse de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui s'est tenue ce jeudi 5 septembre 2024. Les données partagées par la FPI confirment la crise qui touche l’immobilier neuf mais rappellent également l’urgence de la situation. Selon Pascal Boulanger, président de la Fédération, la stratégie du gouvernement visant à baisser les prix n’a pas eu l’effet escompté. Les prix se maintiennent et nous assistons plutôt à un effondrement des ventes.

Le recul des mises en vente

Au deuxième trimestre 2024, 13 953 mises en vente ont été enregistrées, contre 24 210 sur la même période en 2023. C’est près de 42,4 % de commercialisations en moins en l’espace d’un an. Les mises en vente n’ont jamais été aussi basses depuis 2010. Elles sont même inférieures à la période Covid où l'ensemble du secteur était à l’arrêt suite aux restrictions sanitaires. Si l’on compare le premier semestre 2024 au premier semestre 2023, les mises en ventes baissent de 36,8 % passant de 44 238 à 27 962. Sachant que la moyenne observée entre 2018 et 2024 tourne autour des 52 957 ventes par semestre, elles chutent ainsi presque de moitié. Pour rappel, en période Covid, la FPI a enregistré 40 359 mises en vente au premier semestre 2020.

Du côté des réservations de logements neufs, les ventes aux propriétaires occupants baissent de 18,1 % entre le deuxième trimestre 2024 et le premier trimestre 2023. Pour les investisseurs particuliers, la baisse est plus prononcée : 30 % en moins depuis un an. Et alors que le Pinel n’a pas encore été supprimé, les ventes aux investisseurs particuliers ont été divisées par quatre depuis 2019, passant de 16 631 à 4 477 réservations.

Des prix qui ne se découvrent pas d’un fil

Si le nombre de mises en vente recule, les prix, eux, restent stables. Entre les deuxièmes trimestres 2024 et 2023, le prix du mètre carré a baissé de 1,1 % et s’établit à 4 978 €. Un très léger repli qui confirme qu’à la différence de l’ancien, les prix des logements neufs n’évoluent pas en fonction de la demande. En effet, ceux-ci sont contraints par les coûts de mises en chantier (prix des matériaux, de la main d’œuvre...), les normes de construction (performance énergétique, réglementations, etc.), la fiscalité et la baisse des permis de construire (- 12,2 % par rapport au deuxième trimestre 2023).

De sérieux défis attendent le nouveau gouvernement

La crise que traverse l’immobilier neuf a entraîné l’augmentation d’un phénomène qui était à la marge jusqu’ici : le retrait des logements commercialisés. Le nombre de retraits d’opérations immobilières passe de 1,5 % au deuxième trimestre 2022 à 6 % pour la même période en 2023 et à 23 % en 2024. Actuellement, c’est donc près d’un logement sur quatre qui est retiré de la vente !

Du côté des professionnels de l’immobilier, les faillites et plans de licenciement s’enchaînent selon un rapport du cabinet Altares repris par la FPI. 154 défaillances ont été enregistrées au deuxième trimestre 2024, contre 48 il y a un an. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers rappelle qu’il y a urgence à agir. Si le nouveau gouvernement n’a toujours pas été nommé, la mise en place d’une nouvelle politique de logement se fait attendre. « Il faut s’engager résolument dans des actions immédiates » demande Pascal Boulanger.

Quelques pistes évoquées lors de la conférence de presse permettraient de relancer l’immobilier neuf : le maintien du Pinel (dispositif incitatif destiné à être supprimé fin 2024), la baisse de la TVA (actuellement à 20 % dans la majorité des cas), la baisse voire la suppression de la taxe foncière, la révision des normes de construction qui ont entraîné des logements plus grands, plus performants et donc plus coûteux.