Crédit immobilier : découvrez les nouvelles règles
Écrit par : Caroline Pasquereau
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Des annonces attendues de pied ferme par les potentiels acquéreurs immobiliers ! Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’est réuni le lundi 4 septembre dernier. Dirigé par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire, il vient d’annoncer plusieurs changements destinés à faciliter l’octroi de crédit immobilier.
Ces mesures viennent désengorger un marché immobilier au bord de l’asphyxie, compte tenu de la chute du nombre de transactions, et de la difficulté pour les acquéreurs de constituer un dossier réussissant à convaincre les banques. Si ces évolutions vont dans le bon sens, elles restent, du point de vue des professionnels du secteur, encore insuffisantes.
La durée maximale d’un prêt passe de 25 à 27 ans
Pour encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique, le haut conseil vient d’acter l’augmentation de la durée maximale d’un prêt, dès lors que le montant de ces travaux dépasse 10 % du coût total de la transaction. Il passe ainsi à 27 ans, contre 25 auparavant. Si cette annonce apporte des points positifs, notamment en permettant de légèrement réduire les mensualités du prêt, et donc le taux d’endettement, elle invite cependant à s’interroger sur son impact financier global sur les ménages.
Selon Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis : « rallonger la durée de 2 ans, par exemple pour un emprunt de 100 000€, augmente le coût du crédit de 6 000 €, et ce uniquement si les banques ne pratiquent pas des taux légèrement plus élevés. De plus, la condition des 10 % de travaux est trop importante et trop aléatoire pour rassurer des primo-accédants. De par l’augmentation du coût des matériaux, et la difficulté à organiser les travaux, les freins restent nombreux, d’autant plus que les travaux sont difficiles à faire dès l’acquisition, car ils nécessitent de différer l’entrée dans le bien et donc de payer un loyer et un crédit ! »
La sortie du calcul du taux d’effort
Autre mesure phare issue de la réunion du HSCF, « l’autorisation pour les établissements de crédit d’exclure la charge d’intérêt associé aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur, lorsque la quotité de financement est suffisamment prudente ». En d’autres termes, si le prêt-relais ne représente pas plus de 80 % de la valeur du bien, il est désormais possible de ne pas tenir compte des intérêts versés dans le cadre de cette transaction.
À noter à ce sujet que la notice du HCSF du 27 janvier dernier précisait pourtant que « « compte tenu des spécificités de ces crédits, les crédits relais tels que définis au 16° de l’art. L. 311-1 du code de la consommation, n’entrent pas dans le champ de la Recommandation. ». En ce qui concerne les répercussions sur les emprunteurs, Cécile Roquelaure rappelle que ces derniers « ont également des réticences : accepter une plus-value moins importante qu’imaginée, et payer son crédit plus cher que précédemment. Donc à moins d’agir sous contraintes, la secundo accession reste très sensible aux conditions de marché ».
Des dérogations facilitées
Jusqu’à maintenant, les règles mises en place par le HCSF permettaient aux banques de déroger pour 20 % de leur production de crédits à certains critères d’octroi, à savoir un taux d’effort de 35 % maximum et une durée d’endettement maximale de 25 ans. Cependant, les banques devaient strictement respecter ces marges chaque trimestre.
Désormais, le HCSF souhaite assouplir cette dérogation sur trois trimestres glissants, tout en conservant une limite lissée à 20 % sur l’année. Une mesure aux effets qui restent négligeables, selon Cécile Roquelaure, qui estime que « pour cette dérogation, enlever la notion de trimestre aurait été plus simple et efficace, d’autant plus qu’il y a bien moins de transactions sur la fin de l’année que sur les 6 premiers mois de l’année ».
Bon à savoir
Ces trois ajustements doivent faire l'objet d'une publication officielle par un arrêté par du ministre sous dix jours, puis seront appliqués dès la publication.
