Investissement locatif : se préparer à passer à l'acte

La loi de finances pour 2026 est en train de s’écrire au Parlement. L’Assemblée nationale reprendra l’examen des articles et des amendements concernant le logement à la fin de cette semaine, avant que le texte ne soit transmis au Sénat.

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Contre toute attente, alors que l’investissement locatif était le parent pauvre de l’attention politique, plusieurs mesures favorables ont déjà été inscrites dans le projet de budget, d’autres sont attendues et quelques-unes devront être corrigées. La probabilité que les sénateurs réparent les torts est très forte, sachant quelles convictions animent les groupes majoritaires de la Chambre haute en matière de logement.

Revue de détail des décisions prises et à venir, qui ont de quoi restaurer l’envie d’investir. Bien sûr, elles n’entreront en vigueur qu’au 1er janvier, voire plus tard si le législateur le précisait, estimant qu’il faut un délai d’application. Juste le temps pour les candidats à l’investissement locatif de rechercher le bien adapté à leur projet et le financement condition de sa réalisation, en sorte de pouvoir signer l’acquisition du bien devant notaire au début de 2026.

Parmi les mesures actées, la réduction de 22 ans à 17 ans de la durée de détention d’un bien locatif - ou d’une résidence secondaire - pour être exonéré de taxation de plus value, de nature à permettre des arbitrages plus fréquents, mais aussi l’extension à l’achat de logements anciens - résidence principale de l’acquéreur ou de son locataire - de l’exonération de droits de donation.

Par ailleurs, l’impôt sur la fortune immobilière, imaginé par le Président Macron, qui stigmatisait la pierre comme un actif stérile, sera remplacé par un impôt sur la fortune improductive… Dans la version initiale du député qui a imaginé cette contribution des ménages les plus fortunés à la résorption du déficit public, l’immobilier locatif était exclu de l’assiette et ce sont de regrettables sous-amendements de dernière minute qui l’ont réintégré dans la base taxable.

À n’en pas douter, le Sénat redonnera à cette disposition sa puissance d’origine : le logement locatif sera ainsi définitivement réhabilité comme actif productif, et cette évolution marquera une victoire idéologique de premier plan. On se rappellera d’ailleurs qu’elle était suggérée par le rapport Daubresse-Cosson, commandé par la ministre Valérie Létard pour la relance de l’investissement locatif privé.

Enfin, le projet d’amortissement des biens résidentiels à destination locative, neufs comme anciens, devrait naître, certes aux forceps. Le gouvernement, après l’avoir gommé de sa copie budgétaire, a déposé un amendement dans ce sens, très insuffisant en termes de taux d’amortissement et limité au neuf, mais des députés de diverses sensibilités ont signé un autre amendement, largement inspiré des propositions de Marc Philippe Daubresse, sénateur, et Mickaël Cosson, député.

Le combat, qui sera mené dans les prochains jours, sera âpre. Il n’est pas possible, après les propos du nouveau ministre Vincent Jeanbrun, conscient de l’insuffisance de l’offre locative partout en France, que la loi de finances ne crée pas un dispositif équitable et attractif pour séduire les ménages candidats à l’investissement.

Pour être complet, il faut signaler également le dispositif existant du logement locatif intermédiaire, que le débat parlementaire n’a à aucun moment remis en cause, réservé à l’investissement dans des logements neufs loués à des loyers intermédiaires pendant au moins 20 ans, permettant de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière.

Il oblige à la création d’une société civile immobilière, mais la contrainte n’est pas insurmontable et le LLI complète ainsi une panoplie d'incitations pour les investisseurs qui n’avait pas été aussi riche depuis bien longtemps.

Alors que la classe politique peine à s’accorder et que le pays ne s’entend pas avec lui-même, le logement fait figure de réconciliateur et l’investissement y gagne. Une éclaircie à remarquer et que les ménages ne doivent pas laisser passer dans la mise en œuvre de leur stratégie patrimoniale.