Transition environnementale des copropriétés : vers le réalisme

Le gouvernement a déclaré l’urgence sur le projet de loi de Vincent Jeanbrun, ministre de la ville et du logement, « visant la relance et la décentralisation du logement ». Il devrait ainsi être définitivement voté à la rentrée parlementaire en septembre ou en octobre, avant que ne soit examiné le budget de la nation. Une dizaine de dispositions constituent le projet de loi, qui touche à tous les champs de la politique publique de l’habitat, avec une complétude à saluer.

Simplifier pour construire plus vite et mieux, mobiliser le marché existant, favoriser la régénération urbaine et les grandes opérations locales, doter les maires de plus de pouvoir opérationnel, voilà l’essentiel. Le monde la copropriété est également concerné. Si l’on ajoute à cette séquence législative l’examen en cours de la proposition de loi de l’ancienne ministre du logement, Valérie Létard, redevenue députée du Nord, « pour la mobilisation du parc existant en réponse à la crise du logement », on peut dire que les médecins se penchent au chevet du malade.

Car la copropriété française doit être soignée et chaque copropriétaire, dans son immeuble, doit en avoir une pleine conscience. Dans nos cœurs de métropole, dans nos villes moyennes, dans nos communes rurales, nos immeubles exigent deux actions correctives, une restauration souvent différée depuis longtemps et une modernisation environnementale pour rehausser les performances du bâti.

Plusieurs enjeux : valoriser le patrimoine collectif et les actifs individuels des copropriétaires, améliorer le confort de vie, à l’heure où la canicule nous démontre les limites de nos constructions existantes, faire baisser les factures énergétiques. Il est désormais nécessaire que les freins à l’évolution de nos copropriétés soient levés et que les copropriétaires passent à l’acte. Deux problèmes se posaient, que deux textes à l’examen du parlement vont régler… s’ils sont votés et si la raison s’impose.

Le logement est sans doute l’un des seuls domaines dans lesquels les décideurs politiques, si divisés aujourd’hui, peuvent se retrouver et s’entendre. De fortes chances par conséquent que le projet de loi du ministre soit voté dans les meilleurs délais, sans doute enrichi de nouveaux articles, et que la proposition de loi de sa successeure connaisse le même sort.

Le projet de loi introduit du réalisme dans les obligations issues de la loi Climat résilience de 2021 et le calendrier des interdictions de louer qu’elle a fixé. Il dispose que les bailleurs propriétaires de passoires énergétiques qui s’engagent à réaliser les travaux indispensables seront exonérés d’interdiction de louer pendant un délai maximum de 5 ans en copropriété -et pour être complet de 3 ans dans les maisons individuelles locatives. Cette mesure va libérer les volontés des copropriétaires non occupants.

On avait cru qu’ils voteraient comme un seul homme les travaux collectifs proposés par le syndic pour sauver leur activité de location, avant de comprendre que privés de leurs revenus locatifs ou menacés de l’être (interdiction de louer les logements classés G dans le DPE depuis le 1er janvier 2025 et dès le 1er janvier 2028 pour les logements classés F) ils n’avaient pas les moyens de financer ces travaux… Leur attitude quant aux travaux touchant aux parties privatives, c’est-à-dire à l’intérieur appartements, n’est pas différentes.

Bilan : l’élan de rénovation des copropriétés n’a pas décollé. L’assouplissement voulu par les professionnels de la gestion de copropriété va donner du souffle à la rénovation. On rappellera que dans nos villes, les copropriétaires bailleurs sont les plus nombreux, et que rien ne peut se déclencher ni aboutir sans leur volonté.

Quant à l’initiative parlementaire de la députée du Nord, elle vient retoucher opportunément une loi de 2024 tendant à lutter contre la dégradation des copropriétés. qui avait instauré le prêt collectif à adhésion simplifiée.

Par « simplifiée » il faut entendre que les copropriétaires sont a priori tous engagés dans la souscription du crédit, sauf volonté expresse de sortir du jeu et de payer comptant la quote-part de travaux qui leur incombe. Cette formule est restée une disposition légale et aucune banque ne s’y est engagée. La raison? La crainte que l’impossibilité de principe de pouvoir examiner la solvabilité de chaque copropriétaire ne crée un risque incontrôlable.

La proposition de loi, élaborée avec le concours de grandes institutions financières, dispose que « l’organisme prêteur est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire, par un autre mécanisme de sûreté présentant des garanties équivalentes ou par un mécanisme d’assurance, après constat de la défaillance du syndicat des copropriétaires bénéficiant de l’emprunt (…) ».

Cette extension des mécanismes de protection du prêteur contre des les impayés devrait rassurer les établissements et les décomplexer envers la copropriété, univers qui les inquiète et dont elle ne maîtrisent pas les codes. Elle ouvrira la voie à ce qu’il est convenu d’appeler la massification des prêts collectifs, et par conséquent des travaux dans les immeubles en copropriété.

Ces gestes législatifs en disent long sur la nouvelle stratégie de décarbonation et de quête de la vertu écologique : faire primer le réalisme contre l’intégrisme environnemental. Seul le résultat comptera: au prix de ces modifications, on peut désormais parier que le parc français de quelque 65 0000 immeubles en copropriété sera transfiguré dans les trois à cinq qui viennent. Qui plus est, il y a fort à parier que les grands projets de rénovation soudent ces micro-communautés et qu’à l’avenir leurs membres se sentent relever d’un destin collectif.

L’idéal écologique aura conduit à ce résultat… sans se perdre, en gagnant en pragmatisme.