C’est en tout cas ce que laisse supposer une étude réalisée conjointement par la FPI, le Capem et le laboratoire ESPI2R, qui révèle un très fort déséquilibre entre besoins des ménages et logements à disposition sur le marché immobilier francilien.
Taux Empruntis relevés le 17/08/2026
Une superficie moyenne supérieure aux besoins des occupants
Récemment, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Centre d'analyse et de prévisions immobilières (Capem) et le laboratoire ESPI2R ont publié les résultats d’une étude menée auprès d’environ 4 900 quartiers répartis dans tout l’Île-de-France. De cette dernière émerge un enseignement plutôt étonnant : 96 % des logements présentent un excédent de pièces par rapport à la taille du foyer qui les occupe. Dans le détail :
- 28 % des logements possèdent au moins deux pièces supplémentaires par rapport aux besoins stricts du ménage ;
- 13,5 % possèdent plus de trois pièces « en trop ».
Ces biens sont majoritairement occupés par des retraités (39 %) ainsi que par des cadres (24 %), traduisant une évolution de la composition des foyers ainsi qu’un vieillissement global de la population. Ce sont en tout cas les conclusions auxquelles aboutissent les dirigeants de l’étude : « Le desserrement des ménages - conséquence de la hausse des personnes vivant seules, de la décohabitation, et du vieillissement - deviendra d’ici 2030 le premier moteur des besoins en logements en Île-de-France, représentant 38 % de la demande potentielle, devant la seule croissance démographique qui n’en représentera que 17 % »
Un besoin réel de petits logements
Parmi les autres principaux enseignements de l’étude, on peut mentionner le besoin croissant de studios et petits logements (T2) pour répondre à la composition des nouveaux foyers franciliens. En effet, l’Île-de-France ferait actuellement face à une surabondance de grands appartements (T4 et T5) par rapport à des logements de taille plus modeste. L'étude avance qu’il faudrait bâtir pas moins de 200 000 T2 et 140 000 T1 à horizon 2030 pour soutenir la demande.
Un projet qui semble peu réaliste au regard des difficultés rencontrées par les professionnels de la construction et du marché de l’immobilier neuf. Bruno Halluin, président de la FPI Île-de-France, détaille : « Le constat opérationnel est que les politiques publiques qui encadrent la construction sont souvent trop directives, parfois dogmatiques. On pousse à créer de grands logements parce que l’on veut accueillir des familles, mais le constat démographique n’est pas toujours celui-là ».
La faible rotation du parc immobilier pointé du doigt
Parmi les autres facteurs structurels qui expliquent ce déséquilibre entre taille du logement et besoin réel du foyer, on trouve la faible rotation immobilière à l’échelle du pays. Dans une conférence de presse de juin, la Fnaim a fait état d’un taux de rotation de l’ordre de 2,3 %. Un taux en baisse année après année qui traduit une certaine frilosité de la part des propriétaires et des locataires, peu enclins à changer de logement à une période marquée par un retour en hausse des taux immobiliers.
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