Les loyers du parc social continuent de s’éloigner des plafonds pris en compte pour le calcul des aides personnalisées au logement (APL). Selon une étude publiée par le Service des données et études statistiques (SDES), 55 % des loyers du parc social en France métropolitaine dépassaient déjà les plafonds APL en 2020. Une tendance qui s’est encore accentuée entre 2020 et 2024.
En moyenne, le loyer mensuel dans le parc social atteignait 403 € en 2020. Si ce montant reste inférieur à celui observé dans le parc privé, estimé à 594 €, l’écart avec les plafonds APL devient de plus en plus important. Près d’un tiers des logements sociaux affichent ainsi des loyers supérieurs de plus de 20 % aux plafonds retenus pour le calcul des aides. Une situation qui peut compliquer le budget des ménages modestes, déjà confrontés à la hausse des dépenses liées au logement ou à l’augmentation des taux de crédit immobilier.
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Les logements récents particulièrement concernés
L’étude met en évidence un lien fort entre la date de construction des logements et le niveau des loyers. Les logements construits à partir des années 1980 sont les plus touchés : 80 % d’entre eux présentent des loyers supérieurs aux plafonds APL, dont près de la moitié dépassent ces plafonds de plus de 20 %.
À l’inverse, les logements bâtis entre 1949 et 1980 restent plus accessibles, avec seulement 31 % de loyers au-dessus des plafonds. Selon le SDES, cette rupture s’explique notamment par la réforme du financement du logement social engagée à partir de 1977, qui a renforcé les aides à la personne via les APL et conduit à une hausse progressive des loyers dans les programmes neufs.
Les écarts varient aussi selon le type de financement. Les logements financés en PLAI, destinés aux ménages les plus précaires, affichent des loyers plus modérés. À l’inverse, les logements financés en PLS ou en PLI, destinés à des revenus plus élevés, dépassent très largement les plafonds APL.
Des dépassements plus marqués dans les zones tendues
Les tensions locatives jouent également un rôle majeur. En zone A bis, qui comprend Paris et plusieurs communes franciliennes, 63 % des loyers du parc social dépassent les plafonds APL. Dans ces territoires, 42 % des logements affichent même des loyers supérieurs de plus de 20 % aux plafonds.
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) font figure d’exception. Dans ces secteurs, seulement 40 % des loyers dépassent les plafonds, grâce à un parc plus ancien et historiquement davantage soutenu par les aides à la pierre.
Une hausse qui se poursuit depuis 2013
Entre 2013 et 2020, les loyers du parc social ont progressé de 7,2 %, contre seulement 1,7 % pour les plafonds APL. Cette évolution s’explique notamment par le renouvellement du parc, avec la disparition progressive des logements anciens aux loyers les plus faibles au profit de constructions neuves plus coûteuses.
Le phénomène s’est poursuivi entre 2020 et 2024. Sous l’effet de l’inflation, les loyers du parc social ont augmenté de 10 %, contre 8 % pour les plafonds APL. Résultat : la part des logements dont les loyers dépassent les plafonds a encore gagné 9 points sur la période.
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