Investissement locatif : sauver le soldat Jeanbrun

C’est peu dire que le dispositif de relance de l’investissement locatif est né aux forceps. Il porte le nom du ministre en exercice lors de son inscription dans la loi de finances pour 2026, Vincent Jeanbrun, mais la genèse de son inspiration d’abord, de sa genèse et de sa construction ensuite, remontent en fait à plusieurs années.

Taux Empruntis relevés le 27/05/2026

Les étapes marquantes les plus récentes auront été le Conseil national de la refondation pour le logement en 2022 ou encore un rapport publié en 2024 par le Conseil national de l’habitat, et enfin le rapport commandé en 2025 par la ministre Valérie Létard à deux parlementaires, Marc-Philippe Daubresse, sénateur et lui-même ancien ministre du logement, et Mickaël Cosson, député.

Il serait d’ailleurs injuste de n’évoquer que les contributions intellectuelles, alors que dans l’hémicycle, à la veille de la décision du Premier ministre de recourir au 49.3 pour imposer une loi de finances au pays, une coalition de députés transpartisane avait voté un dispositif plus puissant que celui qui a finalement été retenu par Matignon. Bref, le Jeanbrun a une histoire heurtée, mais il est né.

Il souffre ontologiquement de deux maux sans rapport avec ce qu’il est vraiment. Au point qu’il va falloir l’aider à grandir et prospérer au profit des investisseurs et des locataires en attente d’une offre partout en France.

D’abord, il a une double mission, quand ses prédécesseurs avaient une mission simple, continuer à donner envie aux ménages d’investir dans l’immobilier locatif. Le Jeanbrun doit faire oublier des années de disgrâce de ce type d’investissement, que le Président de la République a disqualifié d’un mot lapidaire au début de son premier quinquennat, la rente. Il a connu ensuite une descente aux enfers, avec la mort du Pinel disparu intestat et sans descendance annoncée.

Les Français, malgré leur attachement à la pierre, avaient fini par se dire que l’investissement locatif privé n’était plus intéressant et qu’il fallait se faire une raison. Ajoutez à ce discrédit organisé quelques coups de canifs en plus, comme la hausse généralisée de la taxe foncière dans nos communes ou encore les obligations de rénovation énergétique, ou encore la menace d’extension nationale de l’encadrement des loyers, et vous avez un paysage sombre… ou plutôt une nature morte.

Le Jeanbrun inverse la vapeur, objectivement. D’autant que l’actuel ministre prépare d’autres évolutions favorables, telle la révision de la liste des charges récupérables et une modernisation de la loi du 6 juillet 1989.

Ensuite, et c’est corolaire, le Jeanbrun n’a pas la bonne presse des dispositifs précédents. Pour ce qui concerne l’ancien, c’est normal : il sera amélioré dans les prochaines semaines et le gouvernement l’a annoncé d’emblée. Les journalistes ont d’ailleurs pris le parti de ne plus guère parler du Jeanbrun dans l’ancien.

Dans le neuf, les propos manquent d’enthousiasme et surtout de hauteur de vue : l’heure n’est plus aux cadeaux fiscaux ni aux niches, et le Jeanbrun ne s’inscrit pas dans cette logique. La logique de l’amortissement reconnaît le rôle économique de l’investisseur, et à ce titre elle est solide et non contestable.

Au point que son caractère a priori provisoire, avec une limite fin 2028 fixée par la loi de finances, sera évidemment modifié : l’amortissement est un dispositif de droit commun et le Jeanbrun a vocation à être définitivement inscrit dans le code général des impôts.

Le Jeanbrun constitue une victoire idéologique. Alors qu’on a multiplié les dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement chaque année remis en question, le Jeanbrun est de droit commun par essence et il durera plus que tous les dispositifs d’exception avant lui.

Quant aux taux d’amortissement, certains commentateurs les trouvent trop bas… en oubliant qu’ils autorisent un rendement compétitif de l’ordre de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, à peine inférieur au Pinel, et en faisant l’impasse sur la santé budgétaire d’un pays exsangue, qui a néanmoins priorisé le logement au bout du compte, au terme de combats homériques.

Au-delà de ces deux poids qui le lestent, le Jeanbrun est également critiqué pour ce qui fait sa vertu : il permet d’amortir un bien d’exploitation, ce qui oblige à un calcul de réduction d’assiette des revenus fonciers alors que les autres avantages menaient directement à une réduction d’impôt, en bas de la feuille par soustraction pure et simple.

En outre, une enveloppe maximum de diminution des revenus taxables est fixée, 8 000 € par exemple si le bailleur opte pour un loyer intermédiaire, et si des déficits sont constatés au-dessus de cette limite une imputation sur les revenus globaux est possible à hauteur maximum de 10 700 €.

En somme, il faut compter un peu, là où le Pinel ou ses prédécesseurs étaient plus simples. Cette relative complexité fait l’objet de critiques, comme si elle était insurmontable… Elle est loin de l’être et quel contribuable ignore ce qu’est le principe de l’amortissement, c’est-à-dire de l’usure comptablement constatée ?

La promotion par l’État est-elle suffisante ? Elle pourrait être meilleure. Il reste qu’en attachant son nom à la mesure, le ministre de la ville et du logement, qui aura une stabilité record dans la configuration politique du moment, la vante et la vend chaque fois qu’il s’exprime ou presque et l’incarne efficacement.

D’autant qu’il est un homme de communication, chaleureux et convaincant. La Fédération de promoteurs immobiliers a engagé un budget spécifique pour une campagne de publicité. Les banques multiplient les réunions didactiques pour leurs clients, notamment ceux qui sont surfiscalisés -recrutés dans les deux tranches supérieures de l’impôt sur le revenu-, pour qui le Jeanbrun est plus puissant encore que pour les moindres revenus.

Enfin, le Jeanbrun a deux vertus qui ne peuvent que séduire : il est « détonné », à savoir utilisable sur tous les territoires ; dans toutes les communes, sans différences de modalités. Les autres dispositifs ne concernaient que les zones les plus tendues, où les prix sont supérieurs, plus difficiles d’accès aux investisseurs.

Cette liberté a une contrepartie : il ne faut pas se tromper lors du choix de la localisation, qui doit assurer une demande locative certaine.

D’autre part, le Jeanbrun, s’il oblige à un engagement minimum de 9 ans de location, n’est pas limité : l’amortissement peut se poursuivre jusqu’à atteindre les 80 % du prix d’achat, soit 22 ans dans le cas d’un loyer intermédiaire et d’un taux annuel de 3,5 %. Avec l’attrait en cas de revente à ce terme d’une taxation de la plus-value de cession quasi nulle.

Le Jeanbrun a été conçu dans la douleur ; certes. Il n’en a pas moins de souffle. Il serait dommage que les investisseurs potentiels, néo-investisseurs ou récidivistes, le délaissent pour de mauvaises raisons.

Ils l’exposeraient en outre à ne pas survivre : Bercy ne le pérennisera que s’il fait la preuve de son adaptation aux attentes des ménages. Dans le cas contraire, le ministère de l’économie, qui qui en soit titulaire en 2028, aura beau jeu de soutenir que le marché n’en a pas besoin et en sonnera le glas. C’est une avancée historique qui sera éteinte.

Il faut sauver le soldat Jeanbrun.