Haut conseil de stabilité financière : un espoir de recadrage

Le 29 septembre 2021 restera comme une date funeste pour l’investissement locatif. Elle a aussi doté d’une notoriété inespérée une autorité prudentielle de l’État, le Haut conseil de stabilité financière…

Taux Empruntis relevés le 22/04/2026

Cette institution, créée par la loi en 2013, était parfaitement inconnue du grand public, et sans doute même de la plupart des décideurs, notamment politiques. Il a fallu qu’elle édicte une recommandation à destination des banques françaises pour limiter la distribution des crédits immobiliers aux particuliers pour qu’elle devienne célèbre.

Face à ce qu’il estimait être un risque de surchauffe du marché immobilier, le HCSF a voulu restreindre les octrois de prêts de long terme en fixant des règles prudentielles dures.

Pas de taux d’endettement supérieur à 35 %, pas durée de crédit supérieure à 25 ans (27 ans par exception pour les acquisitions de biens en vente en l’état futur d’achèvement) et une marge de liberté des établissements financiers pour un cinquième de leur production.

Enfin, un changement radical d’approche pour les prêts consentis aux ménages investissant dans un logement pour le louer : les loyers potentiels ne peuvent être pris en considération dans le calcul de solvabilité de l’emprunteur.

Par le passé, les banques considéraient lorsqu’elles appréciaient la situation d’un ménages investisseur que les loyers générés par l’exploitation du logement s’ajoutaient à ses revenus.

Plus précisément, les prêteurs ne retenaient qu’une fraction du loyer, en général 70%, pour anticiper sur des débours rendus nécessaires par le besoin de réparations urgentes ou de charges non récupérables sur le locataire. Désormais, les loyers futurs ne sont pas pris dans le calcul de la solvabilité de l’investisseur.

Lorsqu’on sait que la plupart des candidats à l’investissement sont des accédants à la propriété, en milieu de remboursement de crédit ou dans le dernier tiers, on mesure la difficulté : sauf si le ménage a vu ses revenus du travail augmenter à due concurrence de la mensualité de sa résidence principale, il sera empêché d’investir.

Les banques peuvent déroger à cette obligation d’apprécier ainsi la capacité d’emprunt pour 20 % de l’enveloppe discrétionnaire qui leur est allouée, elle-même équivalente à 20 % de leur production de crédits.  

En pratique, elles réservent cette latitude à leurs meilleurs clients, les autres, plus récents ou aux revenus moindres, faisant les frais de la rigueur du HCSF.

Deux faits nouveaux pourraient bien changer la donne. D’abord le départ en retraite du grand inspirateur des oukases prudentiels du Haut conseil, François Villeroy de Galhau, statutairement vice-président du HCSF, présidé par le ministre se l'économie. L’homme, grand serviteur de l’État, était reconnu pour sa stricte orthodoxie et ses prétentions envers le marché immobilier.

Peut-être son successeur portera-t-il un autre regard, davantage marqué par la confiance faite aux banques. Ensuite, Matignon serait en train de se pencher sur le fonctionnement du Haut conseil en vue de l’améliorer et de le connecter avec le réel des ménages et du risque, plus qu’avec la théorie prudentielle.

Après tout, avant que le HCSF n’impose ses règles, le pays n’enregistrait pas de sinistres liés à du surendettement…et l’évolution des prix ne devait pas tant que le Gouverneur de la Banque de France à la stratégie des établissements financiers ! Les taux d’intérêt bas ont sans doute contribué à la hausse des prix…et c’est plutôt la stratégie des banques centrales qui a catalysé l’inflation immobilière que les banques de détail… 

L’exécutif, le Premier ministre à sa tête, constate un paradoxe intenable : il améliore l’ordinaire fiscal des investisseurs, en écrivant dans la loi de finances pour 2026 un statut du bailleur privé, faisant naître des vocations d’investisseurs, et le HCSF dissuade les prêteurs de leur donner accès à un patrimoine locatif, plus indispensable que jamais. 

Comment faire que le Haut conseil ne soit pas hors sol, dictant des règles inutiles au plan prudentiel et préjudiciables au plan de la politique du logement ? Sans doute en revoyant sa composition.

À ce jour, un seul membre est une économiste spécialisée dans les questions d’habiter, Ingrid Nappi-Choulet, nommée après les directives limitatives évoquées ici. Est-il normal en outre que les deux experts nommés par les présidents de l’Assemblée nationale et du Sénat ne soient astreints à aucun échange avec les parlementaires ?

D’ailleurs, ce n’est pas sans raison que le député Lionel Causse en avril 2024 a déposé une proposition de loi pour réformer la composition du HCSF et y créer un siège pour un élu de la Chambre basse et un pour un élu de la Chambre haute…

Il avait également souhaité que l’objectif des délibérations de cette autorité fût de « faciliter l’accès au crédit aux personnes ne présentant pas un risque d’endettement excessif ».

La fronde au sommet de l’État a conduit le député des Landes, alors président du Conseil national de l’habitat, à retirer un texte qui promettait de finir à minima, affaibli par des amendements soutenus par Bercy.

L’alignement des planètes, avec le départ de l’un des membres les plus influents de l’institution, et une prise de conscience par Matignon que l’on ne peut piloter le logement en appuyant en même temps sur l’accélérateur et sur le frein pourrait bien dans les semaines qui viennent dessiner un autre paysage à l’investissement locatif privé. On en accepte l’augure.