Mercredi 20 mai, le Conseil de Paris a adopté un vœu visant à lutter contre les « recours abusifs » au bail code civil. Ce contrat de location flexible, normalement réservé aux résidences secondaires ou aux logements de fonction, échappe au cadre strict de la résidence principale. Dans un contexte de fortes tensions sur le marché immobilier français, ce dispositif est pourtant de plus en plus utilisé pour contourner certaines règles, notamment l’encadrement des loyers. Chrystelle Afeiche, directrice fonctions supports et performance au sein du réseau d’agences immobilières Lodgis, revient pour Empruntis sur les dérives observées, mais aussi sur l’importance de ce dispositif lorsqu’il est utilisé dans un cadre légal adapté.
En début d’année, l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers a alerté sur des propriétaires utilisant le bail code civil pour contourner l’encadrement des loyers. Avez-vous été témoin de ces dérives ?
C.A. : « Oui, des propriétaires nous contactent parfois pour faire uniquement des locations en bail code civil. Les bailleurs privilégient souvent cette option pour garder le contrôle sur leur loyer ou pour se prémunir contre le squat.
Aujourd’hui, c’est un dispositif légitime qui a toute sa place dans l’arsenal juridique. Le problème n’est pas l’outil en lui-même, mais l’utilisation que certains en font. Toute méthode consistant à détourner la loi et les protections qu’elle prévoit nuit gravement à un marché déjà en crise. Ces abus fragilisent les locataires, que ces textes ont justement pour objectif de protéger. »
Malgré les critiques, vous défendez l’idée que le bail code civil répond à de vrais besoins. Aujourd’hui, pour quels profils de propriétaires ou de locataires ce type de contrat est-il réellement pertinent ?
C.A. : « Ce n’est pas parce qu’on utilise le bail code civil qu’on est hors la loi. C’est important de le rappeler : il s'agit d'un outil légal et, lorsqu’il est bien encadré, il peut tout à fait servir l’intérêt du locataire.
Ce type de bail est particulièrement pertinent pour des besoins ponctuels et pour des personnes qui disposent déjà d’une résidence principale. Cela concerne, par exemple, des ménages qui réalisent des travaux dans leur logement et doivent se reloger temporairement, des patients devant suivre des soins dans une autre ville, ou encore des couples en cours de séparation qui recherchent un toit provisoire le temps de la procédure.
Il existe donc de réelles situations qui justifient ce recours. Si on le supprimait aujourd’hui des dispositifs légaux, il manquerait un outil majeur. Cela créerait d’autres situations illégales, voire ubuesques, car nous ne pourrions plus proposer de solutions adaptées à ces profils.
Le bail code civil peut également inciter à remettre sur le marché des logements vacants depuis plusieurs années, offrant ainsi une porte d’entrée aux propriétaires réticents. D’autres options existent, comme les baux mobilité ou de résidence principale qui, fixés de date à date, permettent aussi de mobiliser ces biens. À condition, bien sûr, de les utiliser correctement. »
Chez Lodgis, vous évoquez plusieurs pistes pour mieux encadrer le recours au bail code civil. Quelles mesures vous semblent aujourd’hui prioritaires ? Est-il encore possible de concilier la flexibilité recherchée par certains propriétaires avec une véritable sécurité pour les locataires ?
C.A. : « Pour nous, la priorité est que les professionnels accompagnent les propriétaires de manière honnête. Tout peut s’entendre lorsque le bailleur dispose des bonnes informations. Le rôle des agences est d’apporter un conseil éclairé sur ce qu’il est possible de faire ou non, ainsi que sur les risques encourus si le cadre légal n'est pas respecté.
Lorsque des propriétaires souhaitent conserver une liberté sur le montant du loyer, il faut les guider : même avec un bail classique, il est parfois possible d’appliquer un complément de loyer dans des cas précis. Certains se bloquent, souvent par peur de ne pas réussir à couvrir les mensualités de leur prêt immobilier, alors qu’il n’y a pas lieu de le faire.
Modifier la loi est une piste, mais cela ne deviendra nécessaire que si le phénomène s’accentue. Chez Lodgis l’idée d’élargir le bail mobilité et d’y inclure des situations personnelles facilement justifiables (travaux, soins, séparation) a notamment été évoquée, mais cela ne réglerait pas le fond du problème. Tant que certains chercheront à contourner les règles, le risque existera. Notre priorité reste donc de conseiller nos clients avec honnêteté et déontologie.
Il est encore tout à fait possible de concilier la flexibilité recherchée par les propriétaires avec une véritable sécurité pour les locataires car nous disposons aujourd’hui d’un arsenal législatif suffisamment large pour répondre aux besoins des deux parties. »
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