Travaux de transition environnementale : le rôle clé de l'ingénierie financière

Il faut voir les choses en face : la situation des finances publiques de la France est préoccupante au plus haut point et les citoyens ne doivent pas prendre à la légère les messages du Premier ministre ou encore de la Cour des comptes. Il n’y a pas loin avant que la Sécurité sociale ne puisse plus rembourser les soins ni les traitements aux malades… et il n’y a pas loin avant que les aides de toutes sortes ne soient rognées.

La petite phrase du Chef du gouvernement sur la nécessaire contribution de chaque Français à la résorption de la dette du pays n’est pas indifférente. On commence à sentir les difficultés de l’État à financer MaPrimeRénov comme à conserver aux certificats d’économie d’énergie (CEE) leur puissance.

Ne nous voilons pas la face : les ménages vont devoir acter la réduction drastique des aides nationales… et il est probable que celles qui sont distribuées par les collectivités locales vont également se tarir.

Bref, ce qu’il est convenu d’appeler le reste à charge ne cessera de s’alourdir dans les prochains mois. Est-ce scandaleux ? En fait, non.

D’abord parce que les aides avaient vocation à amorcer le mouvement, pas à le financer durablement. Ensuite parce que les aides ne font que redistribuer l’argent des contribuables et que ces ressources vont être affectées à traiter le déficit par priorité. Enfin, on ne peut s’indigner que les aides soient concentrées sur les ménages les plus fragiles.

Mais alors, d’où va venir l’argent de la rénovation énergétique ? Des banques et à cet égard la condition de la réussite de la mutation écologique du parc, individuel, collectif et locatif, repose désormais sur l’ingénierie financière.

Avec deux conséquences considérables : d’abord, la responsabilité pèse sur les épaules des prêteurs, qui vont développer une offre de prêts dédiés encore très incomplète ; ensuite, les professionnels de la gestion et de la transaction ne vont plus pouvoir considérer que le financement n’est pas leur affaire. Ils vont faire aux AMO (assistants à maîtrise d’ouvrage) financiers et aux courtiers en crédits une place de choix dans la chaîne de valeur.

Des illustrations ? La loi du 9 avril 2024 a créé le prêt collectif à adhésion simplifiée pour les copropriétés. Il s’adresse au syndicat des copropriétaires, dont tous les membres sont nécessairement engagés. Les prêteurs et leurs garants, les établissements qui cautionnent les crédits, sont en train de regarder comment maîtriser le risque d’impayés sans pouvoir faire dépendre l’acceptation du prêt à l’examen de la situation de chaque copropriétaire…

La profondeur du marché, estimé entre 200 et 400 milliards d’euros pour les copropriétés françaises, en vaut la peine. Pour les bailleurs, ayant souvent dépassé l’âge maximum pour prétendre à un financement, des formules de prêt seront trouvées, quitte à ce que le banquier se garantisse sur le patrimoine existant de l’emprunteur et que le remboursement ne se fasse qu’au moment de la cession ou de la transmission du bien mis en garantie.

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a imaginé le prêt avance mutation… que les banques n’ont pas souhaité inscrire à leur catalogue, jugé trop complexe à mettre en œuvre. Elles seront bien inspirées de rouvrir le dossier…

Au demeurant, les banques ont accéléré dans cette direction ces derniers mois, et proposent des formules intelligentes, des crédits dont le taux est écoconditionné, c’est-à-dire dépend de la vertu écologique des biens, mais aussi des prêts d’accession ou d’investissement couplés avec le financement des travaux indispensables au redressement de la performance énergétique du bien.

Les courtiers vont jouer un rôle majeur dans la catalyse de la créativité bancaire : au contact permanent de la demande, notamment par l’intermédiaire des professionnels immobiliers, ils vont provoquer l’innovation et l’audace des banquiers. Le relais des aides sera pris, à n’en pas douter, par l’ingénierie financière privée, qui s’adressera de façon fine et adaptée à tous les ménages solvables, quelle que soit leur situation.