Statut du bailleur : et si la fiscalité n'était qu'une petite partie du sujet ? 

C’est le feuilleton politico-immobilier du moment : le statut fiscal du bailleur privé se crée dans la douleur et dans l’incertitude du dénouement.

Pour ne parler que des derniers épisodes, un projet de loi de finances initiale pour 2026 vierge de toute mesure favorable à l’investissement locatif privé, puis l’introduction d’un amendement gouvernemental proposant un amortissement limité au neuf avec un taux de 2 % par an ridiculement bas, des amendements des députés pour améliorer substantiellement le dispositif, plus puissant et ouvert à l’existant… et enfin un projet de budget rejeté en bloc par l’Assemblée nationale, qui met à bas le dispositif issu des débats.

Le Sénat, face à une page blanche, a façonné de toutes pièces le fameux statut du bailleur. Sauf que le projet a été dégradé et affaibli lors de son examen en séance un dimanche soir, avec une poignée de sénateurs seulement dans l’hémicycle et l’absence du ministre de la ville et du logement pour défendre la cause, remplacé par la ministre des comptes publics, hostile à l’amortissement depuis le début !

Bref, l’espoir s’effiloche : encore la possibilité que la commission mixte paritaire améliore la copie, et que si elle ne trouve pas d’accord l’Assemblée nationale ait le dernier mot et travaille mieux que lors de la première lecture. On mesure que les aléas sont considérables. On voit bien en tout cas que l’enfant qui naîtra n’aura sûrement pas la vigueur ni la séduction attendues.

Il aura le mérite d’introduire dans le loi fiscale le principe de l’amortissement comptable des biens locatifs, et ainsi le rôle d’entrepreneur du bailleur.

Mais alors faut-il tant miser sur ce statut fiscal, pour lequel la communauté immobilière s’est tellement battue ? Il faut relire le rapport Daubresse-Cosson, dont l’objet central, sur commande de la ministre du logement de l’époque Valérie Létard, était certes la fiscalité… et qui pourtant a cru bon d’élargir le champ de sa réflexion à l’extra fiscal. Qu’évoque-t-il ? Plusieurs chantiers à mener à bien y sont cités.

Ainsi, l’actualisation de la liste des charges récupérables, datant d’un décret de 1987, constitue une priorité : elle comporte des charges liées à des équipements obsolètes et est muette sur des équipements et services désormais courants et appréciés des locataires - inexistants dans les immeubles en 1987 -… dont le coût ne peut leur être légitimement répercutés.

Un travail méthodique et technique de l’Institut de la performance et de l’innovation dans l’immobilier (IP2I) s’est employé à remettre à jour la liste : d’évidence les bailleurs perdent du rendement de façon significative à cause de l’obsolescence de cette liste. L’enjeu porte sur environ 5 % des charges payées, pour l’instant acquittées par le propriétaire sans faculté de les répercuter sur celui qui profite des services, l’occupant.

Le rapport exhumait aussi la proposition de loi qu’avait déposée en 2019 le député Mickaël Nogal. Elle disposait l’obligation que les administrateurs de biens proposent à tous leurs mandants bailleurs une assurance contre les impayés de loyer et les dégradations, et que les dépôts de garantie des locataires soient versés dans les mains d’un professionnel de la gestion, même dans le cas de locations sans intermédiaires.

L’hypothèse ancienne d’une garantie universelle contre les impayés, par exemple par la généralisation de Visale, peut aussi être retravaillée, comme le Président de la République lui-même l’avait appelé de ses vœux au début de son premier quinquennat.

Enfin, c’est le ministre de la ville et du logement en exercice qui a ouvert le dernier dossier, celui d’un droit plus protecteur de la propriété. Il a annoncé un renforcement de l’arsenal juridique contre le squat, notamment étendu aux locations meublées de courte durée. On pourrait également suggérer que les rapports locatifs soient rééquilibrés sur quelques points.

Est-il normal par exemple que le bailleur qui ne restitue pas dans les temps de dépôt de garantie soit passible d’une pénalité de 10 % et que cette clause soit interdite quant au locataire en retard de paiement du loyer ? Ne faudrait-il pas que des sanctions puissent être appliquées à un locataire qui s’oppose à la visite de son logement alors qu’il en a donné congés et qu’il faut retrouver un preneur ?

Restaurer l’attractivité de l’investissement locatif privé passe par le redressement du rendement économique, largement conditionné par la fiscalité. Il n’empêche que bien d’autres leviers peuvent être actionnés.

Les organisations professionnelles comme l’association de défense de la propriété doivent élargir leur champ de vision à cet égard et déporter une partie de l’énergie qu’elles mettent à obtenir un statut fiscal équitable.

Cette réalité a une autre vertu : elle crée des espoirs nouveaux de voir améliorer le fameux statut du bailleur, au sens large. Et si les chantiers sont lancés rapidement, les candidats à l’investissement se multiplieront vite, avant même qu’ils soient menés à bien.