Mon locataire a-t-il le droit d'arrêter de payer le loyer si le logement est jugé " indécent " ?

Vous avez réalisé un investissement locatif et vous comptez rembourser un crédit immobilier à l'aide des loyers perçus ? Pour ce faire, il y a un certain nombre de critères de décence à respecter. Concernant le loyer, en principe, le locataire doit continuer à le payer peu importe la situation. Il existe, en revanche, un cas particulier que nous détaillerons plus bas.

La surface de logement

Pour pouvoir être louée, l’habitation doit respecter une surface minimum. Elle doit comporter au moins 1 pièce principale ayant :

• soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m
• soit un volume habitable d’au moins 20 m³.

La performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, seuls les logements classés A, B, C, E et F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent être loués avec un bail d’habitation.

Les logements classés G, interdits à la location depuis le début d’année, doivent obligatoirement être rénovés pour pouvoir monter de classe et de nouveau être éligibles à la location.

Les normes de sécurité et de vétusté du bien

La décence d’un logement est aussi évaluée sur sa façon d’assurer la sécurité de son locataire et sur son état de vétusté.

Le bien doit être en bon état pour protéger l’habitant contre le ruissellement, les infiltrations des eaux de pluie et les remontées d’eau.

Les portes, les fenêtres et les murs du lieu doivent être étanche aux infiltrations d’air et l’état des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) doit être aux normes.

Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé des locataires (par exemple l’amiante).

Il est obligatoire que les branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude soient conformes aux normes de sécurité et soient en état de fonctionner.

Enfin, une aération suffisante pour renouveler l’air et évacuer l’humidité et un éclairement des pièces principales sont aussi à respecter pour être éligible à la location.

 L’absence d’animaux nuisibles

Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (des rats) ou par des parasites (punaises de lit, cafards).

Les équipements de l’habitation

Pour être conforme, le bien doit comporter certains équipements de confort :

• un chauffage normal adapté au logement ;
• une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisant ;
• des installations d’évacuation des eaux usés équipées de siphon ;
• un coin cuisine avec un appareil de cuisson et un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide et une installation d’évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire intérieure avec un WC, séparé de la pièce où sont pris les repas, et une douche ou une baignoire aménagée pour garantir l'intimité personnelle. Les WC peuvent être extérieurs au logement dans le cas d'un logement d'une seule pièce à condition qu’ils soient situés dans le même bâtiment que l’habitation et soient facile d’accès ;
• un réseau électrique pour garantir un éclairage suffisant dans l’habitation et permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants (frigo, four, ballon d’eau chaude, machine à laver...).

Les recours du locataire en cas de non-décence

Si un locataire constate que son lieu d’habitation ne répond pas aux critères de décence, il doit indiquer, par courrier recommandé avec accusé de réception, les signes de non-conformité à son propriétaire.

En cas de reconnaissance des faits par ce dernier, le locataire doit faire préciser, toujours par lettre recommandée, les travaux de mise en conformité que le propriétaire s’engage à effectuer et le délai de réalisation des travaux.

Si le propriétaire conteste les faits ou ne répond pas à la demande après un délai de 2 mois, le locataire (ou le bailleur) peut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué.

Si le juge constate que le logement n’est pas conforme aux normes, il peut établir les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut demander la réduction ou la suspension du montant du loyer, son paiement et la durée du bail jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Seul le juge peut décider si le locataire a le droit ou non d’arrêter de payer son loyer. Le locataire ne peut en aucun cas décider de le suspendre par lui-même.