Investisseurs immobiliers : l'espoir d'un authentique statut
Écrit par : Henry Buzy-Cazaux
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Des années que la filière du logement réclame un "statut du bailleur privé", bien avant que le dispositif fiscal Pinel, dernier d’une longue lignée née en 1986, ne disparaisse. L’expression est assez obscure et en outre elle est devenue un leitmotiv derrière lequel on est en droit de se demander ce qu’il y avait vraiment.
En fait, le portrait robot est simple : un régime fiscal de droit commun, pas une niche, concédée pour une durée bornée et accordée comme un avantage, pour ne pas dire un cadeau ou une fleur. Qui concerne aussi bien ceux qui investissent dans un logement neuf que dans un bien existant pour le louer et assure un rendement satisfaisant en reconnaissant les charges d’exploitation exposées pour la nécessité du service apporté au locataire.
Pour être honnête, toutes les familles immobilières ne mettent sans doute pas dans le concept les mêmes caractéristiques… Répéter à l’envi l’expression a fini par dispenser de préciser ce que l’on voulait dire. Globalement, il y a consensus.
Voilà que l’histoire est sur le point de transformer un désir, un fantasme même, en possible réalité. Jusqu’alors, les ministres compétents successifs entonnaient le même refrain de concert avec les professionnels de la construction, de l’administration de biens et de la transaction, du conseil en gestion de patrimoine, avec les propriétaires. Plusieurs rapports parlementaires évoquaient le sujet et soulignaient la nécessité d’aboutir… mais les vœux restaient pieux.
Valérie Létard, ministre du logement en exercice, a résolument donné corps à l’affaire. Elle a missionné deux parlementaires, un sénateur, lui-même ancien titulaire du portefeuille du logement au gouvernement, Marc-Philippe Daubresse, et un député, Mickaël Cosson, assistés d’inspecteurs généraux des ministères du logement et du budget, pour faire des propositions concrètes. Dans le même temps, le cabinet de la ministre et Bercy consultent discrètement et phosphorent. Matignon soutient l’initiative dans la perspective que ce statut soit inscrit dès juillet dans le projet de loi de finances initiale pour 2026.
Les grandes lignes sont connues : le mécanisme permettrait d’amortir de façon linéaire le prix du logement bâti, déduction faite de la valeur du terrain, par définition non sujet à dépréciation, les charges d’exploitation étant déductibles pour leur montant réel des revenus fonciers imposables. Un investisseur qui consent des loyers en dessous du marché pour des locataires à moindres ressources verrait son taux d’amortissement majoré, pour compenser et ménager un rendement comparable aux locations libres.
Les acquéreurs de logements neufs comme anciens auraient accès à ce statut, les travaux sur l’existant étant également amortissables. Enfin, seules les nouvelles opérations d’investissement bénéficieraient de ces conditions, à la fois pour contenir le coût, ne pas créer d’effets d’aubaine et ne pas troubler les investisseurs actuels, qui ont construit leurs projections sur la base des régimes antérieurs.
Faut-il considérer la cause gagnée ? Ce statut est-il acquis ? Non, pas du tout.
La bataille des simulations de coût budgétaire va commencer. On risque également d’assister à une cacophonie entre les grands inspirateurs de la mesure, que Bercy ne manquerait pas d’utiliser contre le projet, arguant que sa mise en œuvre ne sera pas d’un rapport politique évident pour le gouvernement.
Un autre écueil : la déception si le taux d’amortissement était jugé insuffisant, qui mènerait à des expressions négatives, n’encourageant pas le gouvernement à réformer… N’empêche qu’on n’a jamais été si près du but, restât-il beaucoup d’obstacles à surmonter, et qu’un authentique statut de l’investisseur locatif privé, stable, lisible et équitable, a des chances de voir le jour.
Sont-elles tellement considérables qu’il faille différer un investissement pour cela ? Certainement pas… D’autant que le fait générateur du bénéfice de l’éventuel futur régime sera la signature définitive devant notaire. Or la recherche d’un bien et d’un financement qui débuterait aujourd’hui ne conduirait pas à l’échéance finale avant le tout début de 2026. En somme, l’attentisme n’est pas de mise, l’optimisme fiscal, si.
