Investissement locatif : le gouvernement prépare l'après Pinel

La disparition du dispositif Pinel a créé un vide que les mesures actuelles ne parviennent pas à combler, plongeant le marché locatif français dans une situation qualifiée de « cataclysmique » par l'ensemble des acteurs du secteur. Hier, lors des Assises du Logement et de la Ville, une table réunissant ces acteurs a eu lieu pour parler des enjeux et de la direction à prendre face à cette crise. Les travaux de la mission menée par le député Mickaël Cosson, qui seront restitués à Valérie Létard, Ministre du Logement, fin juin-début juillet, pourraient aboutir à des propositions revitalisant l'investissement et intégrables au projet de loi de finances 2026.

Les conséquences multiples d'un marché locatif asséché 

Mickaël Cosson, qui a travaillé main dans la main avec les différents ministres du logement des 25 dernières années, constate que les politiques se sont succédé sans enrayer la dégradation d'un secteur dont la temporalité longue s'accommode mal aux exigences de résultats rapides des décideurs politiques.

Le constat est unanime sur la gravité exceptionnelle de la situation. L'assèchement du marché locatif impacte directement l'emploi (des candidats refusant des postes faute de logement), le dynamisme des territoires et la vie quotidienne des Français, tous âges et régions confondus.

Norbert Fanchon, PDG du Groupe Gambetta, illustre cette chute avec des chiffres alarmants : la production de logements neufs du groupe est passée de 40 000 par trimestre en 2019 à une prévision de 20 000 en 2025, tandis que les ventes aux investisseurs locatifs se sont effondrées de 15 000 à seulement 3 000 sur la même période. Cette crise de l'investissement privé, liée en partie à des taux immobiliers jugés encore trop élevés, déstabilise toute la chaîne du logement, y compris l'accession à la propriété et le logement social.

Les propriétaires délaissés

Sylvain Grataloup, président de l'UNPI (l’Union Nationale de la Propriété Immobilière), souligne le sentiment d'injustice et le découragement des 5 millions de propriétaires bailleurs. Selon lui, le véritable risque n'est pas l'absence d'investissement, mais le désinvestissement massif. De nombreux propriétaires, notamment les plus modestes ou âgés, se retrouvent contraints de vendre face à une équation économique devenue intenable : loyers plafonnés, charges et taxe foncière en hausse constante, coûts de rénovation prohibitifs.

Il dénonce également le « regard sévère et injuste » porté sur les bailleurs, souvent dépeints comme des « nantis » alors qu'ils assurent une mission d'intérêt général en logeant les Français sans solliciter la collectivité, et appelle à restaurer la « fierté d'être propriétaire ».

Quelles solutions pour sortir de l'impasse ?

La table ronde a mis en évidence un consensus sur le diagnostic et l'urgence d'agir, mais révèle des divergences sur la méthode. L'obstacle majeur identifié par tous les intervenants est le « logiciel de Bercy », qui analyse le logement uniquement sous l'angle du coût budgétaire, négligeant son apport économique et social global.

Deux approches se dessinent pour l'avenir :

1. La voie pragmatique : faire aboutir la mission sur le statut du bailleur privé, en y intégrant l'alignement fiscal entre location courte et longue durée. Les locations courtes bénéficiant d’une exonération bien plus importante et intéressante que les longues. Une décision qui ne coûterait rien à l’État et qui pourrait se trouver dans la PLF 2026.
2. La voie de la rupture : continuer à plaider pour la flat tax, une mesure simple et puissante mais politiquement plus difficile à imposer. 

La réussite de toute réforme dépendra de la capacité des acteurs politiques à dépasser les clivages et à imposer une vision du logement comme investissement stratégique pour le pays. Le choix est clair : soit l'État réinjecte des fonds via la défiscalisation, soit il allège les contraintes qui paralysent actuellement le marché.