Immobilier ancien francilien : un marché en recul depuis 2022
Écrit par : Nathanaël Weibel - Relu par : Luigi Delmet
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Après une forte hausse depuis 2015, la vente de logements anciens connaît une forte baisse depuis 2022 selon l’Insee. Le niveau des prix, quant à lui, a suivi cette tendance, mais il reste en partie plus élevé au cœur de la région qu’à sa périphérie. Voici le détail.
Les ventes de logement à leur apogée en 2021
Depuis huit ans, le nombre de ventes de logement n’avait pas cessé d’augmenter. Il a atteint un pic en 2019 avec 202 800 biens immobiliers vendus (53 700 maisons et 149 100 appartements). Malgré une année creuse en 2020 à cause de la crise sanitaire, elle avait retrouvé son niveau l’année suivante, avant de baisser à nouveau en 2023 et en 2024.
Représentant 90 % des transactions, les logements anciens ont su tirer leur épingle du jeu entre 2015 et 2021 avec une progression des ventes de 5,6 % par an en moyenne. Ce niveau reste néanmoins plus bas par rapport aux ventes dans toute la France métropolitaine (+8,4 %).
En outre, 3 % des logements ont changé de propriétaire suite à une vente en Île-de-France en 2021, contre 2,2 % en 2014.
Pour l’Insee, ce dynamisme du marché francilien s’explique par une croissance du nombre de ménages dans la région, et surtout par un accès à un crédit immobilier plus favorable avec des taux assez bas en 2021. Cette tendance s’observe davantage sur les maisons (+6,4 % par an en moyenne) que sur les appartements (+5,3 %). Toujours selon l’Insee, le seul point noir du tableau est le niveau des prix élevés qui a freiné ce dynamisme.
Le marché en recul à partir de 2022
Le second semestre 2022 va marquer un tournant. Pour faire face à une forte inflation, la Banque centrale européenne a augmenté ses taux directeurs, influençant indirectement les taux d’intérêt des crédits. En Île-de-France, le nombre de ventes de maison va diminuer de 10 %, mais va progresser de 4 % pour les appartements.
En 2023 et en 2024, la baisse va se poursuivre (-36 % sur deux ans) en annulant même la croissance du marché de la dernière décennie.
Les prix suivent le mouvement
Depuis 2015, les prix des biens anciens franciliens n’ont cessé d’augmenter pour atteindre leur point le plus élevé en 2022. Pour les appartements, le prix du m² se situait à 6 860 € (+27 % au 4e trimestre 2014). Du côté des maisons, il avait atteint 375 000 € (+27 % également).
Cette augmentation va être moins marquée en Île-de-France par rapport à l’échelle nationale (+31 % pour les appartements et +35 % pour les maisons).
C’est à partir de la fin de l’année 2022 que les prix des logements anciens vont commencer à baisser en force en région francilienne (-10 % sur deux années). En revanche, cette baisse va être moins importante sur l'ensemble du territoire français (-6 %).
Plus on s'éloigne de Paris, plus les prix deviennent abordables
Autre constat fait par l’Insee, plus la distance depuis Paris augmente, plus les prix sont modérés. Par exemple, au 4e trimestre 2024, un appartement parisien se vend 9 470 € le m², contre 4 710 € dans la Val-de-Marne et 2 790 € dans l’Essonne. Ce constat est le même pour les maisons, mais il existe des disparités selon les départements.
Dans les Hauts-de-Seine, le montant moyen s'élève à environ 640 000 €, ce qui est sensiblement supérieur aux chiffres observés dans les Yvelines et dans le Val-de-Marne, où les prix sont respectivement de 396 600 € et de 386 200 € en moyenne.
Autre exemple, les prix des logements en Seine-Saint-Denis, dans l'Essonne et dans le Val-d'Oise atteignent environ 300 000 €, contrairement à ceux de la Seine-et-Marne, qui affichent un prix moyen de 252 600 €, le plus bas de la région.
