Financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété : le début d'une période heureuse
Écrit par : Henry Buzy-Cazaux
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Le défi le plus lourd de la transition environnementale du parc immobilier est sans nul doute de faire muter les copropriétés.
Défi d’abord à cause des volumes concernés : ce sont sans doute les 2/3 des immeubles collectifs, soit 400 000, qui sont concernés par des travaux d’ampleur. Défi ensuite parce que les modes de décision y sont complexes, par différence avec les maisons individuelles ou les locaux d’activité. Enfin, le défi est ambitieux parce que les copropriétaires ne sont pas égaux devant l’argent et que pour beaucoup, la majorité sans doute, l’effort financier pour faire face aux travaux de rénovation est insurmontable en première approche.
Sur ce front, les nuages se dissipent, c’est le moins qu’on puisse dire.
Les aides publiques d’abord sont au rendez-vous de l’histoire, après avoir semblé menacées par le Ministère de l’économie. Au bout du compte l’enveloppe de 3,6 milliards d’euros votée dans le budget pour 2025 sera consommée, à un rythme plus étale… Le dispositif a été victime de son succès et l’Anah, chargée de la distribution de MaPrimeRénov', était encalminée dans les dossiers.
Une suspension des dépôts au cours des vacances a été décidée… mais les copropriétés ont été exonérées de cette interruption d’activité.
Un égard ? Plutôt la conscience que les copropriétés sont dans des processus de décision et de mise en œuvre longs et qu’il ne fallait pas en rajouter, avec le risque de casser la dynamique. La ministre et l’Agence se sont également engagées à raccourcir les délais de versement de l’aide aux syndicats des copropriétaires.
Il reste que dès aujourd’hui et plus encore à l’avenir, c’est le recours aux prêts bancaires collectifs qui permettra de financer la totalité des travaux nécessaires. D’autant qu’il faut s’attendre à un recul des aides publiques dans les temps qui viennent et à une hausse du reste à charge…
Il existe désormais deux formules de prêt collectif. Le premier, inventé il y a vingt ans par feu le Crédit foncier, consiste à consentir un prêt collectif aux seuls copropriétaires volontaires, les autres trouvant seuls leur solution par recours à l’épargne ou à des prêts individuels, notamment à la consommation. Ce prêt est distribué par trois établissements bancaires.
Les pouvoirs publics ont créé une seconde formule, dite "à adhésion simplifiée". Dans ce cas, le prêt est présupposé embarquer tous les copropriétaires, sauf si tel ou tel s’y oppose pour lui-même. Il doit dans ce cas apporter sa quote-part du financement des travaux, quelle que soit sa façon de trouver les fonds.
À ce jour, il faut être franc : les banques ne se bousculent pas pour offrir ce type de prêt collectif, considérant qu’elles n’ont pas accès à la connaissance de la situation de chaque copropriétaire emprunteur et qu’elles ne maîtrisent pas le risque d’insolvabilité.
Au bout du compte, les établissements qui garantissent les prêts sont réticents à apporter leurs garanties aux banques… Du moins les garants français : une enseigne belge significative est disposée à s’engager.
Par ailleurs, le gouvernement comprend la situation des prêteurs et de leurs garants et recherche avec eux un mécanisme réglementaire qui leur permettrait une certaine appréciation des dossiers individuels, sans perdre le caractère systématique du prêt, bel et bien accordé au syndicat des copropriétaires. On peut être confiant sur l’issue.
En effet, les banques sont en train de réaliser combien le marché du financement de la rénovation, en particulier écologique, des copropriétés est profond : on parle de 300 à 400 milliards d’euros… Et puis l’État a besoin d’elles pour le succès de la transition énergétique et elles ne peuvent se soustraire à cette mission.
La ministre du logement a d’ailleurs commandé un rapport qui vient de lui être rendu pour la création d’une banque publique de la rénovation, qui pourrait notamment cautionner les prêts de copropriétés à la peine pour trouver les garanties nécessaires, au regard de la fragilité de certaines des copropriétaires.
On peut ajouter que les courtiers ont intégré dans leurs compétences pour plusieurs d’entre eux le conseil et la recherche de solutions optimales de financement pour les copropriétés.
Bref, la conjonction d’astres est bel et bien là. C’est le moment pour les copropriétaires de décider de la valorisation de leur patrimoine collectif parce que les moyens sont là. Le mix entre les aides publiques et l’ingénierie privée vit sans doute ses derniers mois à ce niveau de puissance. Les copropriétaires et leurs syndics seraient bien inspirés de ne pas laisser passer l’occasion.
