Crise de l'immobilier neuf : des mises en vente qui s'effondrent, mais des prix qui résistent

Lors de sa traditionnelle conférence de presse trimestrielle, qui a eu lieu ce jeudi 15 mai, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), présidée par Pascal Boulanger, fait le point sur la tendance du marché immobilier neuf. Et comme depuis bientôt deux ans, le secteur s’enfonce encore et toujours dans la crise, malgré les quelques mesures du gouvernement pour redresser la barre.

Des autorisations de construction qui augmentent, mais pas suffisamment

Si les autorisations de construction ont légèrement augmenté entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025 (4,9 %), elles restent tout de même à un niveau très bas par rapport aux chiffres enregistrés avant crise. En effet, le volume trimestriel moyen totalisait 113 300 logements autorisés (tous types confondus) entre 2015 et 2018, contre 84 600 actuellement. Cela rend compte de l’assèchement de l’offre qui se poursuit malgré un petit « frémissement » enregistré en ce début d’année 2025.

Un assèchement de l’offre qui remonte aux dernières élections municipales, mais qui a atteint un nouveau pallier à un an des nouvelles élections, comme le démontre ce graphique :

Un secteur en asphyxie

En ce qui concerne le nombre de mises en vente sur 3 mois, une baisse de 16,5 % est observée entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025. Et depuis 2023, ce sont 38 % de mises en vente en moins qui sont enregistrées. Du côté des promoteurs, la FPI note 26 % de retraits d’opérations immobilières sur un an : un niveau jamais observé auparavant.

Et cette dynamique semble bien partie pour durer puisque le nombre de réservations totales de logements neufs sur 3 mois baisse de 10,3 %. Mais dans le détail, deux tendances se dégagent des chiffres de la FPI :

• d’une part, les ventes aux propriétaires occupants ont repris des couleurs avec une hausse de 9,8 %, grâce notamment à la baisse des taux immobiliers ou encore à l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) ;
• d’autre part, les ventes aux investisseurs particuliers qui reculent de 41,1 % entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025. Un effondrement des ventes qui est notamment dû à la suppression du dispositif Pinel.

Des prix résilients et même en hausse en ce premier trimestre 2025 !

Malgré la crise qui touche le secteur de l’immobilier neuf, les prix résistent et augmentent même légèrement entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025 (de 5 121 € à 5 197 € le m2). La raison est simple : le prix du neuf repose sur des constructions aux normes exigeantes, un coût des matières premières qui augmente, des difficultés croissantes dans l’obtention des autorisations de construire, etc. 

Ainsi, malgré les efforts du gouvernement et des différents acteurs du secteur comme une inflation maitrisée (0,8% sur an en mars 2025, contre 3 % en février 2024), l’élargissement du PTZ, l’exonération des donations pour l’achat d’un logement neuf, la baisse des taux immobiliers et l’appétence des banques toujours ouvertes au financement, le marché reste bloqué. Il reste donc encore beaucoup à faire pour extirper l'immobilier neuf de la crise dans laquelle il est embourbé.

Dans son communiqué, la FPI salue l’engagement de la ministre chargée du Logement, Valérie Létard, à relancer l’offre locative. La Fédération insiste également sur l’importance de poursuivre la mise en place du statut de bailleur privé, mission conduite par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson, et qui permettrait de relancer la production d’au moins 40 000 logements locatifs neufs supplémentaires par an, selon la FPI.

Par ailleurs, la simplification et la relance de la délivrance des permis de construire reste un enjeu crucial qui permettrait de sortir de la crise de manière durable.