Bilan 2024 : l'immobilier neuf en crise, mais une lueur d'espoir de reprise en 2025 ?

Lors de la conférence de presse de ce jeudi 27 février 2025, le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB), représenté par Christophe Boucaux, délégué général, et Grégory Monod, président, a dressé un bilan alarmant du secteur immobilier neuf en 2024.

Avec seulement 50 800 ventes de maisons individuelles et 60 750 ventes aux particuliers en promotion immobilière, le marché enregistre une baisse de 10 % par rapport à 2023. Ce recul est particulièrement inquiétant, car il représente une chute de près de 50 % par rapport aux moyennes annuelles de long terme. Ce bilan reflète l’état de santé fragile de la filière avec des abandons d’opérations, des retraits de projets, ainsi que des défaillances d’entreprises et la perte massive d’emplois.

Cependant, une lueur d'espoir apparaît grâce à l'amélioration des conditions de financement et aux premières mesures du gouvernement, qui laissent entrevoir un potentiel de reprise, bien que fragile, pour l'année à venir.

Prix du neuf qui se stabilisent

Une légère diminution est observée sur l'année (-4,2 % pour les maisons depuis 2023 et - 0,7 % pour les appartements). Contrairement à l'immobilier ancien, les prix du neuf ne peuvent enregistrer une baisse significative même en cas de rétraction de la demande. Cela s'explique par l'augmentation continue des coûts de construction et des matériaux, auxquels s'ajoutent les exigences des réglementations environnementales, qui imposent des critères spécifiques aux coûts particulièrement élevés.

Baisse des volumes de ventes

Du côté des ventes, le marché du logement neuf traverse une crise sans précédent. Depuis plusieurs mois déjà, les professionnels du secteur tiraient la sonnette d’alarme pour prévenir de la situation. Le bilan 2024 réalisé par la FFB le prouve, puisque les ventes de logements neufs aux particuliers atteignent un plancher de 111 549 biens vendus, soit une baisse de 48 % par rapport à la moyenne de long terme (données enregistrées depuis 2007).

Les maisons individuelles

Les maisons individuelles traversent « une chute brutale, historique, violente » décrit Christophe Boucaux. Avec 50 800 constructions enregistrées en 2024 au niveau national, ce secteur subit une baisse de 57,5 % par rapport à la moyenne de long terme (2006-2024), 66 % par rapport à 2021 et 13,3 % depuis 12 mois.

« Au niveau local, aucune région ne tire son épingle du jeu » précise le professionnel. Le nord-ouest est néanmoins le secteur le moins touché par la crise (entre - 3,2 et - 9,5 % depuis un an). Les régions Île-de-France, Centre-Val de Loire, Occitanie, Provence-Alpes-Côte d'azur et Corse enregistrent les baisses du nombre de constructions les plus importantes en un an, oscillant entre - 20,5 et - 24 %.

La promotion immobilière

Du côté de la promotion immobilière, les ventes aux particuliers chutent, dans le détail, de 37,4 % par rapport à la moyenne de long terme (1995-2024) et 6,7 % en un an pour s’établir à 60 749. Au niveau des régions néanmoins, la FFb constate deux tendances : la Bretagne, l’Occitanie et les Pays de la Loire qui enregistrent une hausse des mises en vente, tandis que le reste de l’Hexagone demeure « englué dans des baisses de productions relativement importantes », entre - 1,7 % et -16,1 % depuis un an.

Effondrement des mises en vente

Du côté des investisseurs particuliers, les ventes nettes réalisées reculent et passent de 20 875 en 2023, à 18 440 en 2024 (soit un recul de - 11,6 % environ).

« On voit nettement l’impact de l’affaiblissement du dispositif Pinel, qui, depuis maintenant deux ans devient le Pinel +. Et on partage, comme la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers de France), d’énormes craintes sur ce segment, du fait de la suppression du Pinel dès 2025 sans dispositif alternatif ». Christophe Boucaux ajoute que la nouvelle mesure sur l’exonération temporaire des donations, visant à encourager l’achat de logements neufs, pourrait ne pas être suffisante pour soutenir le secteur.

Autorisations et mises en chantier, le décalage se creuse

Le stock aux particuliers se réduit en raison de l’effondrement des mises en ventes. Très peu d’opérations sont aujourd’hui mises sur le marché. En effet, les mises en chantier reculent de 11,1 % entre 2023 et 2024. Comparé à la moyenne sur le long terme cela représente -26,6 %.

Les autorisations suivent également cette tendance baissière avec 330 431 permis délivrés en 2024, contre 423 450 en moyenne sur le long terme (1986-2024), soit une baisse de - 22 %.

La baisse des autorisations est en partie causée par la difficulté de déstocker les opérations. Moins de permis sont demandés car les opérations, pour lesquelles les permis ont déjà été obtenus, doivent encore être déstockées.

De plus, « une autorisation n’est pas égale à une mise en chantier ». La FFB rappelle que le décrochage est important, de l’ordre de 30 % de différence entre les autorisations et les mises en chantiers. Avec la baisse des autorisations, celle des mises en chantier sera d’autant plus importante. Les volumes seront nettement en baisse en 2025, voire même en 2026, ce que craint le secteur.

Les conséquences sur le secteur sont désastreuses et pourraient l’être davantage :

• défaillances d’entreprises ;
• réduction d’effectifs de 40 %, selon une enquête réalisée par la FFB (constructeurs et promoteurs confondus). 5 à 10 % supplémentaires sont attendues en 2026 ;
• difficultés à financer et garantir les opérations (un tiers des opérations retirées du marché).

Une reprise fragile, signe d'espoir pour 2025 ?

Malgré ce tableau sombre, un léger vent d’optimisme souffle grâce à l'amélioration des conditions de financement pour les acquéreurs, avec la baisse des taux de crédit immobilier. De plus, le gouvernement a commencé à prendre des mesures pour soutenir l’acquisition. L’élargissement du prêt à taux zéro, aux maisons individuelles et à tout le territoire, constitue une avancée importante.

Cependant, cette dynamique reste fragile, et le chemin de la reprise reste long. Le secteur doit faire face à des défis colossaux pour retrouver sa dynamique.

Pour accompagner la reconstruction du secteur, des mesures comme celles portées par la proposition de loi TRACE, qui vise à permettre davantage de pragmatisme dans l’application du ZAN (zéro artificialisation nette), sont cruciales. Le président du Pôle Habitat FFB, Grégory Monod, alerte sur la situation actuelle, jamais connue depuis le début des années 1950, avec seulement 8 mises en chantier pour 1 000 ménages.

Malgré cette crise profonde, Monod salue les efforts de la ministre du Logement, Valérie Létard, et les récentes avancées législatives, tout en soulignant que la crise n’est pas encore résolue. Le secteur reste mobilisé pour que des mesures pérennes et complémentaires soient mises en place pour inverser durablement la tendance.