Immobilier : la chute des taux se poursuit, le marché reprend son souffle

Selon une étude récente de l’Observatoire crédit logement/CSA, détaillée dans son tableau de bord du 3e trimestre 2024, les taux d’intérêt des crédits immobiliers continuent de baisser. Le taux moyen des prêts immobiliers du secteur concurrentiel s’établit à 3,59 %, reflétant les efforts des établissements bancaires pour redynamiser un marché en perte de vitesse depuis plusieurs mois.

Cette baisse intervient malgré des conditions de marché tendues et marque un tournant dans la politique des banques qui cherchent à améliorer la solvabilité des emprunteurs et à relancer la demande de prêt immobilier. La compétitivité entre banques a également joué un rôle important dans cette évolution.

Une baisse significative amorcée dès décembre 2023

Depuis décembre 2023, où le taux moyen des crédits immobiliers atteignait 4,20 %, la tendance à la baisse s’est installée progressivement. Chaque mois, une diminution moyenne de 9 points de base a été enregistrée jusqu'en juin 2024, date à laquelle le taux moyen a chuté à 3,65 %. Ce phénomène a été d’autant plus surprenant qu’il s’est produit dans un contexte de durcissement des conditions financières.

En effet, la Banque de France avait alors relevé les taux d’usure, atteignant 6,39 % pour les prêts de plus de 20 ans au 2e trimestre 2024, contre 6,11 % en décembre 2023. De plus, la Banque centrale européenne (BCE) n’avait réduit son taux de refinancement que de 25 points de base, pour le faire passer de 4,50 % à 4,25 % en juin 2024.

Néanmoins, les établissements bancaires ont pris l’initiative de réduire leurs taux, dans un effort pour stimuler la demande de crédit, qui s’était largement effondrée sous l’effet de la hausse des coûts de financement. Le marché du crédit immobilier, en nette récession, a bénéficié de cette décision stratégique, soutenue par une concurrence accrue entre les banques.

Durant les mois d’été, la baisse des taux s’est légèrement ralentie, avec une diminution moyenne de 2 points de base par mois en juin et juillet. Cependant, ce ralentissement s’explique en grande partie par la saisonnalité du marché immobilier, avec une demande qui tend à s’essouffler durant cette période.

Reprise de la baisse des taux à la rentrée

La rentrée de septembre 2024 a marqué une nouvelle étape dans la baisse des taux immobiliers, avec une diminution de 7 points de base, portant le taux moyen à 3,54 %. Cette nouvelle baisse s’inscrit dans la logique des ajustements traditionnels effectués par les banques à la rentrée, afin de répondre à la reprise de la demande.

Cette baisse a été facilitée par la décision de la BCE de réduire à nouveau son taux de refinancement, qui s’établit désormais à 4,00 % depuis le 12 septembre 2024.

Cette diminution des taux a profité à toutes les catégories d'emprunteurs, notamment aux primo-accédants et aux ménages modestes. Les prêts sur 25 ans, souvent contractés par des jeunes ménages ou des familles nombreuses, ont particulièrement bénéficié de cette tendance.

Depuis décembre 2023, les taux de ces prêts ont baissé de 80 points de base, permettant à près de 65 % des emprunteurs de bénéficier de taux inférieurs à 3,80 %. Ce mouvement a eu un effet positif sur la solvabilité des ménages les plus fragiles, facilitant ainsi leur accès à la propriété.

Un marché encore confronté à des coûts élevés

Cependant, la baisse des taux d’intérêt ne suffit pas à elle seule à revitaliser complètement le marché immobilier. En dépit de la réduction des taux, le coût global des opérations immobilières reste élevé, en grande partie à cause de la hausse continue des prix des logements.

En effet, bien que les taux d’intérêt baissent, l’apport personnel exigé des emprunteurs a augmenté, compliquant l’accès au crédit pour les ménages disposant de faibles économies. De plus, la durée des prêts bancaires s'est allongée pour compenser cette hausse des coûts.

En septembre 2024, la durée moyenne des crédits immobiliers s’élevait à 248 mois, soit plus de 20 ans pour 68 % des prêts accordés. Cette extension des durées permet de réduire le montant des mensualités, rendant les emprunts plus accessibles. Toutefois, elle ne compense pas totalement la hausse des prix immobiliers.

Les banques continuent donc d’ajuster leurs offres afin de soutenir la demande, en s’adaptant aux évolutions du marché, et en cherchant à maintenir un certain équilibre entre l’offre de crédit et les capacités financières des ménages.