Censure du gouvernement : les conséquences sur l'immobilier
Écrit par : Hiba Khayati
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A l’occasion de la traditionnelle conférence mensuelle du Cercle des Managers de l’Immobilier, diffusée en direct sur la plateforme de streaming Youtube le 17 décembre 2024, a été abordée la question de la censure du gouvernement Barnier et de ses éventuelles conséquences sur le secteur immobilier.
Pour discuter de cette question, se sont joints à cette conférence animée par Henry Buzy-Cazaux (secrétaire général du Cercle des Managers de l’Immobilier) et Benjamin Darmouni (son président) : Arnaud Benedetti, rédacteur en chef politique et parlementaire associé à Paris Sorbonne, Pierre Bouchacourt, directeur associé du cabinet Lysios Public Affairs et Pierre de Buhren, directeur général du groupe Empruntis.
L’inquiétude monte face à l’instabilité politique
Le Cercle des Managers de l’Immobilier regroupe plusieurs acteurs du secteur, qui se sont unis après la crise du Covid 19. Leur but : rassurer et protéger les professionnels du secteur, mais aussi remonter aux politiques les différents obstacles qui se dressent et leur proposer des solutions efficaces pour relancer le marché immobilier.
Alors que le gouvernement était sur le point de signer le projet de loi de finances (PLF) 2025, qui portait certaines mesures visant à sortir l’immobilier de la crise, la censure du gouvernement ce 4 décembre est venue rebattre les cartes. Cette instabilité politique impacte négativement le secteur immobilier, dans un contexte déjà difficile, constaté depuis la fin du Covid.
« Tous les indicateurs du logement sont au rouge, que ce soit la production de logements individuels ou collectifs, privés ou publics. Les chantiers et même la rénovation de logements sont à l’arrêt. Il y a un découragement, puisqu’en janvier les logements en lettre G ne pourront plus être loués » rappelle Benjamin Darmouni, président du Cercle des Managers de l’Immobilier.
« On avait une chance avec ce budget [2025] de reprendre notre souffle, on nous l’a coupé une nouvelle fois », ajoute le président.
Un projet de lois minimalistes, appelé projet de loi spéciale (PLS), a été adopté unanimement le 18 décembre par le Sénat. Avoir recours à un PLS permet d’éviter de se retrouver dans une situation de « shut down », explique Pierre Bouchacourt. Constitué de trois articles, le PLS permet à l’Etat de lever l’impôt, emprunter de l’argent et investir mais dans un budget contraint, celui de 2024, puisque celui de 2025 n’a pas pu être voté.
Au-delà du PLS qui permet à l’Etat de continuer à fonctionner, il existe deux autres possibilités, selon Pierre Bouchacourt, pour faire avancer les mesures bloquées avec le PLF 2025 :
- faire passer de petites lois transpartisanes, sur le PTZ par exemple, pour permettre de débloquer la situation. Une idée soutenue par le député LFI et président de la Commission des finances de l'Assemblée nationale, Eric Coquerel ;
- utiliser une procédure qui s’intitule « projet de loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier » pour récupérer les mesures intéressantes, mises de côté avec le PLF 2025.
Les conséquences de la censure sur les taux immobiliers
La censure du gouvernement Barnier ne semble pas inquiéter les marchés financiers et n’a pour le moment pas eu de d’effet sur les taux immobiliers. Au contraire, les taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) ont récemment baissé, affirme Pierre de Buhren, directeur général du groupe Empruntis, ce qui entraîne le recul des taux immobiliers :
« On continue d’ailleurs ce mois-ci à observer des baisses de taux de l’ordre de 10 à 15 centimes sur l’ensemble des durées d’emprunt. Nous sommes entre 3,35 et 3,40 % en moyenne sur 20 ans et il est possible de trouver des financements en dessous des 3 %.
Les banques sont appétantes car le crédit immobilier est la porte d’entrée pour l’ensemble des clients. Elles sont bien souvent prêtes à casser les prix, dès lors que le profil du client est plutôt bon » détaille le directeur général du groupe Empruntis.
Sur la question de l’avenir des taux, Pierre de Buhren livre son analyse avec précaution, car il est difficile d’être certain de leur évolution. Le directeur général du groupe Empruntis considère qu’il est probable, au vu des circonstances actuelles, qu’une interruption de la baisse des taux puisse avoir lieu. En cause, le niveau plancher des OAT 10 ans (obligations assimilables du Trésor) qui s’établit à 3 %. « Rares sont les moments dans notre histoire économique où on a prêté à long terme aux Français moins cher que l’Etat français ne s’endettait lui-même sur les marchés », affirme-t-il.
Pour l’expert en financement, les taux très bas enregistrés auparavant étaient atypiques. Pierre de Buhren estime que des taux d’emprunt entre 2 et 3 % sont des taux « sains » qui permettent aux banques de financer les emprunteurs, tout en s’assurant une certaine rentabilité.
L’appétence des Français pour l’achat immobilier varie selon le projet
Selon Pierre de Buhren, les Français « ont toujours le besoin et l’envie d’acquérir leur résidence principale ». D’une part parce que la rotation locative a baissé, trouver un bien à louer devient de plus en plus compliqué. D’autre part, la réforme des retraites a un effet accélérateur de projets. En effet, les Français souhaitent préparer leur avenir et se constituer du patrimoine en achetant leur résidence principale.
La secundo-accession et l’investissement locatif peinent à retrouver des couleurs. Cela est dû en grande partie à l’absence d’oxygénation apportée habituellement par le neuf. Ce secteur risque même de ne pas connaître de rebond significatif en 2025, si la suppression du Pinel est maintenue. Ce dispositif de défiscalisation porte, à lui seul, 50 % des ventes de logements neufs. L’économie réalisée sur les impôts, était un moteur pour beaucoup de Français, explique Pierre de Buhren.
Toutefois, depuis la conférence organisée par les Cercles des Managers de l’Immobilier, le Premier ministre François Bayrou a formé son gouvernement. Valérie Létard est reconduite au poste de ministre du Logement, aux côtés du nouveau ministre de l'Aménagement du territoire et de la décentralisation, François Rebsamen.
Plusieurs professionnels du secteur avaient appelé à sa reconduction. « Sans dénigrer les cinq autres ministres du Logement que l’on a eus pendant quatre ans, je crois que l’on ne peut pas faire mieux que Valérie Létard. Quand on ne peut pas faire mieux, il faut non seulement la maintenir mais aussi l’encourager. » avait, selon Capital, exprimé Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment (FFB).
Cécile Dufflot, ex ministre du Logement et de l’Egalité des territoires, affirmait, lors du 77e Congrès immobilier du 9 décembre organisé par la FNAIM, que Valérie Létard devait être renouvelée car elle « est une excellente personnalité pour aborder la question du logement ». Elle portait, entre autres mesures, l’idée de l’extension du prêt à taux zéro sur tout le territoire français pour relancer la construction. Sur la question de l’interdiction des logements classés G au 1er janvier 2025, la ministre souhaitait « trouver les moyens de rassurer les propriétaires et les locataires et de simplifier l'accès au logement », selon BFM Immo.
