Marché immobilier : quel bilan 2022 et quelles prédictions pour 2023 ? Thomas Lefebvre nous répond !

Suite à la publication du baromètre Meilleurs Agents ce 3 janvier, Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plate-forme d’estimation immobilière, répond à nos questions sur l’état du marché immobilier en 2022 et les perspectives pour 2023. Titulaire d’un Doctorat en Finance de l’immobilier de l’Université Paris Dauphine, Thomas Lefebvre a exercé en tant qu’analyste avant de prendre la tête du pôle Data & Science de Meilleurs Agents. 

L’immobilier a connu une réelle euphorie notamment grâce à la baisse historique des taux. Mais, les choses ont changé, votre dernier baromètre national parle même d’une baisse des prix en fin d’année, quel est votre bilan de l’année 2022 ?

2022 a enregistré 1,1 M de transactions, ce qui la classe deuxième meilleure année en termes de transactions immobilières ! Elle se place juste derrière 2021 qui avait été exceptionnelle suite au report de nombreux projets en raison de la crise sanitaire et des différents confinements.

Le bilan est positif aussi concernant les prix : ils ont augmenté de 5 % sur l’année sur l’ensemble du territoire national, ce qui témoigne d’un fort dynamisme.

Néanmoins, 2022 marque un tournant : nous avons changé de cycle et nous sommes entrés dans une toute nouvelle dynamique. D’un monde dans lequel les prix de l’immobilier ont augmenté fortement et de manière continue grâce à des taux d’emprunt historiquement bas, nous passons à un réajustement des prix car les taux, aujourd’hui, remontent. Cela se ressent sur la dynamique en 2022, car si les prix ont augmenté de 4.6% sur l’année, ils ont augmenté de 3.6% entre janvier et juin, mais ils n’ont progressé que de 1% entre juillet et décembre. Et certains territoires voient leurs prix orientés à la baisse sur l’ensemble de l’année.

En effet, cette hausse des taux contraint la demande : moins de dossiers sont finançables, ce qui contraint le pouvoir d’achat des Français.

Cette baisse des prix touche-t-elle l’ensemble du territoire ou seulement quelques régions voire quelques villes ?

Elle touche en premier lieu, et en toute logique, les villes les plus chères et où le pouvoir d’achat immobilier est le plus contraint. Des villes comme Paris (-1.2%), Lyon (-1.4%) ou encore Bordeaux (-2.9%) enregistrent des baisses de prix en 2022.

Ce n’est pas un phénomène nouveau pour Paris qui souffre déjà d’un certain désamour depuis la crise sanitaire. Après un pic atteint en septembre 2020, les prix parisiens baissent depuis la fin de l’été 2020 car les ventes sont en berne. Depuis peu, d’autres villes comme Lyon ou Bordeaux rejoignent cette dynamique baissière.

Néanmoins, la situation n’est pas la même partout. Avec les nouvelles tendances post-covid - souhait d’acquérir des surfaces plus grandes, des appartements avec extérieur ou encore des maisons -, les candidats à l’achat se tournent vers les territoires périphériques. Cette nouvelle vision participe au maintien de la hausse des prix immobiliers dans ces secteurs où les prix de l’immobilier sont plus abordables.

Cette baisse des prix varie-t-elle selon le type de bien, appartement ou maison, neuf ou ancien, énergivore ou non ?

Les maisons ont toujours été très plébiscitées. Mais cette tendance s’est tout de même exacerbée avec la crise sanitaire. Résultat, leur prix a augmenté plus rapidement alors qu’historiquement, maisons et appartements connaissent une évolution similaire.

Ensuite, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère important pour les acheteurs, mais il représente aussi et surtout un axe de négociation très fort. Dans un récent sondage, il apparaît que 9 acquéreurs sur 10 regardent le DPE avant de visiter un bien.

Ainsi, les biens énergivores connaissent aujourd’hui une décote et mettent plus de temps à se vendre.

Pour quelles raisons pensez-vous que les prix immobiliers baissent actuellement ?

Nous avons assisté à un désamour des grandes villes avec la crise sanitaire et à un regain d’intérêt pour les villes moyennes. Cette situation a inversé la dynamique immobilière, faisant augmenter davantage les prix de l’immobilier dans les villes moyennes. Les zones attractives aujourd’hui sont les territoires périurbains, les zones rurales et les zones de résidence secondaire. Mais ce désamour n’est pas le principal responsable aujourd’hui de la baisse des prix immobiliers. Il est indéniable que la hausse des taux d’emprunt participe à ce réajustement des prix !

Les critères de logement des Français ont-ils évolué aujourd’hui par rapport à quelques années plus tôt ?

Les Français se tournent davantage vers les maisons suite à la crise sanitaire et aux différents confinements. Les jeunes actifs élargissent plus facilement leurs zones de recherche, en considérant la banlieue par exemple, compte tenu des prix immobiliers qui restent hauts et du niveau actuel des taux. Ce public recherche un appartement avec balcon ou extérieur, un critère devenu incontournable pour beaucoup depuis la crise sanitaire.

Aujourd’hui, le 2 pièces parisien sans balcon avec rénovation et une mauvaise étiquette énergétique est peut-être moins dans l’air du temps. C’est en tout cas mon ressenti personnel.

Quelle évolution pourrait connaître le marché de l’immobilier en 2023 ? Jusqu’où la baisse des prix pourrait-elle aller ?

Pour cette année, le marché devrait s’inscrire dans la continuité et le phénomène que nous vivons aujourd’hui va même s’accélérer. En effet, les taux poursuivant leur hausse, le nombre d’acheteurs va baisser, ce qui signifie moins de transactions. De leur côté, tous les vendeurs n’ont pas encore accepté cette baisse des prix et ne souhaitent donc pas s’aligner sur le marché.

Cependant, nous allons connaître un ajustement des prix dans les grandes villes de France, les mêmes qui ont d’ailleurs déjà entamé une baisse en fin d’année 2022. En ce qui concerne la capitale, 65 % des transactions ont été réalisées à plus de 10 000 € durant le 2ème semestre 2022. Mais les prix parisiens pourraient baisser de 3 % minimum et devraient passer sous la barre des 10 000 euros d’ici un an, si les conditions d’emprunt ne se détendent pas au printemps 2022.

La France, plus globalement, va connaître une stabilité des prix, car certains territoires et certains types de biens vont tirer le marché : les zones rurales, les zones périurbaines, les maisons… Les prix peuvent donc continuer d’augmenter légèrement dans ces zones, malgré la hausse des taux immobiliers.

En résumé, pour 2023, le marché immobilier devrait enregistrer une baisse significative de 20 à 30 % des ventes et avoisiner le million de transactions.

Quel conseil donneriez-vous à ceux qui souhaitent acheter en 2023 ?

Mon premier conseil est de négocier : ce n’est pas un mauvais moment pour entrer sur le marché immobilier. Les personnes solvables sont en position de force puisqu’il y a moins d’acheteurs aujourd’hui. Nous ne sommes plus sur un moment euphorique comme il y a 4 ou 5 ans, où les acquéreurs achetaient un bien immobilier à Paris sans le visiter. Il ne faut donc pas hésiter à négocier les prix immobiliers, surtout lorsque les taux augmentent.

Ensuite, je conseille aussi d’être certain de son projet. Car lorsque vous achetez aujourd’hui, du fait de la hausse des taux, la durée d’amortissement est plus longue. Donc acheter aujourd’hui pour revendre dans 3 ou 4 ans ne serait pas un bon calcul.

Enfin, je dirais qu’il faut sécuriser son financement. Vérifier sa capacité d’emprunt en amont de son projet permet d’en vérifier la faisabilité et également de disposer  de bonnes armes de négociation.

Quel conseil pour ceux qui souhaitent vendre ?

Même si les prix baissent légèrement, la durée de détention moyenne des biens immobiliers étant de 7 ou 8 ans, les personnes qui ont acheté il y a 7 ans feront dans tous les cas une bonne affaire en vendant aujourd’hui. Les prix immobiliers ayant bien augmenté auparavant, l’écart demeure important car les baisses de prix restent légères pour le moment. Ainsi, pour les personnes qui souhaitent vendre, le meilleur conseil serait d’évaluer le plus correctement possible le prix de leur bien.

Etant donné que nous sommes dans un marché baissier, notamment dans les grandes villes, surévaluer son bien expose à une perte d’acheteurs.

Avez-vous un conseil cette fois pour ceux qui se tourneraient vers un logement énergivore ?

On observe une suroffre de bien énergivores sur le marché car certains propriétaires ne veulent pas s’occuper de la mise au norme et des différents travaux. Mais pour les acheteurs, un DPE F ou G est un argument de négociation et peut permettre d’obtenir une décote .

Un tel achat peut être intéressant pour des primo-accédants, qui, contrairement aux investisseurs, peuvent prendre le temps d’effectuer les travaux après l’acquisition car ils n’ont pas de contrainte d’un point de vue législatif. Ce qui est donc conseillé, c’est d’être au fait des différentes aides mises à disposition pour entreprendre ces travaux de rénovation énergétique, comme le dispositif MaPrimeRénov’.