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Les conditions de financement de plus en plus strictes et la tension actuelle sur les locations ont un impact majeur sur le marché immobilier français. En raison de l'augmentation brutale des taux d'intérêt et de la forte diminution de la production de crédit depuis janvier 2022, le secteur immobilier a été contraint de s'adapter rapidement aux nouvelles conditions de financement. En conséquence, le volume des transactions et les prix sont en baisse. Sur un an, le nombre de ventes de logements est passé en dessous du million pour atteindre 890 000 transactions, soit une baisse de 20 % par rapport à 2022.
Les prix nationaux ont également connu une diminution de 0,4 % au cours des douze derniers mois, avec une tendance à la baisse observée dans plus de la moitié des villes. Désormais, aucun segment du marché immobilier n'échappe à cette décélération, y compris les zones rurales. Face à ces défis, quelles perspectives peut-on envisager pour le marché immobilier en 2024 ?
Qui peut encore acheter ?
Dans le paysage immobilier actuel, une tendance se dessine pour les primo-accédants, ces aspirants propriétaires à la recherche de leur première résidence. Selon une analyse menée par Meilleurs Agents, 90 % d'entre eux disposent des ressources financières nécessaires pour investir dans un appartement de 50 m². Cependant, ces primo-accédants devront patienter en moyenne 12 ans avant que leur achat ne devienne rentable et de constituer un patrimoine équivalent à celui qu'ils auraient accumulé s'ils étaient restés locataires. Une période qui s'est multipliée par huit en l'espace de seulement deux ans.
L'idée de rester propriétaire de cette petite surface au moins jusqu'en 2035 rend ainsi cette démarche financièrement peu attrayante pour les primo-accédants. De ce fait, envisager l'acquisition d'une propriété en 2023 semble être une option viable uniquement si l'on peut immédiatement investir dans un bien conçu pour le long terme. Malgré la possibilité d'acheter un appartement de 120 m² dans 57 % des communes en France, seuls 17 % de ces primo-accédants ont sauté le pas. Le marché immobilier se présente donc comme peu favorable à cette catégorie d'acheteurs en ce moment.
Le marché plus favorable au secundo-accédants
Les secundo-accédants bénéficient mécaniquement d'un apport financier plus conséquent et généralement de revenus plus élevés que leurs homologues primo-accédants. 92 % des villes offrent aux secundo-accédants la possibilité d'acquérir un bien d'au moins 120 m². La situation est d'autant plus marquée que tant que les prix de l'immobilier resteront à leur niveau actuel, le marché continuera d'être surtout favorable par les secundo-accédants.
Quelles perspectives pour 2024 ?
On peut anticiper qu'en 2024, la tendance à la baisse des prix de l'immobilier pourrait non seulement se maintenir, mais aussi s'intensifier, avec une diminution moyenne d'environ 4 %. En ce qui concerne les transactions immobilières, leur volume devrait poursuivre sa diminution, atteignant un creux estimé à 800 000 ventes d'ici septembre 2024, selon Meilleurs Agents.
D'autre part, l'amorce d'une reconstitution des marges bancaires devrait avoir pour résultat une plus grande souplesse dans les critères d'octroi de crédits bancaires. Toutefois, la demande demeurera restreinte, principalement limitée aux secundo-accédants. Par conséquent, le nombre de biens disponibles à la vente devrait continuer de croître, contrairement au nombre d'appartements disponibles à la location, qui, lui, devrait rester stable.
