Acheter sans être mariés : quels risques ? Et quelles solutions adopter pour se protéger ?

Acquérir un logement sans être mariés est bien sûr possible, mais mieux vaut être informé des conséquences que cela peut avoir. Pour les futurs acquéreurs concubins, voici les solutions pour se protéger.

Acheter un bien immobilier en indivision

De nombreux couples achètent un logement sans être ni mariés ni pacsés. Être en concubinage, ou en union libre, n’empêche absolument pas d’acheter. Toutefois, comme alerte Me Antoine Teitgen, président de la Chambre des notaires de Loire-Atlantique : « il est important de prendre des dispositions afin d’anticiper et de se protéger le mieux possible en cas de séparation ou de décès ». Par principe, lorsqu’on achète en couple sans être mariés, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. Les deux acquéreurs sont alors propriétaires du bien à hauteur des sommes investies et sont solidaires des dettes contractées. Cette solution est la plus simple, explique le notaire, car elle ne demande pas de formalités administratives spécifiques. Il faut toutefois veiller à inscrire la répartition à l’acte notarié. Quel que soit le montant de l’apport, chacun des deux membres du couple a des droits sur la totalité du bien et doit prendre des décisions à l’unanimité. En cas de décès, les biens sont distribués entre les héritiers qui deviennent co-indivisaires avec le concubin survivant. Une clause de rachat peut être prévue par les concubins.

L’acquisition à deux avec un PACS et un testament

Il est important pour les futurs acquéreurs de prendre des précautions en cas de décès. « Dans le cadre du concubinage, si rien n’est prévu (…) le survivant peut se retrouver en indivision avec des personnes qu’il n’a pas choisies », souligne Me Antoine Teitgen. Pour se protéger, la rédaction d’un testament est nécessaire afin de récupérer la part du défunt. Le concubin survivant devra néanmoins respecter les droits réservataires des enfants héritiers et payer un taux de 60 % pour les droits de succession. « Pour éviter une taxation de 60 %, la solution est de conclure un pacte civil de solidarité (PACS), accompagné d’un testament », explique Me Antoine Teitgen. Cela permet de ramener les droits de succession à zéro. Par ailleurs, afin de maintenir le droit de jouissance, il est conseillé de préciser dans une convention que les enfants héritiers ne pourront pas vendre le bien sans l’accord du concubin survivant. Ce dernier est ainsi protégé et peut continuer à occuper le bien. 

SCI pour acheter en couple

Deux autres solutions, moins fréquentes, permettent également d’acheter un bien immobilier sans être mariés. La première consiste, pour les deux concubins, à créer une société civile immobilière (SCI) avec les fonds des deux associés ou en souscrivant un crédit immobilier. La SCI est alors propriétaire du bien et chacun des concubins est titulaire de parts sociales, proportionnellement à sa part dans le capital de la société. « Nous conseillons cette solution lorsque le couple souhaite avoir une fiscalité différente que s’il achetait pour lui-même et lorsque dans le couple en union libre, l’un des partenaires a des enfants d’une précédente union », explique Me Antoine Teitgen. En cas de décès, cela permet d’éviter que la moitié aille automatiquement aux enfants héritiers et que le partenaire se retrouve en indivision avec eux.

Autre solution : insérer dans l’acte de vente une clause de tontine. Ce mécanisme permet au concubin survivant de recouvrer la propriété du bien avec effet rétroactif. Attention, car en cas de séparation, seul un accord des parties peut permettre la vente.