Marché immobilier : la baisse des prix prend-elle forme ?
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Les premières semaines post-confinement ne sont pas les plus à même de témoigner d’une nouvelle tendance de fond pour le marché immobilier, mais la baisse des prix commence à se matérialiser. À terme, ce phénomène pourrait prendre davantage d’ampleur et venir compenser la hausse des taux du crédit immobilier.
La fin de l’ère glaciaire
Le confinement est entré en vigueur brutalement le 17 mars dernier, mettant fin aux visites et obligeant les agences immobilières à baisser leur rideau pour 55 jours d’interruption. Durant ce laps de temps, le marché immobilier s’est mis en sommeil, bien que les recherches se sont poursuivies en ligne, tout comme les demandes de financement auprès des banques (avec des délais rallongés) et la signature des actes définitifs de vente avec les notaires « connectés ». Cette période en forme de parenthèse a aussi été marquée par beaucoup de discours autour d’une baisse des prix redoutée par les professionnels du secteur, abondamment relayés dans les médias.
En 2008, deux années de baisse en raison de la crise
La baisse des prix de l’immobilier est très probable après un contexte de crise. Pour rappel, en 2008 la crise financière avait entraîné un recul des tarifs de 3% dans l’ancien et de près de 5% l’année suivante d’après la Fnaim. Difficile d’imaginer que la crise sanitaire, synonyme de mise à l’arrêt de pans entiers de l’économie – le PIB pourrait chuter de 6 à 9 points en 2020 selon les prévisions –, ne sera pas sans conséquence pour l’immobilier. Standard & Poor’s anticipe un recul de 2,5% cette année et 0,5% en 2021. La crise économique en gestation risque d’entamer la solvabilité des ménages, et pourrait entraîner une remontée des taux du crédit immobilier.
Peu d’annulations d'opérations immobilières et des rabais limités
Néanmoins, les premiers chiffres de l’après confinement ne peuvent pas encore refléter ces conséquences. Le chômage partiel à grande échelle et le plan du gouvernement pour aider les entreprises a permis de repousser à plus tard les effets destructeurs du Covid-19. Et les transactions immobilières finalisées ces dernières semaines ont été initiées avant la crise sanitaire. Alexander Kraft, le PDG de Sotheby’s International France, confie d’ailleurs au Figaro que le taux d’annulation des acquisitions immo est faible (« entre 10 et 25% selon les biens et les régions ») et que l’activité a repris avec vigueur. Mais on est dans la période de rattrapage du marché immobilier. Il faudra donc encore quelques mois pour observer plus précisément les conséquences du Covid-19 sur les transactions immobilières – MeilleursAgents en prédit 250 000 en moins en 2020 par rapport à 2019 – et sur les prix.
Le rapport de force va changer
Côté prix des biens immobiliers justement, un certain nombre d’acquéreurs tentent de surfer sur la conjoncture en demandant des rabais à deux chiffres, mais les vendeurs ne sont pas encore prêts à accepter. Seuls ceux dans l’urgence ne refusent pas des négociations lorsqu’elles sont raisonnables – autour de 5% - d’après Alexander Kraft. Mais cela dénote un état d’esprit qui change chez les acquéreurs. Et si le rapport de force venait à évoluer avec un durcissement des conditions d’accès au prêt immobilier réduisant le nombre de candidats, les vendeurs ne pourront plus mener la danse. Pour l’instant, les taux de crédit permettent toujours d’obtenir des offres de prêt immobilier sur 20 ans à moins d’1,50% en moyenne. Les valeurs restent toujours aussi intéressantes pour concrétiser un projet puisqu’elles sont similaires à celles relevées il y an.
