Assurance de prêt : elle compte désormais dans le calcul du taux d'effort
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L’effort de clarté du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) à propos du calcul du taux d’endettement dans le cadre d’un financement immobilier a mis fin au flou autour de l’assurance emprunteur : elle doit bien être prise en compte. Cela renforce l’intérêt de la délégation d’assurance, qui permet à la fois de réduire le coût du financement mais aussi d’augmenter sa capacité d’endettement.
Le nouveau calcul du taux d’effort
Dans sa notice du 28 janvier 2021, le HCSF a précisé les nouvelles règles d’emprunt que le ministre de l’Economie Bruno Le Maire avait annoncé le 17 décembre dernier. L’instance a procédé à des assouplissements pour desserrer l’accès au crédit immobilier, en relevant notamment le taux d’endettement à 35% au lieu de 33% maximum. Mais pour calculer ce « taux d’effort », les banques devront se conformer à la méthode du HCSF : le coût du financement doit intégrer les charges annuelles d’emprunt et celles associées, à savoir les intérêts mais aussi les cotisations d’assurance de prêt, et l’ensemble des prêts en cours. En face, les revenus de l’emprunteur, salaires, pension alimentaire, revenus fonciers… S’agissant des revenus fonciers, le HCSF précise qu’ils seront pris en compte bruts, avant toute déduction (abattements fiscaux, charges, intérêts d’emprunt et assurance de prêt).
Un recours : la délégation d’assurance
La cotisation de l’assurance de prêt n’était pas systématiquement ajoutée à la mensualité du crédit dans le calcul du taux d’endettement selon les banques. C’est loin d’être anodin lorsqu’on sait qu’elle peut représenter jusqu’à 30% du coût total du financement immobilier. Mais l’ouverture à la concurrence depuis la loi Lagarde de 2010 permet à l’emprunteur d’en faire baisser le poids en ayant recours à la délégation d’assurance, au moment de souscrire son crédit immobilier. Il peut ainsi privilégier une assurance individuelle au contrat groupe proposé par défaut par son établissement prêteur, à condition de respecter l’équivalence des garanties. Une assurance de prêt individuelle proposera en effet des garanties plus adaptées à chaque profil à un tarif compétitif.
La loi Hamon permet de résilier son contrat d’assurance de prêt dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de crédit. Enfin, l’amendement Bourquin autorise depuis 2018 la résiliation d’assurance tous les ans à la date anniversaire du contrat. Dans tous les cas, il faut adresser veiller à respecter un délai de préavis (15 jours pour la loi Hamon et 2 mois pour l’amendement Bourquin).
Un courtier en assurance de prêt peut aider l’emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier sereinement. Il cherche l’offre la plus adaptée au profil et au besoin de l’emprunteur, s’assure de l’équivalence des garanties et s’occupe de la résiliation du contrat groupe.
