Immobilier : portrait robot de l'investisseur locatif d'aujourd'hui
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Tous les investisseurs immobiliers sont contents ! C'est ce que révèle l'étude annuelle du Crédit Foncier sur l'investissement locatif. Le taux de satisfaction s'élève même à 94% en 2017.
Un chiffre qui progresse puisqu'ils n'étaient que 2/3 en 2013 et 3/4 depuis 2014, soit un bond de près de 30 points en 4 ans.
Coup de rabot pour la loi Pinel en 2018
Il est essentiel de rappeler que l'investissement immobilier représente 16,3% du parc locatif privé en 2017. Un chiffre en progression par rapport à 2016, puisqu'il représentait alors 14,9%. Un phénomène lié en partie au succès du dispositif fiscal Loi Pinel en vigueur depuis 2014 et à la baisse des taux de prêt.
Le dispositif d'investissement locatif loi Pinel vient néanmoins d'être réduit, selon une récente annonce du ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, dans le cadre du Plan logement.
En 2018, il n'y aura plus de Pinel en zones B2 et C. Mais cette carotte fiscale est prolongée jusqu'en 2021 en zones A bis, A et B1.
Investisseur locatif qui es-tu ?
Le Crédit Foncier propose un portrait robot de l'investisseur locatif. Quel âge a-t-il ? Combien dépense-t-il en moyenne et pour quelle surface ? Quelles sont les zones privilégiées ? Sur combien de temps s'engage-t-il pour son crédit immobilier ? Quelles sont ses motivations ? Eléments de réponse.
L'investisseur locatif moyen a 45 ans et il est en couple. Son foyer dispose d'un revenu de 70 300 euros annuels. Il préfère investir dans un appartement plutôt que dans une maison (92% contre 8%). La surface privilégiée est en moyenne de 45 m², c'est-à-dire un 2 pièces.
En moyenne ce type d'investissement avoisine les 168 000 euros (1er semestre 2017) avec un emprunt immobilier sur 20 ans et 5 mois. L'Ile-de-France arrive en deuxième position dans les zones recherchées (19% des opérations) après l'Occitanie (26%).
Pourquoi cherche-t-il à investir dans la pierre ? Dans le neuf, l'avantage fiscal à la clé est la première motivation (65% des répondants). Elle est suivie par la constitution d'un patrimoine (44%), qui arrive première dans le cas d'un investissement dans l'ancien, non éligible à la loi Pinel. Reste à voir si les économies réalisées par le gouvernement ne freineront pas l'entrain des investisseurs en 2018.
Quelle assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?
Pour un investissement locatif, l'établissement prêteur exigera une assurance emprunteur. Quelle assurance de prêt immobilier choisir ? Pour minimiser le coût du crédit la première astuce est de souscrire une assurance individuelle. En effet, celle-ci est en général moins chère que l'assurance groupe puisque le mode de calcul diffère. Tout dépend cependant de l'état de santé de l'emprunteur.
L'assurance déléguée est calculée sur le capital restant dû et non pas sur le capital emprunté. Ce qui change considérablement la donne puisque la cotisation décroît avec le temps, au fil du remboursement du capital.
Les garanties de remboursement d'assurance de prêt immobilier varient cependant d'une banque à l'autre. Et si vous souhaitez changer d'assurance dans le cadre de la loi Hamon ou de la loi Lagarde, il vous faudra respecter le principe d'équivalence de garanties.
Certaines banques n'exigeront pas la garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT). En effet, dans le cas d'un investissement locatif, ce n'est pas le revenu de l'emprunteur mais le loyer qui compensera tout ou une partie de la mensualité du crédit immobilier. Ainsi dans le cas d'un arrêt de travail, elle sera remboursée par le loyer et non pas par l'assurance. Cet élément permet une économie sur le coût total de l'assurance. Mais toutes les banques ont une politique différente. Et ce qui compte, c'est d'être bien assuré !
