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Rachat de crédits et nouveau projet immobilier

L'essentiel en quelques mots

L’obtention d’un crédit immobilier est conditionnée à un certain nombre de critères relatifs au profil de l’emprunteur (situation professionnelle, financière) et au projet poursuivi (montant de l’achat, modalités de remboursement). Ainsi, le taux d'endettement ne doit pas être trop élevé. Lorsque l'on a déjà un ou plusieurs crédits en cours, le rachat de crédits :

  • peut être une solution pertinente pour réaliser un achat immobilier ;
  • permet de réduire son taux d’endettement, de diminuer le montant de ses mensualités de remboursement et d’obtenir un taux d’intérêt unique.
  • permet d’assainir sa situation financière avant de souscrire un nouveau prêt immobilier dans un autre établissement bancaire.
  • peut également être associé directement à un nouveau prêt immobilier avec une éventuelle demande de trésorerie supplémentaire.
Rachat de credit pour achat immobilier
Rachat de crédits et nouveau projet immobilier

Diminuer vos mensualités de remboursement, obtenir une trésorerie supplémentaire, retrouver du pouvoir d’achat, réduire votre taux d’endettement, les raisons pour effectuer un rachat de crédit sont multiples. Bien souvent, cette démarche est motivée par un projet d’achat immobilier. Pourquoi et comment réaliser un rachat de crédits pour devenir propriétaire ? Quelles sont les conditions nécessaires à l’obtention d’un rachat ? Découvrez la marche à suivre pour combiner rachat de crédit et nouveau projet immobilier.

Pourquoi procéder à un rachat de crédit pour un nouveau projet immobilier ?

Pour contracter un prêt immobilier, l'emprunteur doit présenter un dossier répondant aux critères bancaires, notamment en matière de taux d'endettement. D'une façon générale, les banques considèrent que le taux d'endettement maximum est de 33%. Toutefois, ce taux est à pondérer en fonction du reste à vivre de l'emprunteur : s'il est important, ce critère peut être revu. Réaliser une acquisition immobilière en contractant un prêt impacte bien sûr votre taux d'endettement.

Alors que faire, quand des crédits en cours représentent une partie trop importante de ce taux, et compromettent votre projet ? Une possibilité peut être de rembourser intégralement l'un des prêts afin de libérer une part de votre endettement. Mais cela n'est pas toujours possible, ou ne permet pas pour autant le projet immobilier.

Le rachat de crédit, dans un tel cas, peut s'avérer pertinent. En regroupant ses crédits, on peut en effet abaisser ce fameux taux d'endettement.

Un exemple concret de rachat de crédit avec achat immobilier

M. et Mme Dupont ont des revenus mensuels de 3 670 €. Ils remboursent 400 € de mensualités pour leurs prêts en cours et payent un loyer de 700 €. 

L’organisme leur propose un rachat de leurs crédits incluant une trésorerie de 25 000 € afin de constituer un apport supplémentaire : 

exemple de rachat de crédits avant un prêt immobilier
 Caractéristiques des prêts  Avant le rachat de crédits Après le rachat de crédits
 Revenus mensuels
 3 670 €
 3 670€
 Mensualités de crédits
 400 €
 454 €
 Charges 
 700 € (loyer)
 786 € (mensualité du crédit immobilier)
 Total des charges mensuelles
 1 100 €
1 240 € (crédit immobilier inclus)
 Montant du projet immobilier (frais de notaire inclus)
 226 000 €
 226 000€
 Apport personnel
 15 000 €
 40 000€
 Taux d’endettement

 30% (1 100/3 670) x 100

=> sans crédit immobilier

 33,7% (1 240/3 670) x 100
=> avec un crédit immobilier inclus

En l’espèce, le rachat de crédits a permis à ce couple d’accéder à la propriété sans qu’il n’ait à augmenter ses revenus ou diminuer ses charges. La réserve de trésorerie supplémentaire octroyée par la banque est amortie sur toute la durée du prêt et les remboursements des autres crédits en cours sont étalés sur une période plus longue pour diminuer le coût des mensualités. L’intégration du prêt immobilier dans le calcul a donc pu être réalisée dans les conditions respectant le taux d’endettement maximum de 35 %.

Regrouper ses crédits avant un achat immobilier, comment ça marche ?

Dans le cas présent, le but du rachat de crédit sera donc de réduire ce taux d'endettement, suffisamment pour permettre le projet d'achat immobilier. Il est possible de demander le regroupement de tout ou partie de ses crédits en fonction de ses besoins, pour rembourser une somme plus basse chaque mois : une fois l'opération réalisée, l'emprunteur rembourse alors une seule mensualité de crédit, plus faible que le montant de ses précédents prêts, le tout sur une plus longue durée. Son taux d'endettement est abaissé, et il retrouve aussi un reste à vivre plus important.

Le rachat permet donc de restructurer ses crédits en obtenant une seule mensualité de remboursement avec un taux d’intérêt unique plus avantageux que les différents taux d’intérêt des crédits en cours (conso, auto, travaux etc.), surtout dans le cas où il existe des crédits renouvelables parmi les prêts à regrouper. Il offre également la possibilité d’allonger la durée de remboursement des crédits en cours (désormais répartis en une mensualité) et de fait de diminuer le montant global de chaque échéance mensuelle avec à la clé une augmentation du reste à vivre, même si le coût final est plus important (allongement de la durée). 

Le taux d’endettement s’en trouve alors mécaniquement réduit pour répondre aux standards des banques au moment de solliciter un crédit immobilier. Après validation du rachat de crédits (et éventuellement la mise à disposition d’une enveloppe budgétaire supplémentaire pour un nouveau projet), l’établissement financier va alors se charger de toutes les démarches auprès des anciens créanciers. L’emprunteur n’aura alors rien à faire hormis s’acquitter des éventuels frais de remboursement anticipé ou de clôture de compte.

Quelles sont les conditions pour faire un rachat de crédits avant son projet immo ?

Lorsqu’un emprunteur a trop de crédits en cours pour pouvoir prétendre directement à un prêt immobilier, il pourra alors solliciter un rachat de ses crédits en cours pour assainir sa situation financière. Quelques conditions seront néanmoins également nécessaires pour pouvoir bénéficier de ces facilités de financement et associer achat immobilier et rachat de crédit : 

Qui est concerné par le regroupement de crédits pour un achat immo ?

Le rachat de crédits peut répondre à différentes situations. Dans le cas d’un objectif d’achat immobilier par la suite, il s’adresse notamment :

Comment procéder à un rachat de crédit dans la perspective d'un crédit immobilier ?

Pour réaliser un achat immobilier avec rachat de crédit, l’emprunteur devra suivre une procédure particulière. Voici les différentes étapes pour obtenir un regroupement de prêts avec achat immobilier :

  1. L’analyse de la situation financière pour évaluer la possibilité d’obtenir un crédit immobilier. L’emprunteur pourra alors réaliser des simulations en ligne en renseignant les différents éléments de son projet et de son profil.
  2. La recherche du bien immobilier après s’être assuré de la possibilité financière de réaliser l’opération et la signature d’un compromis de vente.
  3. La comparaison des offres de regroupement pour trouver la formule la plus bénéfique pour son profil et son projet (comparaison des TAEG, des divers frais et des modalités de remboursement).
  4. Le choix de l’établissement financier et la réalisation effective de l’offre de rachat pour laquelle il recevra une réponse de principe. Il devra alors vérifier l’ensemble des éléments du contrat et s’assurer qu’ils correspondent bien à la simulation de départ. Il devra également prendre en compte les frais de l’opération.
  5. La constitution et la transmission du dossier de rachat. L’emprunteur rassemblera alors l’ensemble des pièces justificatives (pièce d’identité, tableaux d’amortissement, relevés bancaires, bulletins de salaire etc.).
  6. La signature de l’offre de rachat après une ultime vérification de tous les éléments et du nouvel échéancier.
  7. La banque se chargera alors de clôturer les crédits en cours de l’emprunteur après que celui-ci ait signé les lettres de remboursement de prêt.
  8. La finalisation de l’achat immobilier après assainissement de la situation financière de l’emprunteur et éventuelle obtention de la trésorerie supplémentaire nécessaire au prêt immobilier.

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