Mainlevée d'hypothèque pour un rachat de crédits : définition, frais et marche à suivre

Rappel sur la notion de rachat de crédits

Le regroupement de prêts permet à un emprunteur de réorganiser ses charges grâce à l’étalement de ses remboursements sur une plus longue période (ce qui rend néanmoins le coût total de l’opération plus important) et à l’amélioration de son reste à vivre mensuel. Cela se fait néanmoins en contrepartie d’un coût total plus important.

Un rachat de crédits se déroule alors en plusieurs étapes avec notamment la constitution de votre dossier, la signature du nouveau contrat ou encore le solde des crédits en cours par le nouveau créancier.

Pour un rachat de crédit hypothécaire (comprenant un prêt immobilier), l’emprunteur doit en plus faire lever l’hypothèque contractée sur son bien immobilier au moment de la souscription du prêt. En quoi consiste une mainlevée d’hypothèque ? Comment et dans quelles conditions effectuer une radiation de l’hypothèque ? Quels sont les frais associés ?

Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque ?

Lorsqu’un acheteur souhaite obtenir un crédit pour financer l’acquisition de son nouveau bien immobilier, l’établissement bancaire prêteur exige un certain nombre de garanties pour couvrir les risques de non-remboursement. Parmi toutes les garanties pouvant être apportées (nantissement, caution, privilège de prêteur de deniers, etc.), il existe l’hypothèque.

Principe et fonctionnement de l’hypothèque

Elle consiste pour l’établissement prêteur en une sûreté réelle obtenue sur un bien immobilier appartenant à l’emprunteur et faisant office de garantie de remboursement sur le paiement de la dette contractée.

Lorsqu’il ne parvient pas à honorer plusieurs échéances consécutives, l’organisme créancier possédant l’hypothèque peut alors revendre de plein droit l'immeuble en question pour obtenir le remboursement des impayés ainsi que la dette restante. Il se prémunit alors des risques de défaut de paiement en cas de difficultés financières de l’emprunteur.

Levée ou mainlevée d’hypothèque

Certaines situations nécessitent parfois de mettre un terme à cette garantie. On parle alors de mainlevée d’hypothèque ou de levée d’hypothèque. Celle-ci peut alors se présenter dans les cas de figure suivants :

• à la fin du prêt, lorsque toutes les échéances de crédit ont été remboursées. L’hypothèque s’étend généralement sur toute la durée du crédit immobilier et parfois même un an ou deux après la dernière échéance afin de prendre en compte les potentiels reports et modulations d’échéances de prêt à la fin du crédit. Elle prend fin automatiquement sans qu’il n’y ait de démarches à faire ni de frais à débourser ;
• lorsque l’emprunteur souhaite faire racheter ses crédits pour obtenir un étalement de ses dettes ou bénéficier de conditions tarifaires préférentielles. Le rachat des crédits par un établissement nécessite alors obligatoirement la radiation de l’hypothèque en cours.

Pour faire lever une hypothèque avant le remboursement total d’un crédit immobilier, dans le cadre d’un rachat de prêts par exemple, vous devez en faire la demande auprès du notaire.

Pourquoi faut-il obtenir une mainlevée d’hypothèque pour un rachat de crédits ?

Afin de mieux équilibrer ses charges mensuelles et de diminuer la part consacrée aux prêts, un emprunteur peut solliciter un rachat de crédits auprès d’une autre banque ou d’un établissement financier spécialisé dans le rachat de prêts.

Il peut même, dans ce cas de figure, réaliser un rachat de crédits global intégrant ses prêts personnels, ses dettes personnelles et son crédit immobilier. On parle alors de rachat de crédits hypothécaire.

Levée d’hypothèque pour annuler la garantie

Se pose alors la question du devenir de l’hypothèque contractée avec le premier établissement. La transmission du bénéfice d’une hypothèque d’un établissement bancaire à un autre est en effet impossible.

C’est la raison pour laquelle, avant de pouvoir définitivement prétendre à un rachat de prêts hypothécaire, l’emprunteur doit alors procéder au préalable à une mainlevée d’hypothèque. Cet acte juridique vise en effet à entériner légalement la fin du privilège détenu sur le bien financé par l’établissement bancaire.

L’hypothèque existante n’a alors plus lieu d’être, car le prêt immobilier initial est en passe d’être soldé dans le cadre du rachat de crédits. L’emprunteur peut alors solliciter sa mainlevée en accord avec l’organisme prêteur d’origine (levée d’hypothèque à l’amiable par acte notarié authentique). L’hypothèque n'apparaît alors plus sur la publicité foncière.

Levée d’hypothèque pour inscrire une nouvelle garantie

Lors d’un rachat de crédits, la levée d’hypothèque sert à annuler la garantie sur votre bien dès lors que le prêt immobilier initial n’est plus en cours. Elle permet aussi de procéder à une nouvelle garantie liée à la mise en place du nouveau crédit.

En effet, la banque chargée du regroupement de crédits peut exiger en contrepartie du prêt une nouvelle hypothèque. Il est alors nécessaire de faire la mainlevée de l’ancienne hypothèque avant d’en inscrire une nouvelle.

Comment procéder à une mainlevée pour un rachat de crédits ?

C’est l’établissement financier en charge du regroupement de crédits qui s’occupe des démarches et qui contacte le notaire (celui qui a inscrit l’hypothèque ou un nouveau).

Celui-ci va échanger avec la banque bénéficiaire de l’hypothèque afin de disposer du décompte de remboursement du prêt immobilier. Dès que la banque atteste que le prêt immobilier initial a été remboursé par anticipation dans sa totalité et qu’elle donne son accord pour lever l’hypothèque, le notaire rédige un acte officiel visant à radier l’inscription de la garantie hypothécaire.

Comment lever une hypothèque : cas général

La levée d’hypothèque peut être demandée par l’emprunteur une fois que l’intégralité du capital restant dû a été remboursée. Pour ce faire, il doit alors solliciter un notaire pour faire constater officiellement l’acquittement intégral des sommes dues et, par conséquent, la levée des droits du créancier sur le bien.

Procédure à l’amiable

Cette démarche peut être réalisée à l’amiable, de concert entre l’emprunteur et le créancier qui sollicitent la rédaction d’un acte notarié authentique entérinant la fin de l’hypothèque selon les modalités prévues par la loi. Celui-ci doit alors être enregistré au bureau des hypothèques du département dans lequel se situe le bien immobilier.

En cas de désaccord entre les parties

En cas de désaccord avec le créancier, l’emprunteur doit entreprendre une action en justice pour faire constater par un tribunal la régularisation intégrale de sa dette ou le délai d’expiration de l’hypothèque. Le tribunal pourra, le cas échéant, demander la radiation de l’hypothèque et la désinscription du bien au bureau des hypothèques.

Les différentes étapes du processus de levée d’hypothèque

Les étapes pour faire une mainlevée d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits sont les suivantes :

1. Obtention de l’accord de la banque bénéficiaire de l’hypothèque ;
2. Rédaction de l’acte notarié de mainlevée ;
3. Radiation de l’hypothèque.

Quel est le délai pour la levée d’une hypothèque ?

La procédure de levée d’hypothèque peut prendre plus ou moins de temps en fonction de la complexité du dossier et de la charge de travail de l’office notarial. Elle peut ainsi s’étaler sur plusieurs semaines.

Quels sont les documents nécessaires pour effectuer une mainlevée ?

Pour effectuer une mainlevée d’hypothèque, le notaire va demander différents justificatifs auprès de l’emprunteur et de la banque émettrice du prêt immobilier.

Du côté de l’emprunteur

Vous devrez notamment fournir le contrat de prêt immobilier et le titre de propriété.

Du côté de la banque

L’établissement doit présenter l’attestation de remboursement total du prêt immobilier, un accord de mainlevée, ainsi qu’un décompte anticipé précisant le capital restant dû.

Rachat de crédits : combien coûte la mainlevée d’hypothèque ?

En tant qu’acte notarié authentique nécessitant un enregistrement juridique, la mainlevée d’hypothèque occasionne (comme l’hypothèque) certains frais pour l’emprunteur, principalement relatifs à l’intervention d’un notaire. Sont alors la plupart du temps dus par l’emprunteur :

• la rémunération du notaire (honoraires comprenant une TVA de 20 %) ;
• les droits d’enregistrement au Trésor Public pour l’inscription au bureau des hypothèques ;
• les frais administratifs relatifs à la radiation de l’hypothèque (contribution à la sécurité immobilière) ;
• les frais annexes administratifs facturés par la banque ;
• les honoraires du conservateur des hypothèques.

En outre, peuvent s’ajouter des frais de rachat de crédits correspondant au remboursement anticipé en cas de rachat de crédits hypothécaire entraînant un acquittement du prêt avant son échéance (indemnités de remboursement anticipé ou IRA).

Le montant total de ces frais de mainlevée représente généralement entre 0,3 et 0,6 % du montant total du crédit. Dans certains cas de figure, l’organisme se chargeant du prêt ou du rachat peut les prendre en charge. En cas de vente immobilière, le montant des frais de mainlevée est directement déduit du prix de vente par le notaire.

Qui paie la levée d’hypothèque ?

C’est l’emprunteur qui règle les frais de mainlevée d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits. Les frais de levée d’hypothèque en cas de vente sont payés, quant à eux, par le vendeur du bien immobilier.

Comment savoir si l’hypothèque est bien levée ?

Avant de faire racheter son prêt immobilier, un emprunteur doit vérifier que l’hypothèque sur son bien immobilier n’est plus en vigueur. Pour cela, il doit s’assurer de la rédaction effective d’un acte notarié authentique attestant du règlement intégral du crédit immobilier accordé. Celui-ci est alors enregistré au bureau des hypothèques du département où se situe le bien immobilier.

L’emprunteur peut alors s’adresser au notaire chargé de la rédaction de l’acte ou au service de la publicité foncière pour obtenir une réponse de l’état d’avancement de la demande. À noter qu’en cas de remboursement intégral du crédit immobilier, l’hypothèque est automatiquement levée un an après la dernière échéance de remboursement. Dans ce cas, la mainlevée n’entraîne alors aucun frais pour l’emprunteur.