Encadrement des loyers : 6 ans après, le dispositif remis en cause ?

Au vu de l’inflation des dernières années, le marché immobilier, et notamment celui de location, a pu connaître des augmentations de prix non négligeables pour les Français. Une situation qui se reflète notamment dans le nombre d'ouvertures de dossiers de surendettement auprès de la Banque de France, en augmentation de 11 % sur l'année 2024. Pour contrer cela, le dispositif d’encadrement de loyers a été mis en place dans les zones considérées comme tendues. 6 ans après sa mise en place, la FNAIM dénonce un dispositif contraignant et inopérant.

Une mise en place complexe

L'histoire de l'encadrement des loyers en France s'est construite en plusieurs étapes, marquées par différentes évolutions législatives. Tout commence en 2014 avec la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), qui instaure un dispositif pérenne d'encadrement des loyers des baux d'habitation.

Un changement significatif intervient en 2018 avec la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), qui transforme ce dispositif permanent en une expérimentation limitée à 5 ans. Cette modification importante marque un tournant dans l'approche de la régulation du marché locatif.

En 2022, la loi 3DS (différenciation, déconcentration, décentralisation et simplification) vient prolonger cette période d'expérimentation de trois années supplémentaires, la portant jusqu'en 2026, soit une durée totale de 8 ans. Cependant, comme le souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM, un problème majeur persiste : depuis sa mise en place en 2018, aucune évaluation approfondie n'a permis de mesurer l'efficacité réelle de ce dispositif.

Un dispositif vraiment efficace ?

En 2024, ce sont dorénavant 1 434 communes qui sont considérées comme zones tendues. Soit seulement 4 % des communes, mais représentant 38 % de la population et quasiment la moitié du parc locatif privé (48 %). En effet, sur la base des chiffres analysés par la FNAIM, on peut constater que l’évolution entre les zones concernées par l’encadrement des loyers et celles qui ne le sont pas, est similaire.

Source : de la crise à la reprise, FNAIM, 2025

Sur les 3 dernières années, les loyers n’ont pas augmenté plus vite que l’indice de référence des loyers dans les plus grandes villes. Couplé à l’absence d’autres indicateurs plus fiables, faute d’évolution du dispositif, la FNAIM n’y voit qu’un dispositif « contraignant et inopérant » pour les propriétaires-bailleurs.

Face à ce constat, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé le lancement d'une mission d'évaluation en juin 2025. Cette étude vise à obtenir une vision claire et objective du dispositif, dont les conclusions seront déterminantes pour décider de la poursuite ou non de l'encadrement des loyers au-delà de 2026.